本報記者 鹿楊
坐在京津城際高鐵列車上，只要看到一片紅、灰、黃三色的建筑群，乘客便知道列車即將跨越五環駛入北京市區。這群由北京老城傳統的色彩基因“潑灑”而成的建筑，便是目前全市規模最大的保障性租賃住房項目——首創繁星租賃社區。
不同于國有土地上建設的保障性租賃住房，首創繁星是在集體經營性建設用地上建設的保障性租賃住房，不限制戶籍和收入，面向所有新青年及新市民。如今，北京已累計開工的集體土地保障性租賃住房項目共52個、房源約7.6萬套，建設規模位居全國首位。一座座拔地而起的保障性租賃住房，正為更多北京新市民帶來“住有所居”的城市溫暖。
安家
青年人與新市民的新家
明麗的黃、沉穩的灰，鋪滿了一座座精致的小樓。社區里籃球場、劇場、健身房、書吧、咖啡吧一應俱全。步入位于豐臺區的有巢國際公寓社區總部基地店，朝氣和活力撲面而來。
去年10月，有巢國際公寓社區總部基地店剛剛入市，甄理成了第一批入住的租戶。大學剛畢業時，甄理和他的同學們一樣，為“住”的難題而發愁。找哪家中介好？找房東直租還是長租公寓？手上的工資能否滿足自己對居住條件的需求？“直到了解到這個社區，我才知道原來3000多塊錢就能住進理想的家。”甄理說，以前和陌生人合租，共用廚房、衛生間，房間隔音效果也不好。如今，一個獨立的開間，冰箱、洗衣機各種電器都有，裝修時髦又有范兒，超市、理發店等生活配套都在社區里，租金卻只有周邊同品質房源的7成左右，他漂泊的心終于定了下來。
成品交房、拎包入住，9棟公寓樓，2314間房，有巢國際公寓社區里配備了全套家具家電和管家社群服務。“事實上，實施全裝修成品交房在前年年底已經寫進了《關于進一步加強全市集體土地租賃住房規劃建設管理的意見》之中。”市住建委相關負責人表示，集體土地上建設的保障性租賃住房應高標準設計建設，并鼓勵公寓型、宿舍型租賃住房實施裝配式裝修。
開業以來僅用了半年時間，這片在花鄉鎮葆臺村集體建設用地上“生長”的租賃社區已經有1800余間公寓迎來了主人，出租率超過80%，21歲至30歲租客占比71%，非京籍租客占比達到85%。
施策
從實踐中來到實踐中去
東南五環西直河橋東南角，可提供超6500套房源的超大型租賃社區也即將迎來首批主人。它有一個詩意的名字——“繁星”，一期項目將在今年6月30日達到入住條件。
12個開放式街區、6條活力步道、3個下沉廣場，40萬平方米的建筑面積和4.9萬平方米的商業區，首創繁星項目從建設到落地，是北京提速發展集體土地保障性租賃房的縮影。
2017年，北京、上海等13個城市成為我國第一批開展利用集體建設用地建設租賃住房的試點城市。根據以往住宅標準，首創繁星項目原本計劃建設7000平方米左右的商業區，但是如此大的社區，大多還是青年人，這樣規模的商業配套能否滿足需求？“年輕人在選擇居住環境時更關注商業配套，‘吃喝玩樂’的問題需要再突破。”首創繁星項目負責人說。最終，首創繁星的商業配套面積從7000平方米增加至4.9萬平方米，占比接近15%。此舉不僅為租客提供了豐富的商業消費選擇，也為周邊的村民提供了至少上千個工作機會。
2020年12月，《關于進一步加強全市集體土地租賃住房規劃建設管理的意見》中明確，公寓型、宿舍型租賃住房配套商業服務設施建筑規模，最高可按地上總建筑規模15%的比例配置。
“北京是當前集體土地保障性租賃住房政策最完善的城市，政府在建設過程中給了我們最快最好的支持。”華潤長租公寓事業部北京業務部高級運營經理韓東洋說，今年3月31日，《關于加強保障性租賃住房項目認定書服務管理有關工作的通知》正式發布，納入全市保障性租賃住房年度建設籌集計劃的項目，將由市住建委發放《保障性租賃住房項目認定書》，取得認定書的企業可享受稅收優惠、民水民電、低息貸款等支持政策。僅3個工作日后，就有兩個集體土地保障性租賃房項目收到了認定書。
短短幾年間，《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》《關于加強北京市集體土地租賃住房試點項目建設管理的暫行意見》《關于我市利用集體土地建設租賃住房相關政策的補充意見》等多個配套文件相繼出臺，土地供應、主體選擇、工程建設、租賃運營等全過程的管理政策框架被搭建起來。
藍圖
從住有所居到居有所樂
首創繁星租賃社區還未開業，通過政府牽線，已有超150家企業前來參觀，與超過1000名租戶達成了租住意向。這些租戶來自金融、科創、文創、服務等行業，工作地點位于CBD、十里河、歡樂谷等區域。從單身青年到家庭，租戶們在首創繁星從30平方米的開間到90平方米的三居室，都能找到適合自己的戶型。
“90后”韓彤彤是有巢國際公寓社區總部基地店的店長，管理2000多人的租賃社區是頭一次。“我們會定期舉辦小型的主題活動，最近一次舉辦了插花會，很多租客在活動中成為了好朋友。”在韓彤彤看來，運營大型且租戶多為青年人的居住社區，激發租戶的歸屬感才是管理的最佳途徑。
就在這個社區里，性格開朗的甄理認識了自己的女朋友，對他來說，租來的房子更像家了。而在兩年前，能夠租住在這樣的社區里是他想都沒有想過的事。
2020年7月，由萬科打造運營的集體土地上的全國首個長租公寓項目泊寓(成壽寺社區)面市。此后，這類項目接二連三展開建設，大興魯能領寓項目、豐臺區北宮鎮太子峪村項目、海淀區蘇家坨鎮項目、石景山區古城項目……截至目前，全市累計開工的集體土地租賃房項目共計52個、房源約7.6萬套，包括成套住宅、公寓、職工宿舍等多種類型，將重點保障城市運行服務保障人員、新畢業大學生等不同群體的租賃需求。
今后，能夠住進集體土地保障性租賃房的青年人和新市民還會更多。
3月18日，北京市人民政府印發《北京市關于加快發展保障性租賃住房的實施方案》，其中提出，“十四五”期間，北京將建設籌集保障性租賃住房40萬套(間)。
3月31日，市規自委發布2022年擬供租賃住房用地，87宗地中有近8成用地將用于建設保障性租賃住房，其中集體土地租賃住房項目約115公頃，占比37%。
讓全體人民享受改革發展成果，“住有所居”是重要體現。未來，北京將繼續增加集體土地保障性租賃住房項目土地供應，重點在中心城區周邊城鄉結合部、集體土地資源較多且有利于服務重點功能區的地帶，加大規劃布局，促進職住平衡、站城融合、產城融合。
專家點評
集體土地建保障性租賃房
將促進房地產市場平穩健康發展
對于新市民、青年人而言，買不起房，租賃住房同樣也可以使生活更美好，一樣可以實現自己的居住夢想。
集體土地上建設的保障性租賃房，是北京市保障性租賃住房的重要組成部分，對于解決新市民、青年人的住房問題做出了較大貢獻，將來集體土地保障性租賃房還會發揮更大的作用。
集體土地保障性租賃住房既是土地制度的一個創舉，也為租賃市場增添了新品種，對平抑房租水平，進而對促進房地產市場良性循環與平穩健康發展，對探索新的房地產發展模式都有非常重要的意義。
集體組織可以利用自己的集體建設土地，直接與開發商或租賃機構合作經營建設租賃住房，不用走征收土地、招拍掛的程序，土地成本較低。大部分集體土地保障性租賃房的區位位于城中村、產業園、地鐵附近，交通便利、配套齊全，房租較低，較好滿足了新市民、青年人的租賃住房需求。
對于開發商而言，與集體組織合作建設集體土地保障性租賃房，也是一個創舉，是新的房地產發展模式的有益探索，是從產權類住房向租賃住房模式的轉型，集體土地保障性租賃房項目也能夠有一定的盈利，實現良性循環。
(首都經貿大學特大城市經濟社會發展研究院研究員趙秀池)