今年上半年，建設(shè)部對(duì)售后包租提出風(fēng)險(xiǎn)提示，指出“售后包租”涉嫌違反建設(shè)部及國家工商總局等有關(guān)規(guī)定，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)這種形式將進(jìn)行嚴(yán)肅查處。

　　在此“禁令”下，“售后包租”的現(xiàn)象逐漸減少，但此后不久一些房地產(chǎn)開發(fā)商就推出了“租后包租”的房地產(chǎn)理財(cái)(相關(guān):證券 財(cái)經(jīng))產(chǎn)品。對(duì)于這種投資方式，很多投資者懷疑“租后包租”是“售后包租”的衍生形式，認(rèn)為其隱含較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　“租后包租”是對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目采取只租不賣的形式，但為了回饋商業(yè)地產(chǎn)投資者，特意制定高回報(bào)率的一種投資產(chǎn)品。如投入5萬元，即可獲得每年8%的高額穩(wěn)定回報(bào)，逐月返還租金收益，3年后賺足1.2萬元。即用5萬元購買3.7平方米的投資份額，每年回報(bào)8%，年租金收益4000元等等。

　　“售后包租”是投資者購買了商業(yè)項(xiàng)目中的某一鋪位，擁有商鋪的產(chǎn)權(quán)，并委托開發(fā)商代其經(jīng)營，每月拿到約定的租金回報(bào)。而“租后包租”是投資者以一定金額為押金，租賃某一商鋪，但投資者不擁有該商鋪的產(chǎn)權(quán)，且不能自主經(jīng)營，而是由開發(fā)商代理經(jīng)營，享受每個(gè)月固定的利潤回報(bào)。“租后包租”沒有產(chǎn)權(quán)關(guān)系的變化，采用的是租賃的形式，而且又有明確的標(biāo)的物和明確的經(jīng)營內(nèi)容，因此并不同于所說的售后包租，其屬于一種金融理財(cái)模式。而且投資者避開了商鋪經(jīng)營的環(huán)節(jié)，省去了經(jīng)營的麻煩。“租后包租”屬于以收取短期回報(bào)為目的，不重視產(chǎn)權(quán)持有的基于房地產(chǎn)的投資理財(cái)產(chǎn)品,其投資門檻相對(duì)較低，適合于年齡較大、投資時(shí)較注重理性的人群。投資者須認(rèn)清自己的投資需求，即是以得到產(chǎn)權(quán)為目的還是以收取租金為目的來選擇投資項(xiàng)目。

　　專家提示，“租后包租”面臨三方面風(fēng)險(xiǎn),值得投資者予以關(guān)注。

　　第一是市場風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營需要3－5年的養(yǎng)鋪期，而商業(yè)的經(jīng)營本身就面臨各種風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)最終能否發(fā)展起來商家并無絕對(duì)把握。因此，開發(fā)商能否在商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營的初期，按時(shí)支付租金是個(gè)未知數(shù)。

　　第二是資金賠付風(fēng)險(xiǎn)。一旦商家的經(jīng)營狀況不理想，可能會(huì)導(dǎo)致商家最終撤出購物中心。此時(shí)開發(fā)商就要面對(duì)巨大資金賠付的風(fēng)險(xiǎn)，若是開發(fā)商延期支付租金或宣布破產(chǎn)，投資者前期的資金投入將無法得到回報(bào)。

　　第三是開發(fā)商的租金收益是否能夠支付投資者的投資回報(bào)。在已經(jīng)做了招商的項(xiàng)目中，投資者還需要看主力店和品牌店的租金是否足以承擔(dān)日后的“包租回報(bào)率”。如果開發(fā)商為了吸引主力店和品牌店進(jìn)駐，以實(shí)現(xiàn)最后項(xiàng)目的銷售，很可能以極低的價(jià)格出租給主力店和品牌店，長遠(yuǎn)看并不利于中小投資者的利益。

　　“租后包租”存在許多風(fēng)險(xiǎn)，如果要投資此類房地產(chǎn)理財(cái)項(xiàng)目，除需要具有相對(duì)全面的專業(yè)知識(shí)，主要從以下三個(gè)方面規(guī)避“售后包租”風(fēng)險(xiǎn)。

　　首先要關(guān)注該商業(yè)項(xiàng)目未來運(yùn)營時(shí)能夠帶來多少現(xiàn)金流，以及其業(yè)態(tài)規(guī)劃是否具有差異化的特征。投資者在選擇商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)所承擔(dān)的功能，商業(yè)項(xiàng)目并不是規(guī)模越大越好。其次才是評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的軟硬件設(shè)施是否能滿足未來經(jīng)營要求，以保證自己的商業(yè)地產(chǎn)投資能夠得到滿意的回報(bào)。投資者在選擇商業(yè)地產(chǎn)投資時(shí)，重點(diǎn)應(yīng)關(guān)注該項(xiàng)目有沒有能與主力消費(fèi)相匹配的主力店，主力店的進(jìn)駐將帶動(dòng)相關(guān)商業(yè)的進(jìn)入，從而促使關(guān)聯(lián)消費(fèi)產(chǎn)生，以保證經(jīng)營附加值的實(shí)現(xiàn)。第三，明確投資回報(bào)的保障機(jī)制。無論是哪種類型的房地產(chǎn)投資，如何得到投資回報(bào)是非常重要的。盡管開發(fā)商有各種承諾，但實(shí)際情況是，任何口頭承諾都是缺乏法律效力的，只有把這些承諾落實(shí)在合同上，才具有一定的約束力。值得注意的是，即使有了合同約定，到期開發(fā)商不能如期兌付承諾的租金回報(bào)，選擇走法律的程序，也只能按民事糾紛來解決，不能保證投資人拿到合同規(guī)定的租金。如此一來，擔(dān)保機(jī)制就顯得尤為重要。