目前居民對于物業管理的關注達到很高的高度，而三四月正是上市物企發布年報的時候，今年受行業環境影響，不少物業企業與地產母公司一樣推遲了其年報發布時間。從目前已經發布業績的50多家企業中可以看到，在收并購大年中，有的企業抓住機會高歌猛進取得不錯的成績，也有企業落寞退場，行業經歷了新一輪的洗牌。隨著各大上市物企的不斷競爭和發展，新格局正在逐步形成。

　　廣州日報全媒體記者 劉麗琴

　　資本回歸理性

　　物企市值持續下滑

　　在經歷了幾年的物企上市熱潮后，2021年可以說是物業行業跌宕起伏的一年，也是資本市場回歸理性的一年。上半年，行業在資本市場呈現一片欣欣向榮的景象，而這種景象在下半年戛然而止。克而瑞統計數據顯示，截至目前，上市物企市值總數為5304.42億港元，相較最高點縮水一半。從機構最新統計的57家代表性上市物企市值來看，物業上市股整體處于下滑態勢。進入2022年恒生物業服務及管理指數也一直呈現波動下滑態勢。具體到上市物企來看，碧桂園服務一直穩居市值首位，曾多次超過2000億港元，截至3月31日數據，碧桂園服務市值為1130.50億港元，顯著領先于其他上市物企。其次是華潤萬象生活，市值為884.47億港元，同樣領先于其他上市物企。

　　業績分化

　　百億營收陣營擴容

　　經歷資本市場的跌宕起伏，物企對于上市有了更多的思考。提升規模保證絕對實力成為行業的共識，頭部物企的競爭呈搶跑狀態，業績分化更加明顯。上市物企市場集中度在持續提升。

　　克而瑞的統計數據顯示，在2021年披露的年度在管面積的49家上市物企中，在管規模超過億平方米量級的物企達16家，超過均值1.10億平方米的物企為14家。其中，碧桂園服務在管面積達7.66億平方米，躍居上市物企之首；雅生活服務、保利物業和綠城服務均超過3億平方米；在管面積前五的企業規模總值達23.05億平方米，在上市物企中總規模占比超四成，上市物企的分化日益加大。

　　同時，隨著物業管理規模的擴大和服務的多元化，物企經營業績持續高質量發展，多家物企表現亮眼，營業收入實現跨越式增長。數據顯示，2021年共有7家物企營收突破100億元，分別是碧桂園服務、萬物云、雅生活服務、綠城服務、保利物業、招商積余和龍湖智創生活。其中碧桂園服務以288.43億元總營收遙遙領先，同比增長84.33%，其服務增長主要來源于物業管理板塊業務的持續盈利以及大量收并購動作帶來的收益。5家物企營收規模超過50億元，分別為華潤萬象生活、世茂服務、融創服務、中海物業、金科服務。而物企在20億~50億元營收之間的分布最均衡。

　　不過，也有企業落寞退場。比如藍光嘉寶服務退市，中梁百悅智佳、中南服務、禹洲物業、富力物業、陽光智博服務等物企IPO折戟或選擇變賣。因此，2021年也是物企并購的大年。中指研究院數據顯示，2021年物業管理行業已披露相關信息的并購交易達77宗，涉及并購方36家物業企業，交易金額約362.5億元，相比2020全年交易總額大幅增長約243%。

　　基礎物業服務業績貢獻大

　　多元化服務占比提升

　　相比頭部企業營收頻頻破百億，腰部及尾部物企也抓住機遇，在發展主營業務的同時拓展多元化業務提高盈利水平。從各物企年報的盈利結構來看，基礎物業服務仍是毛利貢獻中的主力，超四成。同時，社區增值服務毛利占比持提升，維持40%以上的高位，是物企重要的盈利來源。

　　對于物業管理行業未來的發展，保利物業相關負責人表示，行業將從數量擴張的初級階段邁向量質并重的進階。居民對于美好居住生活的追求推動行業規模不斷擴容。同時在國家政策的引導下，行業的社會價值屬性將更加突顯，行業邊界進一步打開，也要求物業企業加速構建專業化、差異化的服務能力。

　　業內人士表示，2021年，物業服務企業在資本市場表現轉冷，估值下調，但行業發展的基本邏輯和屬性沒有發生改變。近期，行業的社會屬性再次突出，在基層社會治理體系中逐漸發揮更大的價值。縱然行業競爭不斷升級，物業管理行業仍處于上升期，在增量供應和存量挖掘兩大渠道支撐下，市場空間將延續快速增長態勢。