相比于近兩年國內房地產的投資下滑，中國投資者在海外房地產投資上大手筆頻現：2013年5月，中國SOHO首席執行官張欣與巴西銀行業Safra家族共同買下紐約曼哈頓通用大樓40%的股權，這筆交易將使得該大樓總體估值達到34億美元；2013年12月，富力地產斥資13.96億美元收購了馬來西亞柔佛州新山地區六宗空置地塊；2014年8月，萬達集團花了9.7億美元買下黃金海岸的一家酒店。

　　中國海外房地產投資飆升的背后是什么？

　　誰在投資？

　　海外置業早已不是什么新鮮事，但是以投資為目的的海外地產項目投資，卻是在最近幾年才顯露出明顯趨勢。

　　萊坊近期發布的《中國對外房地產投資報告》顯示，中國對外投資房地產總額在2009年是6億美元，截至2013年底這一數據就已經達到120億美元。如果將2014年的數據統計在內，預計中國對外投資房地產的總額將達到150億美元。

　　“這一數據是對成交價格在250萬美元以上的交易進行統計得出的，250萬美元以下的交易并沒有統計在內。所以從投資者來看，主要是機構或者公司投資。”萊坊董事及大中華區研究及咨詢部主管紀言迅對經濟觀察報表示。

　　萊坊還對中國排名靠前的保險公司和房地產公司做了一份海外投資的調查，在國內總資產排名前20的房地產開發商中，萬科、萬達、綠地、中國海外、碧桂園、世茂、富力地產、雅樂居、新城控股9家已經投資了海外房地產，另有8家表示有投資興趣。而在國內保費收入排名前十位的保險公司中，中國人壽、中國平安、陽光保險和安邦保險4家已經投資了海外地產，包括中國人保在內的另外8家表示有興趣投資。

　　隨著機構和企業投資意愿的增強，中國海外房地產投資群體也正在發生變化。

　　中國對外投資的首輪浪潮由主權財富基金所代表性優質資產和銀行購置自用物業所帶動，第二輪浪潮則是由大型開發商在海外投資的物業開發項目拉動，在當前的第三輪浪潮中，　投資基金和國內保險公司積極尋求核心及高投資回報的物業投資機會讓海外房地產投資節節攀升。萊坊預測，已見端倪的第四輪浪潮的投資主力是大型企業、超高凈值人士、中小型國有企業和民營開發商。

　　萊坊國際投資部主管楊杏妮表示，與2013年相比，2014年的個人投資海外房產的成交筆數增長了40%左右。“我們觀察到一個明顯的變化，2014年以投資為目的的海外置業明顯增多。以前海外置業自用比較多，大部分是因為子女在國外讀書，或者自己和家人移民，一般購買的都是比較好的房子。而2014年的數據顯示，30萬美元左右的房子最受歡迎，而且大部分是按揭購買，這就表明這部分購房者具有明顯的投資用意。”楊杏妮對經濟觀察報表示，“很多年收入40-50萬元的客戶也逐步開始在海外置業，海外房地產成為他們資產配置的一種選擇。”

　　需求推動

　　中國投資者選擇海外房地產作為資產配置的幾種重要方式之一，是由多種因素共同促動的。

　　首先就是投資回報率。

　　目前，北京和上海甲級寫字樓的回報率一般在5%—6%。然而相對緊張的信貸環境意味著這些城市的資金成本也較高，通常在8%以上。相比之下，盡管紐約、倫敦和悉尼的回報率只有4%—6%，但資金的利率水平卻一直較低，例如美國的資金成本平均在3%左右。

　　資訊機構仲量聯行最近發布的《2015年一季度全球市場展望》稱，2015年全球將有10個大城市的寫字樓租金漲幅超過5%，包括東京、悉尼、迪拜、紐約、北京、洛杉磯、倫敦等，其中東京的租金漲幅會達10%-20%。而這些城市寫字樓資產價格增長也將超過5%，東京和馬德里的資產將增值10%-20%。

　　戴德梁行這家資訊公司發布的《2015年全球市場展望》也顯示，2014年全球最熱的房地產投資地排名前十的城市主要集中在美國，而2017年最值得投資的市場中，增加了中國上海的寫字樓，倫敦和紐約則仍然是最熱的市場。

　　而萊坊預測未來五年，倫敦、紐約和悉尼的平均寫字樓租金增長率分別為16.3%、28.2%和22.3%。

　　與此相比，國內的房地產回報率對很多投資者來說吸引力有所下降。以上海為例，萊坊預計未來五年租金僅增長4.4%。萊坊對于租金增長緩慢的解釋是：中國經濟增速逐步放緩，預計未來五年該增長率會持續緩慢下降，房地產占比GDP約為16%，因而國內房地產投資的規模也將會縮減。

　　另外，由于中國住宅市場受政策影響較大，2010年以來出臺的調控措施(如購房限制和財政緊縮)導致國內住房需求趨于疲弱。事實上，中國的住宅市場需求已出現自2012年以來最大的負增長。

　　2014年前8個月住房供大于求并且滯銷，開發商紛紛放慢開發新項目的步伐，導致房屋開工率同比下降了14%。根據萊坊的預計，2010年以來國內空置的住宅建筑面積增加了80%以上。住宅現有的存量至少需要兩年才能完全消化。

　　供大于求引發開發商之間的激烈競爭，這也令購房者對房價進一步回落的預期增強。盡管近期住房按揭貸款有所放松，但鑒于房價不大可能在開發商清理庫存時反彈，萊坊預計2015年的住宅價格仍將承受壓力。

　　另一個促使海外投資房產擴張的因素來自匯率。自2005年以來，人民幣兌美元和歐元的匯率已升值約30%，這極大地提高了中國投資者的購買力。同時，2014年美國經濟回暖，美元表現出較強的升值態勢，多家機構都預測2015年美元會繼續升值，不少中國投資者認為這是持有海外資產的好時機。

　　還有一個主要的推動因素來自對外投資政策的顯著放寬。2013年對外投資審批門檻從1億美元提高至10億美元。2014年10月，商務部取消了先前主要針對對外投資的審批程序。此外，保險公司獲準最多可將其資產的30%投資房地產，總資產的15%可用于境外投資。不過，保險公司對房地產和跨境投資的態度仍然比較謹慎。

　　相關機構預測，到2020年中國的保險行業將會進一步積累20萬億元的保費，相當于目前保費規模的兩倍以上。巨額的保險資金意味著即使只有一小部分投放到境外，也會給海外投資帶來不小的拉動作用。

　　浪潮繼續

　　未來幾年，中國投資者對海外房地產的熱情還會繼續嗎？

　　多位業內人士認為，浪潮還將繼續，但投資者也會趨于理性。

　　對機構投資者而言，未來2-3年的投資還將增長，增幅可能達到20%-30%。“按目前的態勢來說，不會出現從6億變150億這種跳躍式的增加，現在相當一部分海外投資的收益開始下降，好的物業項目也相對減少。但是至少這一兩年之內，保險公司會大力投資。”紀言迅說，“當國內投資者熟悉海外市場之后，會進一步向一些地區性的中心城市伸展。比如曼徹斯特、伯明翰、芝加哥、法蘭克福等城市，因為這些城市交通方便，經濟較為發達，并且法律健全，收益率相比來說也就比較高。”

　　對于那些個人投資者而言，以投資為目的的海外置業才剛剛開始。特別是高凈值人士，他們在國內多數已擁有廣泛業務，境外投資有助于把風險分散至回報率更高的市場，這也是資產多元化配置的趨勢。“與美國、歐洲投資者相比，中國投資者起步算比較晚的，現在他們的投資處于剛起步階段，去年才開始大批量買入。”楊杏妮說，“現在就連沒有在國外生活過的人都想去國外買房子，而且這一趨勢會持續，尤其是相比國內2%左右的租金回報率，在倫敦、紐約這些地方的租金回報率要高很多。”

　　不過，楊杏妮也表示，個人投資者需要明確投資海外地產的目的，是想要高的租金回報率還是高的資產增值，因為有時候這二者并不能統一。“國外有些中等城市的房產價格不是很高、租金回報率高，但不容易脫手。大城市房產很容易出手，但投資額會很高，租金回報率就相對低一些。”楊杏妮說。孫琦子