市民在濟南房地產交易大廳辦理業務。　　本報記者 郭建政 攝(資料片)

　　買的二手房正在抵押辦不了過戶，誰的責任？定金和首付款，中介能不能代收？貸款服務費到底該咋收？交了錢貸款辦不下來是誰的責任……二手房買賣交易中，購房者與中介、房主的各種矛盾糾紛屢見不鮮，很多市民向本報咨詢如何避免“雞飛蛋打”。

　　本報記者 喻雯 實習生 張子慧 張颯特 　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　房屋情況要仔細核查

　　市民買的二手房，房齡一般比較老，但是房子的具體情況，比如哪一年建的、房子有沒有抵押、查封等，購房者一般了解不多，也不會在合同里體現，很容易被中介提供的虛假信息忽悠。

　　“此前有市民投訴，中介說房子是2000年的，結果到了銀行貸款時才知道，房子是上世紀80年代的，由于房齡太老銀行不給貸款。”濟南市房管局產權市場處有關負責人說，這個就是購房者過于相信中介，不去實地了解，結果房子沒買成。

　　該負責人說，購房者在買房前，一定要對房屋的建筑情況、小區狀況等做詳細的核實。除了做好這些實地調查外，市民還應當到房管局檔案館查詢、核實房屋的基本信息，如有無抵押、查封等限制信息。以免不能直接辦理過戶手續，給買方造成一定的損失。

　　市民可以持本人身份證明提供房屋的具體坐落或房屋產權證號，可以申請核實相關房屋有無抵押、查封等限制信息，或是和賣方一起到房管局檔案館查詢相關信息。

　　改合同房貸不下款

　　“買無證的房子，一定要謹慎。很多人都被中介忽悠，以為能辦貸款結果陷入糾紛。”產權市場處工作人員于志平說，尤其是小產權房和一些“改合同”的房子。

　　“改合同”成了不少市民買房的重要選擇。改合同的房子一般是與開發商簽訂買賣合同，有的也進行了網簽，這類房子都沒有辦下房產證。很多中介都打出了“包改合同”來吸引購房者，收取幾萬元的改合同費用后，合同改成購房者的名字，購房者就可以等著辦證。

　　“這類房子都沒有進行產權登記，查不到有關信息，而且一般都無法貸款。”于志平說，但是一些中介為了拉客戶會承諾與銀行有關系，可以辦貸款。很多市民為此動心，就會把首付款交給中介，結果等了幾個月甚至更長時間后，中介告知辦不下來貸款，房子就買不成了。此外，有了這種糾紛后，購房者交納的中介費多數也要不回來。購房者最終是“雞飛蛋打”。

　　于志平提醒，像一些單位集資建房，手續不全也無法辦理貸款，購房者買房前一定要看清楚。

　　別讓中介代收房款

　　市民通過中介買二手房，需要交納中介傭金、貸款服務費、評估費等各種費用，有的中介也打出“代收首付款”，于志平提醒，中介收取的只能是服務費用，而房子定金、購房資金等不要輕易交給中介保管。

　　一般來說，購房者買的房子網簽后，就要交首付款。中介只是作為第三方見證，購房者把房款直接給房主。此前交的定金也會有相應說明，直接作為購房款等。

　　“中介攜款潛逃的事情近幾年屢見不鮮，其中最主要的原因是錢款不受監管，買主交完數額不低的首付款后沒有法律保障。”于志平說，買房人最好去建立資金監管賬戶的中介購買房屋。如果選擇了規模小的中介，遇到為賣主墊資解押的事情是比較常見的，對于買家來說風險很大，此時買家就應要求中介墊資。

　　于志平建議，購房者可以選擇第三方的資金監管專用賬戶，這樣會更有保障。

　　“購房者給中介交錢的時候一定要謹慎，一旦交了想要回來就難了。”于志平說，此前有市民將定金、中介費都給了中介，后來因賣房者的原因房子無法繼續交易，按照規定賣房者要雙倍返還購房者定金，但是定金被中介收走，根本要不回來。

　　貸款事宜要簽合同

　　市民通過中介買二手房，除了約定俗成的傭金外，貸款服務費的收取也五花八門，從幾百元到幾千元不等。也有不少市民交了這些錢結果辦不下貸款，最終導致房子也買不成。

　　對此，產權市場處有關負責人說，目前貸款服務費、中介代辦費等都沒有明確的收費標準，由中介和購房者協商定價。在協商定價的時候，購房者一般處于弱勢地位，很容易被中介公司忽悠。好多中介公司會以“銀行收取”的借口來忽悠，而銀行是不會收取貸款服務費的。業內人士稱，既然是協商定價，購房者就有權利與中介討價還價，不要被忽悠。

　　此外，在買房時由于銀行貸款放款慢，導致賣方不能及時收到房款的情況也很多。對此，該負責人提醒，購房者在簽署房屋買賣合同時，如果買方需要貸款，賣方必須充分了解銀行的貸款政策和趨勢后再確定是否同意貸款。

　　于志平建議：“有關費用收取及辦理事項等，購房者一定要在合同里明確約定，千萬不要僅限于口頭。”