作者：亓寧
最近，一種二手房交易的新模式——“帶押過戶”在多個城市推出，被視為活躍樓市的重要調整。
從已經官宣的幾個城市來看，南京、蘇州、濟南、昆明等均已有成功案例。相比此前還清按揭才可解押、過戶，“帶押過戶”可以大大節約時間和金錢成本(主要是原房主)，同時提升二手房交易安全性，業內人士紛紛叫好。
不過據記者從上述幾個城市的銀行工作人員處了解到，目前除各地不動產登記中心與部分銀行合作推進的案例外，大范圍的政策執行尚未全面落地，尤其中小銀行多數未接到相關通知。有蘇州當地房地產從業人士表示，據其了解，待部分銀行與相關部門的系統對接工作準備充分后會正式執行。
事實上，自《民法典》施行后，“帶押過戶”逐漸具備法律條件，不少業內人士預測，接下來還會有更多城市跟進推出。在按揭貸款持續低迷的背景下，各銀行作為抵押權人也有意愿配合執行，提振地產需求市場的效果值得期待。
“帶抵押過戶”意味著什么
9月16日晚間，南京市不動產登記中心官方微信號“南京不動產”發布消息稱，南京市全面推行二手房“帶押過戶”的模式。
南京并不是第一個推出“帶押過戶”的城市。據記者不完全了解，8月以來至少有昆明、蘇州、濟南、福州等城市支持或有限度支持這一模式，并已有相應成功案例。
所謂“帶押過戶”，即存在抵押的房產要上市交易的，無需先行還貸或墊付，即可實現抵押變更、轉移登記及新抵押設立(下稱“三項業務”)。在此之前，國內二手房交易普遍要求賣方(原房主)先解押才能辦理過戶手續，而解押則意味著需要還清按揭貸款。
在還清既有房貸過程中，賣方往往需要花費大量時間籌集資金、到銀行辦理提前還款等，交易流程復雜，而如果賣方尋求社會“過橋資金”還會加大風險。
隨著去年《民法典》的施行，“帶押過戶”已經具備放開的法律條件。根據原《物權法》相關規定，財產(房屋)抵押后的產權過戶需要抵押人與抵押權人協商一致，后者同意則需要抵押人先還清債務，未經抵押權人同意的不得轉讓(受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外)；《民法典》則明確，抵押期間抵押人可以轉讓抵押財產且抵押權不受影響，但應當及時通知抵押權人。
以南京為例，該市不動產登記中心表示，該市在《民法典》施行后深化落實“帶押過戶”的要求，在業務流程、技術支撐、工作指導等方面進行優化和細化；福州市不動產登記和交易中心也表示，該市早在2021年4月就先行先試開展“帶押過戶”業務。
從已經官宣放開的幾個城市來看，“帶押過戶”在流程上大大簡化，三項業務普遍可以“一次申請，全部搞定”，百姓只需“進一個窗口，提交一套材料”。賣方交易成本大大降低，而買方也可一次性完成房子過戶、重新抵押并獲得新的住房按揭貸款。
這一模式真正實現了原抵押注銷登記和新抵押登記的“無縫連接”，有效防范交易風險，既“鎖定”真正的買方，又防止“一房多賣”，也確保了銀行抵押權的落實。中關村互聯網金融研究院首席研究員董希淼表示，過去即使賣方順利籌集資金還清按揭，也依然存在不能過戶的可能，現在這種風險大大降低。
熱點二線城市逐漸落地
從落地情況來看，多地已有成功的“帶押過戶”案例。
以南京為例，該市不動產登記機構已通過與建設銀行、南京銀行等50多家銀行合作，完成了158套房屋“帶押過戶”的登記工作，交易價值超過5億元。
就在9月17日，福州市不動產登記中心也宣布，通過不動產登記和交易中心與建設銀行、工商銀行的協同合作，該市于9月15日上午完成了首批政銀合作“帶押過戶”項目；蘇州張家港則在9月初在建設銀行蘇州分行成功辦理全市首筆存量房“帶抵押過戶”登記和按揭貸款業務。
更早之前的8月，濟南不動產登記中心表示，目前該市“帶押過戶”已在建行、工行、北京銀行等多家銀行試點成功，將在全市二手房市場全面推行。
不過據記者了解，目前蘇州、青島、南京等地“帶押過戶”并未全面實施，尤其不少中小銀行工作人員表示當前尚未接到新的政策通知，二手房過戶依然需要先還清貸款。
有蘇州當地房地產從業人士對記者表示，據其了解，因為涉及系統對接等問題，目前多數銀行與相關部門仍在為此準備當中，全面落地可能還需要一定時間。
記者注意到，目前推出“帶押過戶”政策的城市普遍配套了賬戶監管要求，以保證資金安全。以濟南為例，該市推出的“帶押過戶”新流程中引入了公證“提存賬戶”環節，即在交易未完成之前，所有資金均由該賬戶監管，確保資金安全，一旦交易發生風險或交易雙方出現意外情況，交易失敗，資金原路返還，避免發生資金糾紛。
“‘預告登記’后的提前放款，為交易雙方帶來了‘活水’，但這‘活水’能否順利流入賣方貸款銀行的賬戶，特別是跨行交易，除了職能部門的審批、登記，資金的交付也都要做到全程封閉運行。”濟南不動產登記中心表示。
效果如何，對銀行有何利弊
增加交易便利性、降低成本和風險，歸根到底是為了促進剛需群體購房需求，激發房地產市場活力。董希淼表示：“帶押過戶”對于提升買賣雙方的交易意愿、提高市場活躍度有很大作用。”
他認為，“帶押過戶”與過去的“轉按揭”有相似之處，不過不同的是，“轉按揭”依然要解除質押后進行，“帶押過戶”相比之下更為便捷且監管安全。所謂轉按揭，主要是指借款人出售作為抵押物的房屋，經貸款銀行同意，由房屋的購買人繼續償還出售人未到期的貸款，不過依然需要解除抵押后進行，包括同行轉按揭和跨行轉按揭兩種情況。
目前來看，多數“帶押過戶”主要以在同一銀行續貸為主。有市場觀點指出，雖然“帶押過戶”對提振樓市有利好作用，但對其他銀行來說可能縮小了通過二手房交易實現的信用擴張空間。
對此董希淼不以為然。他分析，因為作為抵押權人的銀行需要配合房管部門完成“帶押過戶”，而當前銀行流動性充足，并不缺少貸款額度，因此這一模式最直接的影響是提升貸款需求，利好明顯。
“原來無非是還一筆然后再貸一筆，這個沒有什么大的影響。”董希淼舉例稱，當前的“帶押過戶”與企業貸款中的無還本續貸有點類似，即續貸效率更高、成本更低。
從今年前8個月的房地產成交和居民中長期貸款數據來看，當前樓市需求依然低迷。不少市場人士認為，作為高收益、低風險的優質資產，當前銀行房貸業務壓力較大，因此參與配合的意愿較強。后續預計還會有更多城市跟進“帶押過戶”模式，加上部分城市全面落地，相應效果值得期待。
事實上，目前除熱點二線城市外，深圳也在9月初完成了首例“公證提存+免贖樓帶押過戶”的二手房交易，不過該案例屬于查封房產，成為首個執行這一模式的一線城市。有分析指出，免去贖樓環節可以減少贖樓資金利息、擔保費等贖樓費用，按目前市場一般贖樓費用測算，可以將交易成本直接降低三分之一，這對被查封房產(贖樓的費用更高)降低的比例無疑更大。