市場(chǎng)背景：據(jù)中國(guó)之聲《央廣新聞》報(bào)道，從本世紀(jì)初我國(guó)迎來(lái)第一批住房貸款熱潮至今，首批房貸將迎來(lái)清款大限，首批房貸族將迎來(lái)集體還清房貸的日子，進(jìn)入無(wú)債一身輕的狀態(tài)。
一.70年房奴與80年后房奴的區(qū)別在那里？
二.中國(guó)會(huì)發(fā)現(xiàn)次貸危機(jī)？如何房貸與內(nèi)需的關(guān)系
三。如何看待部分銀行對(duì)“首房”房貸無(wú)款可貸？未來(lái)的金融政策會(huì)從緊，從松？
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事，華南城市研究院研究員吳新堅(jiān)接受媒體采訪表示
70年后房奴與80年房奴的區(qū)別在那里？
今日80年后之房奴，已不是70后房奴，70后即是2000年左右的購(gòu)房者，總的來(lái)算有三大優(yōu)勢(shì)：一貸款年限短：10-15年；二。月供負(fù)擔(dān)小，總貸款10-30萬(wàn)，月供1000-3000元，三，銀行利息低。最讓人羨慕是趕上樓價(jià)低潮以低價(jià)購(gòu)房的最好機(jī)會(huì)，享受中國(guó)城市化的土地升值利好。
相比之下今日房奴肩上有三大重?fù)?dān)，一貸款時(shí)間長(zhǎng)，20-30年。二，總貸款超過(guò)100萬(wàn)，月供負(fù)擔(dān)重，7000-15000元，三，銀行利息高，近期微博爆出北京中關(guān)村IT男，月收入14000元，房貸月供13000元，房貸的壓力愈來(lái)愈大。目前樓市處于轉(zhuǎn)型期，過(guò)去10年房地產(chǎn)投資增加速度30-40%黃金時(shí)代即將總結(jié)，后10年的白銀時(shí)代房地產(chǎn)投資將會(huì)減速15-20%，中國(guó)進(jìn)入后城市化時(shí)代，后房地產(chǎn)時(shí)代，未來(lái)房?jī)r(jià)處于相對(duì)平穩(wěn)期！
造成今日房奴之“痛苦”，其根源：一，房?jī)r(jià)升幅過(guò)快，10年來(lái)房?jī)r(jià)升幅6-8倍，有的地方房?jī)r(jià)升幅超過(guò)10倍；二，居民收入偏低，而10年間居民的實(shí)際收入升了2-3倍，部分市民收入甚至原地踏步或變相減少，與國(guó)內(nèi)GDP的每年呈兩位增幅的形成巨大剪刀差(貧富差異)，中國(guó)已是世界第二大經(jīng)濟(jì)體，居民收入?yún)s嚴(yán)重滯后，成為拖后腿。三，通貨膨脹貨幣超發(fā)，CPI物價(jià)上漲，導(dǎo)致居民的貨幣在貶值，實(shí)際購(gòu)買(mǎi)下降。四，利息增加，2004年-2011年央行9次加息后，利息負(fù)擔(dān)越來(lái)越重。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示：在1988年和1994年通脹率分別達(dá)到18.8%和24.1%。處理今日房貸問(wèn)題，高房?jī)r(jià)問(wèn)題，城市化問(wèn)題，也有收入分配二次改革問(wèn)題，有也關(guān)乎到通脹，通縮宏觀發(fā)展，保8的的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，這些問(wèn)題，期待”十八大”后，進(jìn)行二次政治、經(jīng)濟(jì)制度改革。
問(wèn)：中國(guó)會(huì)發(fā)現(xiàn)次貸危機(jī)？如何看待房貸與內(nèi)需的關(guān)系
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事，華南城市研究院研究員吳新堅(jiān)表示：中國(guó)會(huì)發(fā)現(xiàn)次貸危機(jī)？這是一個(gè)偽問(wèn)題，也是一個(gè)“真”問(wèn)題？美國(guó)2008年的房?jī)r(jià)下跌只不過(guò)12.4%，觸發(fā)次貸危機(jī)，許多購(gòu)房者破產(chǎn)，導(dǎo)致許多銀行陷入困境，失業(yè)率急劇上升。次貸危機(jī)的發(fā)現(xiàn)主要是，資產(chǎn)出現(xiàn)泡沫，或者高房?jī)r(jià)泡沫破滅，或者房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度下滑，出現(xiàn)房產(chǎn)層面的負(fù)資產(chǎn)。當(dāng)房?jī)r(jià)脫離或者超出實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力的，都是造成資產(chǎn)價(jià)格虛高的主因。
眾所周知：目前北京房?jī)r(jià)與居民收入比達(dá)到40：1，超出國(guó)際的6；1的合理水平警戒線，這說(shuō)明北京房?jī)r(jià)有泡沫？其他如深圳、廣州、杭州，上海的一線城市樓價(jià)有泡沫嗎？這問(wèn)題有點(diǎn)復(fù)雜，目前中國(guó)房?jī)r(jià)由供需關(guān)系(需求有剛需需求，也有投資需求)決定的！樓價(jià)高不高，還得看樓市實(shí)際成交量進(jìn)入正常水平。
房地產(chǎn)泡沫如何形成？舉個(gè)例子，甲用100萬(wàn)從開(kāi)發(fā)商購(gòu)房產(chǎn)一套，交20萬(wàn)首付，從銀行貸80萬(wàn)，一年后甲以150萬(wàn)賣(mài)給來(lái)乙，乙交30萬(wàn)首付，從銀行貸款120萬(wàn)，兩年后乙以200萬(wàn)賣(mài)給丙，丙交40萬(wàn)首付，從銀行貸款160萬(wàn)。這個(gè)交易環(huán)節(jié)，房產(chǎn)從100萬(wàn)升至200萬(wàn)，升幅100%，當(dāng)房?jī)r(jià)價(jià)值跌至160萬(wàn)以下，銀行與丙的買(mǎi)家出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，資產(chǎn)泡沫就在形成的？
問(wèn)：如何看待房貸與內(nèi)需的關(guān)系？
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事，華南城市研究院研究員吳新堅(jiān)表示：