男子投資商鋪
托管期滿要不回來(lái)
如今北京房屋限購(gòu)，很多市民紛紛轉(zhuǎn)向購(gòu)買(mǎi)商鋪。張先生買(mǎi)得較早，2005年便出資150余萬(wàn)元，在朝陽(yáng)區(qū)繁華地段購(gòu)買(mǎi)了近100平方米的商鋪。當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商的銷售人員告訴他：“出售的商鋪都是連在一起的，如果單個(gè)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)濟(jì)效益不會(huì)太好。這個(gè)項(xiàng)目采取出售后集體托管的模式，我們開(kāi)發(fā)商進(jìn)行統(tǒng)一招商，將所有商鋪統(tǒng)一出租。你們購(gòu)買(mǎi)后，拿租金就行了。”
張先生一聽(tīng)，覺(jué)得反正都是投資，這樣倒省心，于是與開(kāi)發(fā)商簽訂了委托經(jīng)營(yíng)合同。合同寫(xiě)明：委托期限為5年，從2005年5月1日至2010年4月30日，5年期滿后90天內(nèi)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將商鋪返還給張先生；如果違約，開(kāi)發(fā)商將支付商鋪購(gòu)買(mǎi)款項(xiàng)的20%違約金。
2010年5月1日，托管期滿后的第一天，張先生到開(kāi)發(fā)商辦公室，要求收回商鋪?zhàn)约航?jīng)營(yíng)。“所有的商鋪都租給了大型超市，租期是10年，我們會(huì)按照合同繼續(xù)支付你們的托管費(fèi)。”開(kāi)發(fā)商工作人員的一席話，讓張先生感覺(jué)不妙。隨后，張先生來(lái)到商鋪所在地查看，商鋪果真是由一家大型超市在承租。和張先生情況一樣的有幾十名業(yè)主，大家都很著急。經(jīng)過(guò)向超市了解，這家大型超市確實(shí)和開(kāi)發(fā)商簽訂了10年的租賃合同。
開(kāi)發(fā)商怎么能不經(jīng)過(guò)我的允許就把商鋪?zhàn)饨o超市呢？張先生氣憤地與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，卻無(wú)果，他開(kāi)始著手準(zhǔn)備訴訟。
業(yè)主年損失15萬(wàn)元
暗藏貓膩兒
收集證據(jù)時(shí)，張先生發(fā)現(xiàn)事有蹊蹺，非開(kāi)發(fā)商說(shuō)的那么簡(jiǎn)單。開(kāi)發(fā)商與超市簽訂租賃合同的時(shí)間為2010年4月29日，租期卻是從2010年6月1日開(kāi)始，還約定了長(zhǎng)達(dá)5個(gè)月的免息期。開(kāi)發(fā)商不僅趕在托管合同到期前兩天，私自將張先生的商鋪出租給超市10年，還未經(jīng)允許約定了150天的免息期。
最讓張先生無(wú)法理解的是，開(kāi)發(fā)商將商鋪以每天每平方米2元的價(jià)格租給了超市，而同地段商鋪的對(duì)外出租價(jià)已是每天每平方米6元。張先生還從開(kāi)發(fā)商處了解到，開(kāi)發(fā)商工作人員答復(fù)他“繼續(xù)按合同約定付托管費(fèi)”的合同是按照開(kāi)發(fā)商與超市簽訂的合同支付托管費(fèi)。也就是說(shuō)，張先生的商鋪每年要損失約15萬(wàn)元租金。張先生覺(jué)得自己的權(quán)益受到了很大的損害，于是訴至法院，要求超市將房屋騰退返還給自己，并支付房屋使用費(fèi)。
起訴騰房被駁
但可要求賠償損失
2011年6月1日，法院認(rèn)定了開(kāi)發(fā)商是無(wú)權(quán)處分張先生的商鋪，但考慮到大型超市已入住商鋪，前期支付了巨額租金和裝修費(fèi)用，法院以保護(hù)公共利益為由，駁回了張先生的騰房請(qǐng)求，并要求開(kāi)發(fā)商按照每天每平方米2元支付房屋使用費(fèi)。
這一房屋使用費(fèi)遠(yuǎn)低于張先生的損失，而且房屋也沒(méi)有要回來(lái)，張先生不服上訴。然而，二審法院最終維持原判。張先生非常失望。
不過(guò)，北京市銘滔律師事務(wù)所的焦景收律師認(rèn)為，張先生此時(shí)仍可維權(quán)，其權(quán)益還是可以救濟(jì)的。雖然從判決來(lái)看，騰房的可能性比較小，但張先生的損失是開(kāi)發(fā)商造成的，他可以向開(kāi)發(fā)商主張賠償損失。
購(gòu)房委托管理
如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？
對(duì)于委托管理模式購(gòu)房的大眾投資者來(lái)說(shuō)，應(yīng)該如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？焦景收律師認(rèn)為有三條途徑：
其一，細(xì)化“委托經(jīng)營(yíng)合同”規(guī)定，特別是開(kāi)發(fā)商違約后的處理方式，包括但不限于違約金的規(guī)定。投資人簽訂合同時(shí)，一定要盡可能多地表達(dá)自己的訴求，并將這些過(guò)程以適當(dāng)?shù)姆绞接涗洠x擇更為合理的、權(quán)益保護(hù)更為周詳?shù)奈薪?jīng)營(yíng)合同。
其二，委托經(jīng)營(yíng)并不意味著不管理，業(yè)主應(yīng)當(dāng)聯(lián)合起來(lái)，定期監(jiān)督委托經(jīng)營(yíng)管理事項(xiàng)，對(duì)商鋪的經(jīng)營(yíng)管理提出業(yè)主意見(jiàn)，不能全權(quán)交由開(kāi)發(fā)商。
其三，投資人應(yīng)當(dāng)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間表達(dá)自己的訴求，對(duì)合同續(xù)簽事宜有異議的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)提前告知受托方不再續(xù)約的情況，并要求受托方出具書(shū)面答復(fù)。這不僅有利于達(dá)成意愿，還能夠?yàn)閷?lái)可能的爭(zhēng)議提供證據(jù)。
還可按市場(chǎng)價(jià)
索賠未來(lái)10年租金
開(kāi)發(fā)商擅自將商鋪?zhàn)赓U給超市，已超出了“委托經(jīng)營(yíng)合同”中規(guī)定的經(jīng)營(yíng)期限。因此，對(duì)于開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)處分行為使張先生受到的損失，開(kāi)發(fā)商應(yīng)予賠償。
而且，超限經(jīng)營(yíng)也給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了法律風(fēng)險(xiǎn)，即使合同是在約定的委托經(jīng)營(yíng)期限之內(nèi)，一旦超市一方違反了合同，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商擅自處分的行為，開(kāi)發(fā)商仍然要向業(yè)主支付使用費(fèi)用。加之本案中，開(kāi)發(fā)商屬于惡意處分張先生的商鋪，對(duì)張先生的損失應(yīng)當(dāng)負(fù)完全賠償責(zé)任。
也就是說(shuō)，張先生不僅可以要求2005年5月1日至2010年4月30日之間的租金，以及開(kāi)發(fā)商違約造成的商鋪購(gòu)買(mǎi)款項(xiàng)的20%違約金，還可以對(duì)開(kāi)發(fā)商擅自出租行為造成的未來(lái)10年的租金損失進(jìn)行索賠，這一部分可按照同地段商鋪的價(jià)格，提出訴訟請(qǐng)求。
由此焦律師也給開(kāi)發(fā)商提個(gè)醒，這種擅自租賃的行為損人不利己，還可能讓自己陷入大量訴訟之中。
委托管理風(fēng)險(xiǎn)大
業(yè)主要慎重
此案涉及委托管理模式，這是大多數(shù)投資商鋪?lái)?xiàng)目的噱頭之一，打動(dòng)了投資人圖方便的心理。但焦律師認(rèn)為，這些委托經(jīng)營(yíng)合同在設(shè)置時(shí)并沒(méi)有保護(hù)業(yè)主的考量，而且這種合同經(jīng)過(guò)專業(yè)編制，普通投資者也難以辨別其中的陷阱。像張先生簽訂的這個(gè)“委托經(jīng)營(yíng)合同”中，就沒(méi)有規(guī)定開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)管理商鋪時(shí)有什么限制，比如簽訂的合同期限不得超過(guò)委托經(jīng)營(yíng)期限等規(guī)定。這使得與開(kāi)發(fā)商簽訂租賃合同的超市排除在責(zé)任之外，因?yàn)槌袑?duì)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)權(quán)限并不知情。
焦景收律師建議大家，簽訂這類“委托經(jīng)營(yíng)合同”時(shí)，應(yīng)當(dāng)慎重考慮，留意合同中保護(hù)自己的條款是否完備。
今日我坐堂
焦景收律師
北京市銘滔律師事務(wù)所高級(jí)合伙人，北京市優(yōu)秀公益律師，北京市司法局法律服務(wù)村居行律師，北京市朝陽(yáng)區(qū)優(yōu)秀共產(chǎn)黨員，亞運(yùn)村街道辦事處專家調(diào)解員，擅長(zhǎng)處理婚姻繼承中涉及的房產(chǎn)糾紛、商鋪?zhàn)赓U糾紛、公房糾紛以及二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛等。（文中當(dāng)事人為化名）
文并圖 J151