前不久，國務院總理李克強全國兩會上在回答中外記者提問時透露，將出臺更多措施來推動“大眾創業、萬眾創新”。在政府為市場清障搭臺的同時，市場早已開始行動。在房地產界，3月初萬科原高級副總裁毛大慶辭職創業事件，使“中國版WeWork”及其商業模式一夜間吸引無數眼球。

　　據《每日經濟新聞》記者了解，其實中國版WeWork早在幾年前就已有落地，那么其現實生存狀態如何？這類企業究竟靠什么來盈利？在這一平臺上，創業企業與天使投資們又是如何考量？這一模式能否給高空置率的寫字樓市場帶來希望？

　　由于互聯網經濟和創意產業的風行，大量創業者需要價格低廉、品質有保證又有濃郁創業氛圍的辦公場所，這在某種程度上促成了“中國版WeWork”的興起，比如SOHO　3Q、蜂巢辦公空間、世鰲國際等等。

　　SOHO中國董事長潘石屹曾表示，雖然自己不會設立風投基金，但是會邀請天使基金進入SOHO　3Q。蜂巢CEO張鵬則表示，公司會提供金融服務支援，旗下有金融合作伙伴，不僅會提供辦公空間，也要做企業孵化器。還比如瑞安房地產在上海楊浦區開發的“創智天地”，也與天使投資合作，同時這里活躍著寬帶資本、農天資本、遨問投資、大學生創業基金、快創營等投資機構。

　　但是，上海一家產業園的副總告訴《每日經濟新聞》記者，目前所謂的“孵化器”或者“天使基金”其實都不掙錢，真正掙錢的還是房地產。開發商引進天使基金的目的，還是為了吸引租客，并能爭取一部分產業支持政策。

　　上述說法多少為中國版WeWork的未來投下一絲陰影。雖然中國版WeWork客觀上能夠增加寫字樓的租賃需求，但其“掛羊頭賣狗肉”的運營方式似曾相識，讓人聯想起類似的旅游地產、養老地產等概念，能夠走多遠還是一個未知數。

　　對創業者來說 高昂的租金戳中了“痛點”

　　《每日經濟新聞》記者了解到，與傳統的創業孵化園相比，目前服務式辦公空間對入駐客戶的準入門檻較低，基本上只要能提供合法的身份證明并及時交付租金，任何個人或者團隊都可以進場辦公，并享受所有的公共服務。

　　上海一家孵化園的負責人在接受采訪時表示，這種針對個人的辦公租賃，打破了傳統思維束縛，使商業地產有了更多潛在客戶；但是較低的入駐門檻也令租戶層次和質量良莠不齊，其中真正的創業團隊數量可能比較有限。

　　據了解，服務式辦公室的租賃時間普遍較短，SOHO　3Q的最短租期僅為一周，最長也只有12周，蜂巢辦公空間的收費也是以月為單位。盡管租期到了可以續約，手續也不復雜，但如此短暫的租期設置，很明顯，其主要的出租對象是那些不需要長期辦公的小企業主、本地市場開拓者、辦公室暫時緊缺者和過渡時期使用者等。

　　不久前，SOHO中國董事長潘石屹曾表示，短租服務的對象不僅僅是創業團隊，服裝設計師、自由撰稿人等，一切有辦公短租需求的人都可以通過網上預約，到SOHO　3Q來辦公。

　　從價格上來說，服務式辦公室也要比一般辦公樓的租金昂貴。據《每日經濟新聞》記者測算，北京望京SOHO建筑面積為5091平方米，共計655個座位，如果滿員的話，那么一個工位的單價為18元/平方米/天，而周邊寫字樓的價格普遍為6~9元/平方米/天。在蜂巢辦公空間徐家匯店，一個工位的價格為4000~7000元/月，一個標準工位面積約為20到30平方米，租金約為6.5~10元/平方米/天，高于周邊辦公樓5元/平方米/天。

　　相對高昂的租金費用對創業團隊而言是沒有吸引力的，尤其是那些有初期租用需求的創業者，創業成本對他們而言是一筆不小的開支。一名創業者對《每日經濟新聞》記者表示，服務式辦公通常提供了很多可以滿足他們辦公需要的增值服務，但是成本仍然是他們需要操心的主要因素之一。

　　協縱國際首席執行官黃立沖在接受《每日經濟新聞》記者采訪時說，有數據顯示，目前中國創業者的“痛苦度”遠遠高于美國。美國創業者實際上是自由職業者，收入穩定，有足夠的支付實力，而中國創業者未來的不確定性很大。

　　WeWork要做的事情，實際上黃立沖幾年前就嘗試過了，結論是不能做。因為美國的物業租賃價格與其創業者的收入之比跟中國完全不同。比如，加入同一個會員中心，在美國使用一個月的價格是400~500美元，對美國創業者來說代價不高，在中國也是400~500美元，但卻可能是一名創業者一個月或半個月的工資。

　　如此看來，中國版WeWork除了手續簡便、租期短暫的特質外，高昂的費用才真正戳中了創業者的“痛點”。

　　對運營商來說 核心目的是增加租金收入

　　盡管不少服務式辦公室的運營商都提出創業概念，并聲稱開放的辦公場所為風投提供了絕佳的觀察機會，但是從目前中國版WeWork的運營情況來看，“創業樂園”一時還很難落地。而傳統孵化園的孵化成功率高達85%，這一數字背后，是較高的準入門檻。服務式辦公室正是瞅準了這一利基市場，利用門檻較低這一特質來吸引租戶，但是目前仍停留在概念炒作階段。

　　上述孵化園的負責人在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“由于很多孵化園是公益性質的，因此對入駐的創業團隊有準入要求，一般會要求他們提供創業計劃書，審核評估通過后才可以進駐，并且會定期要求他們匯報創業進展。當企業發展到一定程度后，為了加大園區企業流轉率，他們將會被要求離開孵化園，時間一般在6個月左右，孵化成功率高達85%。”

　　據了解，這些孵化園很多具有強大背景，他們可以提供與服務式辦公室類似的基本服務，也會提供諸如園區企業交流、人事、法律、市場等更多元化的服務，而且這些服務都是免費的，應該說更適合創業者。而中國版WeWork真能成為入駐創業項目的孵化器嗎？

　　黃立沖認為，創業不是假手于人就可以成功制造的，大部分創業都是失敗的，只能依靠創業者自己領悟。旁觀者只能從大部分“創新想法”中，選擇最有可能成功的項目進行投資和引導，并通過分享他們的成功而獲利。

　　黃立沖表示，孵化IT領域企業的想法和概念都很好，但提供的增值服務如何收回成本是大問題。而且，一般企業從成熟到騰飛，正常周期是10年，IT類企業會短些；能指導白手起家創業的人都是稀缺人才；因此，對新創業者盲目提供服務，很可能難以回收成本。

　　一名業內人士告訴《每日經濟新聞》記者，實際上服務式辦公室的核心目的仍然是提高商業辦公樓的使用效率，增加租金收入。

　　在價格高昂的商業物業銷售困難的情況下，SOHO為了提高辦公樓使用效率，將辦公樓化整為零后出租并回收資金，這是比較簡易便捷的操作方式。而在蜂巢辦公空間的網站上，記者看到了一則信息，稱若有閑置辦公樓的地產商可以聯系他們，他們將加以改造后再出租。

　　上述業內人士認為，中國版WeWork的主要盈利來源為三類：一是工位費，使用辦公桌需要支付部分費用；二是會員費，即享受平臺資源需要交費；最后，如果真的有風投“相中”了項目，服務式辦公室的運營商可以選擇跟投，但此舉風險較大。就現狀而言，如果辦公工位能夠充分出租，就已經可以實現盈利。

　　在毛大慶辭職創辦中國版WeWork僅幾天之后，就有人以“創客孵化器”概念吸引投資者參與眾籌。“采用眾籌模式，在北京CBD核心區域的朝外SOHO購置辦公場地，建立‘創客孵化器’物理空間，吸引以數字媒體為代表的文化創意產業(包括但不限于互聯網、數字傳媒、創意創作、文化傳播等)的企業或創業團隊入駐。”

　　這個眾籌項目位于北京CBD核心區域的朝外SOHO，面積為1074平方米。有限合伙總認繳出資額3600萬元，須以現金投資，投資下限180萬元，并以180萬元遞增，上限1080萬元，收入來源是租金收入。《每日經濟新聞》記者了解到，朝外SOHO的租金水平報價為7~7.5元/平方米/天，該眾籌項目將租金定在6.5~7元/平方米/天。按7元計算，在合伙人不要求使用眾籌項目租賃空間的情況下，項目的租金回報率僅7.62%。

　　由于朝外SOHO的二手房價格較高，上述投資要比直接買朝外SOHO的二手房更有吸引力。代理朝外SOHO二手房銷售的一位中介業務員告訴記者，朝外SOHO二手房單價在3.5萬~5萬元/平方米之間。

　　一位熟悉眾籌的業內人士表示，這場眾籌其實是集資購買朝外SOHO的辦公場地，然后出租給創業公司，與“創客孵化器”這個項目的關系不大。

　　中國的創業經濟產業方興未艾，如何維持源源不斷的客源，對運營商是重要命題。如果沒有持續穩定的客流，資金回籠就變得異常困難，SOHO　3Q也許可以依靠潘石屹的“明星效應”吸引客源，但對那些非自有物業的運營商而言，租賃物業的選擇、客流的數量將會是重要的風險控制因素。

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　　美國WeWork：目標是發掘初創企業

　　◎每經記者 盧曦 發自上海

　　完備的社會保障網絡、發達的金融服務，使美國成為一個創業活動最為活躍的國家。服務于海量、輕資產、初創期的企業和個人，WeWork這樣一個共同工作空間正在爆紅，市值逼近50億美元。

　　除了收房租，WeWork還設法讓會員們意識到，他們加入了一個豐富的商業網絡，可以找到合作伙伴、客戶、投資人。根據《福布斯》的報道，WeWork可以稱為是“現實版的阿里巴巴”——每月至少有51%的會員和其他會員有一次交易。

　　WeWork模式爆紅市值逼近50億美元

　　WeWork是當下美國創業圈的“明星”，不僅給數量龐大的美國小企業主創造了一個共同工作的空間，自己的估值也在快速攀升，被稱為“上市在即”的明星企業。

　　“在美國，很多年輕人都會選擇創業，而非一心進入大公司上班。”一位曾在美國求學多年的律師告訴《每日經濟新聞》記者，共同工作模式在美國的爆發，其根基是美國崇尚創業的文化，加上美國金融體系發達、資本活躍，創業的風險被分擔，創業者可以在低成本下展開自己的事業。

　　今年3月，《財富》雜志記者進入WeWork總部，描述了其“類谷歌”式的工作場所。不論你是一個還沒有被認可的自由藝術家，或是一個初創公司的小老板，都可以在繳納400~650美元之后，在WeWork租下一個辦公室，并享用一切工作需要的東西。在WeWork官網上可以發現，選擇WeWork的包括藝術家、自由撰稿人、初創型企業等。現在，WeWork甚至已經發展到連教育、培訓都可以提供了。它是如此的火爆，有人甚至需要排隊等待兩年。

　　2010年，WeWork在紐約曼哈頓開始創業，5年后的今天，其估值已經達到50億美元，在美國有29個工作地點，在歐洲和以色列也有布點。但目前還未進入中國市場。

　　在服務式辦公室這一領域，創立于歐洲、已經進入中國市場的雷格斯是另一個規模較大的代表性案例，公司方面稱目前分布著2000個網點，包括750個城市，遍及100個國家和地區。圈內人士告訴記者，雷格斯的模式常被稱為“服務式辦公室”或“虛擬辦公室”。

　　創業型企業在雷格斯，租期最短可按天選擇。雷格斯面對的企業規模是1~500人，并承諾其不需要任何前期投入，這為初創期的企業提供了一個無門檻的辦公室。后期，則伴隨著企業規模的擴大，可以適時調整辦公室規模。

　　在WeWork的咖啡吧就可能遇到你的投資人

　　上海嘉煦投資的唐維告訴記者，國外的“WeWork們”本質上都不是靠收租金盈利，發掘優質創業型企業，引入投資或直接投資，才是其目標。

　　唐維舉例說，在上海嘉興，亞馬遜和當地政府合作，在一個孵化器類的園區為初創型企業提供云服務。這一平臺經常引入天使A輪投資方，幫助企業經歷從0到1的創業過渡期。

　　唐維說，WeWork和許多眾籌網站類似，都是幫助天使投資人給小企業服務的過程中，對項目有更深的了解，這是一個優選的過程，以“大大減少投資的風險，讓成功率得到提高”。

　　WeWork在各路投資人眼中是一個巨大的“項目池”，它通過對空間的設計，創造各種“偶遇”機會，在去冰箱拿食物的過程中、在咖啡吧休息的時候，或許你就會遇到自己的投資人。在情人節聚會上，一邊喝點紅酒、吃點巧克力，一邊聊天，有的人也會直接遇到自己的投資人，根本不用在線上泡很長時間。

　　WeWork對外宣稱，公司目前已有將近15000個會員，他們可以面對面展開協作。公司通過app、正式和非正式的各種活動鼓勵會員相互交流。最近的一份調查說，51%的會員會每個月和其他會員做一次生意，比在線的商務關系真實多了。

　　世邦魏理仕環球研究部資深董事謝晨認為，雷格斯面對的是更大的商業組織，比起WeWork這類面對初創型企業的社區，商業往來的成功率會更高。WeWork要想發掘增值的空間，需要牢記這里涉及的是“人的生意”，更注重人與人之間的交流和交往。◎每經記者 林東岳 盧曦 王杰發自上海、北京