在銀行放貸沒有完全“松綁”的前提下，目前買房貸款怎樣才能快點？在首套房貸款政策利好還沒有大面積來臨前，面對買房過程中的各種難，究竟該如何解決？怎樣合理置業(yè)、避開風(fēng)險？
【網(wǎng)絡(luò)調(diào)查】購房者患上“貸款焦慮癥”
近期，某網(wǎng)絡(luò)針對鄭州首次購房的80后做過一個調(diào)查，共收到有效票300余票，算是較為全面地反映了目前80后買房者心中的糾結(jié)。
這次的網(wǎng)上問卷調(diào)查出現(xiàn)了一個頗為“戲劇性”的現(xiàn)象，對貸款難、利率上調(diào)導(dǎo)致買房成本增加的關(guān)注度，居然超過了對房價的關(guān)注度，穩(wěn)居“80后買房難在哪里”這一選項的首位，其中，七成的購房者認(rèn)為遲遲買不到房子，因為銀行貸款利率上浮，原來市場上常見的8.5折優(yōu)惠絕跡；而無論是商業(yè)銀行貸款還是公積金貸款，辦理周期都至少要兩個月，而更多買房者稱自己得到的答復(fù)是需要等三五個月的時間。
“萬一我現(xiàn)在遞上了資料，在等待房款的這段時間里，國家突然調(diào)整政策支持首次置業(yè)者，8.5折利率重回市場怎么辦，豈不是虧大了？”不少網(wǎng)友表達這樣的擔(dān)心。
調(diào)查顯示，和等候結(jié)婚的首套房置業(yè)者相比，二套房改善性需求的買房意愿不是那么迫切，但一方面卻難以抵擋開發(fā)商拋出的大尺度優(yōu)惠“誘餌”；另一方面為限購以及高達60%的首付款比例而揪心。
“對普通的上班族來說，現(xiàn)在的一套三房總房款一般在90萬元左右，在東區(qū)、北區(qū)等一些熱門區(qū)域甚至要達120萬元左右，這意味著二套房首付起步價就得50多萬元，這可不是一年半載能攢出來的。”網(wǎng)友小卉說。
【市場探訪】央行挺“貸”，鄭州利率仍居高
對于糾結(jié)中的剛需族來說，最近市場上開始釋放出利好消息。不僅央行向各商業(yè)銀行提出了優(yōu)先滿足居民首套房貸、合理確定首套房貸利率水平及時審批和發(fā)放等明確要求；鄭州也出臺了《鄭州市個人住房置業(yè)貸款政策性擔(dān)保管理辦法(征求意見稿)》，購房可獲政策性擔(dān)保，此外，組合貸業(yè)務(wù)也將于6月正式啟動，最高可貸70萬元。
早在5月14日，央行就“喊話”，要求各銀行在現(xiàn)有資源下，優(yōu)先保障個人首套房貸款需求。時隔一個月的時間，記者對鄭州幾家商業(yè)銀行首套房貸利率進行調(diào)查了解到，目前大部分銀行仍然首套房貸利率上浮10%-25%，更不用說什么9折或8.5折利率了。
京廣路航海路附近一家銀行支行房貸部門相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，他們新房首套房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮15%~20%。建設(shè)銀行房貸部門相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，他們新房二手房貸款都做，利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%以上，根據(jù)與開發(fā)商合作情況不同，各樓盤的貸款利率也會有所不同。桐柏路棉紡路附近的一家銀行房貸部門相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該行的新房首套房貸利率上浮25%，二手房首套房貸利率上浮30%。
各家銀行均表示，現(xiàn)在銀行放款速度與以前相比沒有大的變化，還是得兩三個月，甚至更長，快的也得一個月左右，如果剛好碰上銀行當(dāng)批貸款額度下來，發(fā)放速度也可能比較快。甚至有一家銀行表示，去年受理的申請，到現(xiàn)在貸款都還沒有發(fā)放。
多位商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人介紹，房貸政策已經(jīng)有所放寬，但本質(zhì)上來看，貸款利率水平是由市場決定的，而目前信貸市場的狀況與年初相比并未出現(xiàn)太大變化，各家銀行手中的信貸額度依然比較緊張，因此，房貸利率短期內(nèi)恐怕難以恢復(fù)到8.5折時代。
業(yè)內(nèi)人士指出，受互聯(lián)網(wǎng)金融以及市場資金狀況緊張的影響，銀行存款金額減少，導(dǎo)致貸款總量也無法上去，加上信貸政策的調(diào)整以及房地產(chǎn)市場的新變化，各家銀行在房貸方面的投放金額減少，都導(dǎo)致銀行按揭貸款發(fā)放速度放緩。
【置業(yè)指南】備齊手續(xù)，警惕違約風(fēng)險
采訪中，不少商業(yè)銀行工作人員提到，目前從審批到放款的時間盡管有所縮短，但其間購房者往往還需要自己去交易中心辦抵押證，這也需要一定的辦理周期，所以，對首次置業(yè)者來說，關(guān)鍵是要準(zhǔn)備齊所需的全部材料，才能既少跑冤枉路，又加快辦理時間。
“對首次置業(yè)者來說，買房前要清算一下現(xiàn)有的‘現(xiàn)金流’，包括存款、現(xiàn)金、可以套現(xiàn)的股票等，根據(jù)這個考慮付款方式和所能支付的首付款，從而確定所購買的房子的總價。”鄭州一家銀行個貸部經(jīng)理孫靜說，切忌把所有的存款都用于購房，因為買完房后，緊接著就要裝修房屋、置辦家具、家電等，這當(dāng)然也是一筆不小的開支。她的建議是，80后購房時至少應(yīng)保留一半的存款。
還有，現(xiàn)在新房打出的“均價”與實際成交價格會有很大的差距，高層樓盤接近均價的戶型，一般處在4層或者5層，購房者在買房前要通盤考慮。另外，根據(jù)她的經(jīng)驗，家庭月收入的三分之一是房貸還款的警戒線，一旦超過了這個警戒線，可能會出現(xiàn)較大的還貸風(fēng)險，甚至?xí)绊懙郊彝サ纳钯|(zhì)量；在貸款年限上，以選擇15到20年較為適宜。“如果貸款年限過短，還款壓力就大。”孫靜說。
而對于那些“賣一買一”的改善性需求購房者，怎樣才能合理置業(yè)、避開風(fēng)險呢？
據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)的孫杰介紹，現(xiàn)在二手房成交周期增加，如果掛牌價合理，平均一個半月才能成交，而郊區(qū)的房源需要的時間更長，兩到三個月都未必會有買家接手；而且不是全部買家都能一次性付款，相當(dāng)部分還是要按揭買房，銀行現(xiàn)在對購房按揭審批放款的時間也很長，有的拖三四個月。
“一套房從業(yè)主掛出信息到賣房款回到業(yè)主手里，很可能需要4到6個月不等。”孫杰說，此外，因為“連環(huán)單”成交太復(fù)雜，要規(guī)避風(fēng)險，連環(huán)單操作一定要透明化，買賣雙方把交易的時間、價格等談清楚，并在合同中寫清楚違約的責(zé)任，一旦發(fā)生問題也能進行維權(quán)。