改善型買家有所增加，但二手市場仍以剛需為主

天河中高端二手物業(yè)出現(xiàn)反價(jià)現(xiàn)象

　　以往都是“金九銀十”，但今年10月的二手住宅成交量比9月多出三成，三大中介發(fā)布成交報(bào)告顯示，10月下半月開始二手住宅的看樓量和成交量都持續(xù)增加，在剛需買家為主流的市場中，受“930房貸新政”促進(jìn)，不少首次改善型買家也陸續(xù)加入購房行列，共同帶旺了二手住宅成交量。

　　在成交行情逐步回升的時(shí)候，不少業(yè)主的議價(jià)空間縮小且開始出現(xiàn)放盤反價(jià)現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士建議，于有購房意向的買家可以考慮在年底入市。

　　環(huán)比增三成終于有了起色

　　二手樓市成交行情逐漸在回暖，合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌說，自去年8月以來，廣州二手住宅的月度網(wǎng)簽量基本呈走低態(tài)，由去年月均網(wǎng)簽3000套左右，下滑至今年上半年的1600套左右，每月環(huán)比的成交降幅在持續(xù)擴(kuò)大。但到了今年的七八月，二手住宅成交量出現(xiàn)止跌現(xiàn)象，到10月“930房貸新政”出臺(tái)，交投量大幅回升，總體出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，“10月廣州二手住宅網(wǎng)簽量2063套，比9月增加了三成。”

　　滿堂紅和中原地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)顯示，10月經(jīng)它們成交的二手住宅總數(shù)環(huán)比分別增加了八成和五成，滿堂紅市場研究部高級(jí)經(jīng)理周峰表示，二手市場終于有了起色。

　　改善型買家入市帶旺成交

　　無論一手還是二手市場，成交主力仍是剛需群體，但隨著“930房貸新政”的實(shí)施，首次改善型買家陸續(xù)入市，為二手住宅成交增添了活力。合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明介紹，10月改善型換房需求占全部成交量的39%，不但超越9月的30%，也比8月的37%高出2個(gè)百分點(diǎn)，“房貸新政有效降低了首次改善型購房者的首付門檻，有利于提振市場的信心，促使原本猶豫不決或暫時(shí)觀望的首次改善型買家加速出手”。

　　中原地產(chǎn)研究報(bào)告顯示，除了144平方米的豪宅成交量環(huán)比下降18%，其他面積區(qū)間的物業(yè)成交量都在增加，如100-144平方米大戶型成交量環(huán)比增加27%，其中電梯樓占比提高了近7%，“說明有實(shí)力的改善型買家入市在陸續(xù)增加”。周峰也介紹，10月經(jīng)滿堂紅成交的個(gè)案，二次購房買家數(shù)量環(huán)比增加2.6倍，總價(jià)在300萬元/套以上的物業(yè)成交比例從9月的7.3%提高到8.2%。

　　梁燕明介紹，在該行的成交中，10月二手買家一次性的付款購房占比36%，而9月達(dá)到46%，在10月貸款購買二手住宅成交個(gè)案中，商業(yè)貸款占比達(dá)八成，而9月還不到七成。

　　業(yè)主議價(jià)空間小了

　　“11月上旬經(jīng)滿堂紅成交的二手住宅買賣宗數(shù)比10月份同期增加了13%，成交均價(jià)20377元/平方米，環(huán)比上漲1.6%。”周峰介紹，正是不斷回暖的成交勢頭，令二手業(yè)主心態(tài)發(fā)生了改變。

　　梁燕明介紹，近期二手業(yè)主心態(tài)轉(zhuǎn)強(qiáng)，進(jìn)一步讓價(jià)的意愿不強(qiáng)，“議價(jià)空間由國慶前的10%縮小到現(xiàn)在5%左右，天河、越秀等部分學(xué)位房甚至小升幅3%左右以試探市場。”中原地產(chǎn)在最近兩周也陸續(xù)接觸到了業(yè)主反價(jià)個(gè)案，其中出現(xiàn)較多反價(jià)現(xiàn)象的是天河的高端物業(yè)和白云的剛需型物業(yè)。

　　龍斌認(rèn)為，在政策利好下，買家入市意愿增加，積壓的剛性需求逐漸釋放，改善換房的活躍度明顯上升，加上部分業(yè)主小幅讓價(jià)以及臨近年底的季節(jié)性因素，二手交投明顯回升，價(jià)格止跌企穩(wěn)，整體市場信心在逐步恢復(fù)，“市場信心有所恢復(fù)，未來二手樓價(jià)格恐將穩(wěn)中小幅回升，所以這個(gè)年底是買家不錯(cuò)的入市時(shí)機(jī)。”中原地產(chǎn)研報(bào)也認(rèn)為，后市總體看好，在改善型買家?guī)?dòng)下，出手較為猶豫的首次購房者應(yīng)抓住11月份的價(jià)格低點(diǎn)積極入市。