■ 樓市觀察

    首套房貸利率優惠，涉及商業銀行的利益，并不簡單由央行說了算，但在首付比例方面，存在增加優惠的操作空間。

    9月30日，央行和銀監會出臺《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，大力放松房貸。主要內容包括：認房不認貸，擁有一套房并已結清貸款再購第二套普通商品住房執行首套房貸款政策、“非限購”城市放開三套房貸，放松外地人貸款限制。

    細察央四條內容，筆者發現：對于改善需求、多套需求的新增支持力度很大，部分二套甚至是多套房貸款，都可享受首套房貸政策，或者首付可降至三成。反倒是對于真正的首套房需求，并無明確的新增優惠。無論是從支持合理需求的行業視角，還是從“惠民生”的中央方針角度考量，這點似乎有失公平。由于首套房貸利率優惠，涉及商業銀行的利益，并不簡單由央行說了算，但在首付比例方面，存在增加優惠的操作空間。

    不妨先回顧一下首付比例的演變史。1998年《個人住房貸款管理辦法》規定：支持城鎮居民購買自用普通住房，無住房補貼的以不低于所購住房全部價款的30%作為購房的首期付款。2003年“121號文”規定：第一套自住住房仍執行20%的規定；第二套及以上應適當提高比例。2006年“國六條細則”規定：首套不得低于30%，自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。

    2007年“二套房貸新政”規定：首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，不得低于20%；首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，不得低于30%；二套及以上住房的，比例不得低于40%。

    2008年10月央行新政：最低首付款比例調整為20%。2010年4月“國十條”：首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；二套不得低于50%。

    2010年9月新政：所有房貸都調整至30%及以上。2011年“新國八條”：二套不低于60%。2013年“國五條細則”：對房價上漲過快的城市，進一步提高二套首付款比例，其后個別城市將首付提高至七成。

    由上可知，從2006年開始，房貸首付比例呈提高趨勢，其中2008年四季度大力救市過程中，才大幅降低首付至歷史最低水平。總體而言，從國外長期發展及我國近十幾年實踐來看，對于自住性購房貸款需求，首付比例三成左右是合理的。

    對于首套房貸首付應該更低點。為了更好地保護首套剛需，筆者建議恢復2010年9月之前的政策口徑：首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下者，首付款比例為二成。也可將優惠范圍擴大至首套普通住房。而非普通住房，仍按三成執行。

    或許有人擔心，首付降至二成，會否引發類似美國的次貸危機？就中國當前情況而言，對此不必過于擔憂。2003-2006年間，很多美國金融機構向收入很低的家庭發放貸款，首付只有5%-10%，甚至還有零首付，然后將這些次級貸證券化，衍生出次級債，賣給全球的金融機構。而我國的商業銀行及監管機構，對于房貸的態度要比當年美國嚴謹審慎很多。

    □楊紅旭（上海易居房地產研究院副院長）