原標(biāo)題：當(dāng)前房地產(chǎn)市場走勢透視:在持續(xù)回暖中努力轉(zhuǎn)型

　　國家統(tǒng)計局18日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，據(jù)測算8月份70個大中城市新建商品住宅價格同比綜合平均從上月下降0.4%轉(zhuǎn)為上漲1.7%，為自2014年9月份以來首次轉(zhuǎn)正。

　　二季度始，商品房和商品住宅銷售額、銷售面積同比增長由負(fù)轉(zhuǎn)正，全國房地產(chǎn)用地供應(yīng)環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正……在數(shù)據(jù)連續(xù)“轉(zhuǎn)正”背后，房地產(chǎn)市場在持續(xù)回暖之中穩(wěn)步轉(zhuǎn)型。

　　轉(zhuǎn)正、回暖：房地產(chǎn)新態(tài)勢基本確立

　　“5月開始商品房和商品住宅銷售額同比增速轉(zhuǎn)正；6月開始商品房和商品住宅銷售面積同比增速轉(zhuǎn)正，都表明房地產(chǎn)市場的回暖態(tài)勢?！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說。

　　房地產(chǎn)市場近期的積極變化，主要受益于2014年9月央行對首次置業(yè)和首次改善住房金融支持政策的加強(qiáng)，及2015年3月金融稅收政策的調(diào)整。尤其是央行連續(xù)降息降準(zhǔn)，推動了商品房尤其是商品住宅市場價格的上升。

　　數(shù)據(jù)表明，40個主要城市新建商品住宅價格從2015年2月出現(xiàn)總體環(huán)比持續(xù)上漲、6月份開始出現(xiàn)總體同比持續(xù)上漲。在價格上漲及持續(xù)上漲預(yù)期帶動下，商品房和商品住宅銷售量也從6月開始，由連續(xù)16個月同比持續(xù)下降變?yōu)橥瘸掷m(xù)上漲，基本確立房地產(chǎn)市場回暖態(tài)勢?！斑@將有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)投資，促進(jìn)二手住房市場交易，對緩解宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力，穩(wěn)定地方政府財稅收入，發(fā)揮積極作用。”劉洪玉說。

　　全國城市地價動態(tài)監(jiān)測顯示，地價也出現(xiàn)轉(zhuǎn)正、回暖跡象。五六月房地產(chǎn)用地供應(yīng)環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正，房地產(chǎn)用地供應(yīng)降幅收窄，局部市場出現(xiàn)回暖跡象。

　　“樓市回暖一定程度上帶動了土地市場預(yù)期向好，二季度全國住宅地價環(huán)比增速位居各用途之首，局部地區(qū)市場上漲動力顯現(xiàn)。商品房銷售面積、銷售額、住宅價格等指標(biāo)均出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，帶動土地市場信心提振?！比珖鞘械貎r動態(tài)監(jiān)測組負(fù)責(zé)人趙松說，商品房銷售面積同比增長由負(fù)轉(zhuǎn)正，住宅待售面積減少顯示去庫存化加快，帶動5月份房地產(chǎn)用地供應(yīng)環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)為正，6月份環(huán)比繼續(xù)增加。“開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比降速與一季度大體持平，降幅收窄?！?/p>

　　分化、去化：有保有壓雙管齊下

　　在土地與住房供給約束及人口持續(xù)凈流入影響下，目前北上廣深一線城市及南京、蘇州、廈門等主要二線城市，住房價格明顯回升。8月深圳市新建商品住宅價格漲幅為全國之最，環(huán)比同比上漲速度達(dá)到7.13%和35.62%。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)去庫存正在出現(xiàn)積極變化。5月末商品房待售面積比4月末減少15萬平方米，是自本輪房地產(chǎn)市場低迷以來，商品房待售面積首現(xiàn)減少?！拔辶咴绿貏e是七月以來，成交量穩(wěn)定上升。價格方面，一線城市年初就上升了。二三線城市價格水平也在回升。這一點從庫存上可以看出來。三季度以來企業(yè)庫存持續(xù)上升局面已經(jīng)改變?！眹野l(fā)改委地產(chǎn)研究中心主任劉琳說。

　　趙松說，央地聯(lián)動，明確的預(yù)期導(dǎo)向觸發(fā)市場自身調(diào)節(jié)機(jī)制，積極釋放庫存壓力風(fēng)險，推動了房地產(chǎn)市場自身的平穩(wěn)運行。土地市場出現(xiàn)局部回暖信號，但市場分化程度有所加深。二季度三線城市住宅地價環(huán)比增速變動幅度明顯小于一二線城市。

　　“大部分三四線城市和少量二線城市，由于2010-2013年間土地和住房供給量過大，加上部分城市人口持續(xù)凈流出，新建商品住宅需求不足，住房價格處在環(huán)比同比持續(xù)下降過程中，商品房交易受價格下降影響也持續(xù)低迷。”劉洪玉說，地區(qū)分化越來越明顯，針對市場冷熱不均，一是要從新增供應(yīng)量上進(jìn)行分類調(diào)控，在供給短缺的一二線城市中適當(dāng)增加土地供應(yīng)、供給嚴(yán)重過量的三四線城市中減少甚至?xí)和Ｐ略鐾恋毓?yīng)。同時通過加大中小型城市公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施投入，加速特大型城市部分功能向中小型城市疏解，促進(jìn)區(qū)域城市均衡發(fā)展。

　　轉(zhuǎn)型、升級：由發(fā)動機(jī)變?yōu)榉€(wěn)定器

　　“從長期趨勢看，我國住房市場已跨越數(shù)量短缺階段，將從追求數(shù)量向追求質(zhì)量轉(zhuǎn)變，改善型、季節(jié)性、第二住房、高舒適度住宅、適老住宅、青年公寓等差異化、特色鮮明需求，將成為市場供給重點?！眲⒑橛裾f。

　　2014年，我國GDP構(gòu)成中房地產(chǎn)業(yè)占6%，房地產(chǎn)業(yè)稅收占地方政府本級財政收入約為30%，土地出讓收入相當(dāng)于地方政府本級財政收入56%，房地產(chǎn)業(yè)仍是國民經(jīng)濟(jì)最重要產(chǎn)業(yè)之一。

　　“房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的角色，正在從增長火車頭向穩(wěn)定器轉(zhuǎn)變?！眲⒑橛裾f，作為GDP占比中的大塊頭，未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展少了房地產(chǎn)貢獻(xiàn)。但這種貢獻(xiàn)會從增長轉(zhuǎn)向為穩(wěn)定，即以住房投資和住房消費為主，更多地給宏觀經(jīng)濟(jì)提供一個穩(wěn)定基礎(chǔ)。“未來房地產(chǎn)市場高效、穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展，就是對宏觀經(jīng)濟(jì)的最大貢獻(xiàn)?！?/p>

　　“從土地政策上，堅持分類調(diào)控、分地施策，在解決熱點城市供給不足與三四線城市供應(yīng)過量問題同時，要注重經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中的新興產(chǎn)業(yè)需求?！壁w松說，要加大改革力度、激發(fā)市場活力，結(jié)合地方發(fā)展實際，加快出臺總部研發(fā)、倉儲物流、休閑養(yǎng)老、城市更新、文化旅游、設(shè)施農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域用地政策，支持房地產(chǎn)角色轉(zhuǎn)換。