業內人士建議樓齡較長的樓梯學位房可放售 轉購優惠一手房

　　馮先生在水蔭路有一套兩房的樓梯樓學位房，以130多萬元放售，兩三個月后還是賣不出。當有買家跟他砍價10萬元時，他極不耐煩地讓中介把房子轉為租盤。

　　近日，幾大中介陸續發布廣州二手樓價出現下跌的數據，市場中的學位房也出現轉售為租的現象。

　　房地產專業人士建議業主可以放售樓齡較長的樓梯樓學位房，轉購“優惠價”出售的一手單位。

　　文、表/記者林琳 圖/記者王維宣

　　馮先生的物業因帶水蔭路小學的學位，受到家長賣家的追捧。他把房子以130多萬元放售，而且不予講價，但兩三個月來一直都不能成交。

　　最近，市場“降價風”吹起，他暗示中介愿意退步讓一點價，沒想到來看房的買家一口氣就砍價10萬元。馮先生一怒之下致電中介，提出房子不再放售，而是轉為出租，租金為3200元左右。

　　劉先生在水蔭路也有一套物業，本來放售價為170萬元，略高于市場價，一直無人問津。有買家出價150多萬元后，他又反口不出售，轉為出租。

　　業主讓價出售轉買一手

　　“5月份越秀區學位房放盤量增多，由于市場下行，總價達不到業主期望后，業主轉賣為租，欲等市場價提升后再賣。”中原市場部人士透露，5月越秀區二手住宅成交量排名中心六區榜首，成交上漲超一成，中原成交均價為30166元/平方米，環比上漲11%。

　　不過，正由于越秀區均價較高，成交量占比提升，結構性拉升了廣州市區二手買賣均價。但是，中原數據顯示，該板塊的租賃市場均價為55元/平方米·月，環比下降8%。

　　在中原地產水蔭路分行高級營業經理鐘志明建議：“20多年樓齡的樓梯樓，業主不妨在合理范圍內稍降價出售，再買一手新樓居住。”他認為，目前廣州一手市場價格出現調整，尤其是稍遠地段如金沙洲，目前三四房的單位總價才140多萬元，完全“買得過”。

　　據了解，最近有一個水蔭路的業主以120多萬元賣了老房，湊齊140萬元作為五成首期買了荔灣的一手房。鐘志明說，本來2.5萬~2.6萬元／平方米的新房，現在降到2.2萬~2.3萬元／平方米，總價比之前低10多萬元，這是推動部分業主“促銷”的最大動力。

　　市場：5月二手住宅價環比微跌0.3%

　　據廣州市國土房管局公布的數據，5月全市原10區（不含增城、從化）二手住宅登記宗數為4722宗，同比減少36.6%。當月經中介行促成的二手住宅買賣業務量比4月減少兩成半，住宅租賃業務量比4月減少近兩成。

　　滿堂紅市場研究部對二手住宅買賣交易分析發現，5月廣州市9區（不含南沙、從化）二手住宅成交均價為19529元/平方米，環比下跌6.5%。5月合富標準二手住宅價格指數（廣州）為181.8點，環比2014年4月微跌0.3%。

　　“樓價跌了。”一名中介前線人員坦言。據合富置業市場人士透露，降幅較大的板塊，較多集中在原芳村、白云、花都、番禺大石、南洲等外圍及近郊片區。此外，市區也有部分板塊的價格有所回調，如天河北、東圃、濱江中到濱江西、工業大道及中山八路板塊等，但降幅較小，均在1%以內。

　　中原地產分析人士告訴記者：“從市場反饋來看，部分急需資金的業主降價空間有所擴大，但不急需資金的業主心態依然強勢；而現在雖然客戶實際需求量并未減少，但政策與行業環境所致客戶等降價心態明顯，客戶看樓積極性不如從前，除非有筍盤，客戶看樓動力不足。”

　　此外，一手項目較多的近郊區域，例如番禺，由于開發商去庫存壓力較大，促銷力度也較大，形成一、二手價格倒掛現象，吸引了不少二手客戶。

　　二手市場是否出現供過于求的現象？根據滿堂紅市場研究部高級經理周峰提供的數據，5月份經滿堂紅地產新增的可售房源比4月減少12.2%，有意向入市的有效客戶數量比4月增加9.5%。

　　按周峰的觀察，有效客戶在5月份直接進行7%～8%的壓價，個別業主在出貨意愿明顯且有意向客戶不多的前提下，最終愿意降價成交。

　　根據其分析，今年前5個月的二手住宅買賣交易數據中，所有面積區間的成交價均比放盤價低，其中60～90平方米區間成功還價幅度最大，降幅為7.7%。

　　他分析5月多數面積區間的還價幅度皆比前幾個月要大，且僅反映成交狀態下的還價空間，可以預期市場上其他尚未成交的物業，在未來幾個月就業主和準買家之間認可價格的“拉鋸”會更加激烈。