也許只有1%的商業地產能夠轉型成功

商業地產不敢怠慢電商了

    文圖/羊城晚報記者 詹青

    在樓市進入下行通道之時，越來越多的開發商將雞蛋分開放在了不同的籃子，其中商業地產成為了重頭戲，房企在商業地產的頻頻加碼，讓商業地產盛宴達到了極致。有專家認為，在某些地區商業地產已然過剩，盛宴似乎成為了“剩宴”。同時，在互聯網電商的搶奪戰中，商業地產更是內憂外患，競爭空前，傳統商業地產的轉型迫在眉睫。

    如何運作經營實體商業，越來越多地產商艷羨之后，開始了尋求突破點，與“互聯網聯姻”，線上線下互相結合的運營模式成了越來越多地產商突圍的方向。然而，互聯網“鯰魚”能否重塑商業地產格局，打救商業地產“剩宴”？雖然在目前來說未有成功個案。

    互聯網“鯰魚”是不是“猴子派來的救兵”？這個尚未可知，但“線上”、“線下”這兩個簡單的詞匯，在一千個地產商的運作中產生了“一千個哈姆雷特”。羊城晚報記者就多次近距離聽到不同的地產商宣稱他們是“第一個×××”的。

    商業地產“盛宴”成了“剩宴”

    今年以來，與住宅市場的冷清不同，商業地產市場在此番樓市調整中并未見太大波動。最新公布的數據顯示，前7月住宅銷售額同比降幅為10.5%，而商業營業用房銷售額增長8.6%，年內平均同比增幅為近7%。

    近來萬科、龍湖、綠地、華潤置地等對商業地產頻頻加碼，宣布將加大對該領域的投資力度，業內普遍解讀為：面對住宅市場疲軟，開發商將拓展多元產品分散風險。

    然而，隨著品牌房企扎堆進軍商業地產，部分城市供應量過剩、空置率高企等問題也逐漸浮出水面。“到處是商業地產圈地，到處是大綜合體，一個幾十萬人的城鎮都有幾個大綜合體，最后只能用來養老鼠?！痹谌涨芭e行的2014博鰲房地產論壇，恒隆地產董事長陳啟宗直言。

    記者在《中國商業地產信心指數報告》查閱到，截至今年上半年，全國商業物業市場存量為7000萬平方米，未來3年供應將超過3300萬平方米，達到47%的增長率。盈石研究中心總經理張平認為，商業、寫字樓都面臨過剩嚴重的問題，寫字樓更加明顯，未來供應將是現有存量的1.5倍。正是如此，未來去庫存將是商業地產領域中最讓人頭疼的事情。

    路在何方，得O2O者得天下？

    內有高庫存壓頂，外有電商沖擊，商業地產未來的競爭可謂錯綜復雜，如果說一年前商業地產和電商孰領風騷還值得一賭，那么在互聯網思維全面顛覆傳統商業的今日，這樣的爭論已經無從談起。

    電商對傳統商業地產的沖擊到底有多大？英國房地產顧問服務公司萊坊最新統計數據顯示，去年線上零售占中國社會消費品零售總額的比例預計升至8.5%。去年“雙十一”淘寶推出了折扣盛宴，24小時內即實現逾350億元的銷售額。毫無疑問，電商兇猛，對于傳統商業地產而言，這個“后生”實在是可畏極了。

    正是如此，越來越多商業地產運營者已不得不正視這個競爭者的洶洶來勢。不久前，“中國合伙人”升級版再度上演，萬達、百度、騰訊3位中國“最有錢的合伙人”握手，據稱將砸下50億元搗鼓“線上線下結合的新型電商”。如今不僅是萬達、萬科、銀泰、中糧等商業地產翹楚在談論O2O，稱霸一方的保利地產、寶龍地產以及香港的新鴻基，甚至一些區域性的購物中心，都不敢怠慢，或自建或敞開大門尋求合作。幾乎所有從業者都已意識到，商業地產的未來繞不開“線上線下”的結合，也許“得O2O者將得天下”。

    但從概念到實質的飛躍是一個艱難的過程，目前所有人均不得其門而入，前萬達電商CEO龔義濤就曾對記者表示，他從組建萬達電商團隊時，就開始在全世界尋找可借鑒的商業地產O2O成功案例，但走遍五洲四海，都沒有成熟的經驗可以直接套用。盡管如此，所有人都在“重金尋寶”，也許有一個人會得到第一把鑰匙，打開寶藏的大門。

    轉型成功率或許只有1%

    商業地產的成功關鍵在于運營，而線上線下的聯姻，似乎成為了江湖中最厲害的武功，雖然只在傳說中，卻讓無數人前赴后繼尋尋覓覓。就目前而言，幾乎所有的計劃聽起來有點天馬行空。

    百度董事長李彥宏的解釋稍微接地氣一些，他舉例，比如你看到一個女生的裙子很好看，把它拍下來，就很快能知道這條裙子在萬達廣場哪里有賣，這才是我們要做的事，這是O2O的未來機遇。

    保利地產（廣東）董事長余英很快就借用了這句話，在微博這樣描述他理解的“保利O2O模式”：你在保利大都匯、保利金融中心，突然發現一個女孩子穿的裙子很漂亮，只要拍一張照片就可以告訴你在保利商業地產哪一家店、專柜在賣這條裙子；如果看到電影海報，拍下這張海報可以告訴你保利中環廣場、保利南海水城的影院幾點幾分放映，你選哪個座位，線上支付可以完成所有的操作。

    從上述兩位大佬的“暢想”中來看，電商不是賣產品而是賣服務。在“互聯網思維”成為熱門詞匯的時候，所有人都可以發表言論，然而肯定不是所有人都能成功。RET睿意德地產咨詢機構張家鵬認為，這么多發展商熱衷研究電商，還是基于“收復失地”的念頭，“這種思維的邏輯是錯的，也許到最后只有1%的商業地產能夠轉型成功”，他認為，讓一個做了20年實體商業的開發商轉變沒那么容易。

    “電商最主要是極致的思維，快速迭代的思維，它跟實體不一樣”，張家鵬說，商家需要跟電商學習，豐富貨架、增加更新速度，同時增強服務感，這才是最根本的“互聯網思維”，而并不僅僅是占領對方的戰場，收復一方失地。