中新經緯4月8日電 (薛宇飛)在基金收益叫苦不迭之時，4月7日，2022年首單公募REITs項目——華夏中國交建REIT(代碼508018)開閘發售。根據相關渠道的數據，該基金公眾投資者全渠道認購金額已超800億元人民幣，配售比例或刷新公募基金的新低紀錄。華夏基金于8日上午公告稱，已提前結束公眾投資者認購。
該REITs基金認購如此火爆，既與其自身的產品特點有關，也與REITs項目持續受市場熱捧有關。自2021年6月國內首批基礎設施公募REITs上市以來，公募REITs漲勢較好，成立至今，11只REITs產品的平均漲幅超過20%。
提前結束募集 配售比或創新低
根據產品介紹，該基金份額發售價格為9.399元/份，發售總份額為10億份，預計募集總規模為93.99億元。按照這一募集規模，華夏中國交建REIT將成為國內發行規模最大的公募REITs產品。
其中，在經過戰略配售、網下發售后，該產品面向公眾投資者的初始基金份額數量為0.75億份，公眾募集上限為7.05億元，發售期間自2022年4月7日至4月8日止。也就是說，該產品面向公眾發售的規模僅有7.05億元。但從7日的認購情況看，公眾認購熱情十分火爆，當日上午就已突破兩百億元，最終全天公眾部分認購額超過800億元。
若按照這一比例粗略計算，華夏中國交建REIT公眾部分配售比例不足1%，公募REITs再次刷新公募基金配售比例的新低紀錄。因此，華夏基金于8日上午公告稱，由于基金公眾投資者累計有效認購規模已超過初始募集規模上限，決定提前結束公眾投資者的募集。
據招募說明書，華夏中國交建REIT擬初始投資的基礎設施項目為武漢至深圳高速公路嘉魚至通城段及其附屬設施。嘉通高速項目公路主線全長90.975公里，項目公司享有的嘉通高速及其附屬設施的特許經營權。
嘉通高速營收情況。來源：華夏中國交建REIT基金招募說明書
嘉通高速項目的收入來源為收取車輛通行費收入、服務區經營權承包費收入、收費站燈箱廣告位出租收入。其中，高速收費期限為30年，2017年-2020 年，通行費收入占項目公司營業收入的比例穩定在90%以上。2019年、2020年及2021年1-9月，嘉通高速分別實現營收約4.53億元、3.67億元及3.86億元。
對于嘉通高速項目的亮點，華夏中國交建REIT基金經理莫一帆稱，嘉通高速具備路網優勢、通行優勢，2020年的單公里運營收入已遠超全國和湖北省的平均水平。目前看，嘉通高速還處于爬坡期，預計項目的增長潛力良好，隨著車流量的增加，整體通行費收入也會有比較好的提升。國元證券則認為，高速公路行業受宏觀經濟波動影響較小，具有抗風險能力較強、現金流量充裕、投資收益較為穩定等特點，被視為公募REITs優質的底層資產之一。
“自第一批公募REITS上市以來，后續REITS上市節奏明顯放緩，新上市REITS具有稀缺性。華夏中國交建REIT擁有優質的交通基礎設施資產，嘉通高速所處區域經濟發展較快且潛力較大；沿線產業集群豐富，貨運口岸眾多，對物流、交通需求旺盛；相比周邊路網及其他運輸方式，具有比較優勢強，競爭強度小等特點。相比其他類型REITS，高速公路REITS穩定價格和客源使得收入具有可持續性和韌性。”上海證券分析稱，財務分析表明，華夏中國交建REIT項目財務穩健，成本費用管控得當，毛利率水平較高。估值層面，基于募資規模的內部收益率IRR達6.61%，稍高于其他高速公路REITS上市時基于募資規模的IRR。
公募REITs一枝獨秀 平均漲幅超20%
華夏中國交建REIT受到公眾追捧，也與當前的市場環境有關。自2021年底至今，市場行情持續動蕩，不管是公募基金還是私募基金，收益表現都不佳，新發行公募的規模與數量均明顯下滑。但基礎設施公募REITs卻走出獨立行情，在市場上頗有一枝獨秀的勢頭。
REITs，英文全稱為Real Estate Investment Trusts，直譯為“不動產投資信托基金”。它是將底層資產證券化，由基金持有人按出資比例分享收益，共同承擔風險，本質上是由專業人員管理的集合資金投資計劃，范圍涵蓋涉及公路、園區、倉儲物流等。
2021年6月，國內首批基礎設施公募REITs在滬深交易所上市，意味著公募REITs試點開始啟動。截至2022年4月8日，全市場已上市的公募REITs產品有11只，從年初至今，有7只產品保持的漲幅為正，其中，博時招商蛇口產業園REIT、富國首創水務REIT、紅土創新鹽田港倉儲物流REIT的漲幅超過10%。
拉長時間看，成立至今，11只公募REITs的漲幅均為正，截至2022年4月8日，富國首創水務REIT的累計漲幅達到57.54%，紅土創新鹽田港倉儲物流REIT的累計漲幅為44.75%，中航首鋼生物質REIT的累計漲幅為32.61%。不過，也有平安廣州交投廣河高速公路REIT、華夏越秀高速公路封閉式基礎設施REIT的累計漲幅稍差，僅分別約為3.28%、0.36%。從算數平均值看，成立至今，11只公募REITs的平均漲幅超過20%。
另外，REITs基金的高比例分紅也成為吸引投資者的一大原因。2022年1月，富國首創水務REIT公布了2021年度的第一次分紅公告，分紅方案為2.714元/10份基金份額。
哪些人適合投資REITs？
在過去，國內不少機構和相關領域的專家都在呼吁推動REITS產品發行，但直到2021年6月才正式在基礎設施領域推出了相關產品。因此，對于不少國內投資者而言，REITS還是一個新興投資品。
至于哪類投資者更適合投資REITs，莫一帆根據公募REITs的風險和收益特征提出了他的觀點。一是具有長期投資計劃或策略的投資者，由于公募REITs產品封閉期比較長，適合長期資金規劃的投資人。二是希望通過投資基礎設施項目獲得現金流的投資者，因為像高速公路這類項目，一方面由于收入的來源比較分散，可替代性比較弱，使用者的需求比較剛性，投資人可以很清楚地看到底層資產的區位、路況、運營情況。另一方面，基金管理人會對未來的通行費收入進行合理審慎地預測，如果未來的項目運營能夠比較好，隨著經濟的發展，通行費收入有一定提升，也能給投資者帶來增值。三是一些希望分散對沖股市投資風險的投資者，這是因為REITs和其他的資產具有比較低的相關性，從而能夠起到優化投資組合配置的作用。
但也要指出的是，公募REITs雖收益不錯，但從短期看，它也不可避免地受到市場行情的影響。據中金公司統計，截至2022年3月31日，11只公募REITs3月月度總回報率為-4.29%，2022年至今總回報率1.77%。從板塊看，3月月度收益表現排序依次為高速類(-2.9%)，倉儲物流類(-4.5%)，產業園類(-4.8%)和環保類(-5.3%)。整體來看，前期較發行價溢價水平較高的首創水務REIT、鹽港REIT和建信中關村REIT3月份的回調幅度較大，月跌幅分別達6.8%、7.6%、7.5%。
中金公司認為，宏觀經濟承壓可能給資產運營帶來挑戰，不同類型項目或呈現經營情況分化。交易層面，近期板塊回撤已令估值壓力有所釋放，但考慮整體權益市場仍處磨底期，REITs市場自身面臨6月份首批戰配投資者解禁，以及一二級市場價差仍較為明顯，預計短期內REITs市場價格明顯反彈的可能性不大。因此，建議機構投資者關注一級市場新項目和存量擴募機會。(中新經緯APP)
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