東莞宇宙電路板設備有限公司制造的電路板設備，工作人員在正在設備上調試。南方日報見習記者 孫俊杰 攝
在東莞眾多鎮街中，鳳崗是較早發展起來的鎮街之一。憑借著靠近深港的優勢，鳳崗在早年間曾引進不少企業，大大推動了經濟發展。
然而，經過30多年的發展，鳳崗的土地資源供求矛盾日益突出。在全鎮82.5平方公里的土地中，已開發建設用地達39.8平方公里，占總面積的48%。按照建設用地、農用地、儲備用地4：4：2的用地比例要求，鳳崗的建設用地規模已超過8%，土地承載能力已接近極限。
盤活土地資源，引入優質企業，通過“騰籠換鳥”實現轉型升級，這無疑是對鳳崗鎮出了一道難題。令人驚喜的是，截至2014年底，鳳崗鎮通過一系列創新手段，積極通過“政府引導、企業對接、鎮村配合、利益共享”的路徑，有效盤活了210多萬平方米的土地資源。其中，盤活閑置土地100多萬平方米，“騰籠換鳥”盤活舊廠房50多萬平方米，“三舊”改造盤活土地60多萬平方米，并引進、培育了一批優質企業，在產業轉型升級以及城市建設上取得了“雙贏”。
4個月拿下新廠土地
步入鳳崗鎮五聯石頭嶺工業區，在該鎮外資企業中連續多年納稅位列前十名的宇宙電路板設備有限公司就坐落于此。記者發現，這家公司在該工業區設有一廠和二廠，兩家廠相隔僅有很短的一段距離。
該公司總經理何志豪告訴記者，公司成立于香港，早期是在深圳龍崗以來料加工形式辦廠。2003年后，公司的一部分搬來鳳崗。“這邊的地理位置有優勢，在深圳旁邊，而且用工成本比深圳低。”何志豪說，“當時我們決定在鳳崗投資建廠，政府和我們配合很好，辦出口業務和手續都很快。”
時間轉到2007年，該公司計劃擴大產能，迫切需要找到一塊新的土地擴建廠房。如今的二廠地址，在當時還是正待轉讓的紙品廠，經過與鎮村的聯系溝通，該公司決定把這塊土地拿下。“從我們有擴廠想法，到敲定這塊土地，辦好手續和準備好法律文件，一共只花了四個月的時間。”對于事情的順利進展，何志豪感到有些驚訝。
這一事例僅僅是鳳崗鎮盤活土地資源大棋局中的一個佐證。鳳崗早年經濟發展較快，但也產生了一系列遺留問題，如土地資源緊缺，城市規劃不合理等。鳳崗整合土地資源刻不容緩。為此，近年來鳳崗鎮組織相關職能部門，徹底梳理了鎮內空置土地、空置廠房及可利用工業用地資源信息，有計劃、分步驟地盤活現有存量土地和閑置舊廠房，將合理利用土地與加快招商引資工作結合起來。
據介紹，鳳崗明確規定新開發土地由鎮政府統一招商，鎮、村利益共享；對面積較大的舊廠房和閑置土地，由鎮政府牽頭對接優質企業，或由鎮政府先出資收回閑置地或舊廠區。這一措施，有效地把鳳崗的土地資源調動了起來。比如，為扶持米亞科技公司做強做大，該鎮先后通過“騰籠換鳥”盤活舊廠區14萬平方米、盤活閑置土地14萬平方米，累計引入米亞科技增資擴產資金超過10億美元。目前，該公司在該鎮的三家企業投資總額達到13億美元，注冊資本達到7.6億美元，6年間投資額實現了160多倍的擴張。2014年，該公司實現總產值約4億美元，實際出口3.9億美元。
鎮政府統籌土地資源做好服務
在大數據時代，對資源數據的搜集整理顯得尤為重要。鳳崗鎮正因為有效對該鎮閑置土地進行調查，建立臺賬，才能抓住機遇，引進一批優質企業，盤活原有土地資源。
據介紹，鳳崗鎮定期對疑似閑置用地調查摸底，對土地的權屬、面積、使用情況等登記造冊，建立臺賬，并及時跟蹤監管。同時，對鎮內空置廠房、風險企業信息實行每月整理匯總，建立閑置土地、舊廠房臺賬，列明每宗閑置土地或舊廠房的所在地、占地面積、建筑面積等基本信息。這樣，在招商引資過程中，就有利于把握新項目切入的時機，充分利用現有的廠房資源，積極盤活風險企業及低效益企業手中的土地資源。
在對全鎮舊廠房、閑置土地的統籌利用上，鳳崗鎮有效地對其進行分門別類的處理。對面積較大的廢舊廠房、閑置用地，由鎮政府牽頭對接優質企業；對村內經營不善的低端企業，閑置的舊廠房、物業等，由鎮貸款給村組進行收購；對一些因經營不善導致瀕臨破產的企業，由鎮政府通過協議方式進行收購，以便今后重新引進重大項目。
提起鳳崗鎮搭建的招商平臺，該鎮一名村支部書記深有感觸。“鎮里平臺比較高，對接大企業比較容易一些。否則就算通過介紹有企業過來了，也可能對村里不太信任。通過鎮政府招商平臺，招大企業要容易很多。”
在引進企業入駐的過程中，鳳崗鎮政府很好地充當了服務者的角色。據介紹，鳳崗鎮成立了由27個部門組成的招商引資服務協調委員會，指導和協調重點建設項目依法報批用地。另一方面，鎮政府積極充當橋梁作用，為盤活用地搭橋引線，主要通過高層推動、部門協作、跟蹤服務等方式，讓企業直接與鎮、村一把手對話協商，多部門協調跟進，投入專門人力及劃撥專項資金提供保障，從而推動大企業盤活土地資源。
平衡各方利益推進工作進程
在盤活土地資源的過程中，如何平衡各方利益成為了工作推動的關鍵。鳳崗鎮委書記朱國和一針見血地指出：“政府不站出來，不把企業和村集體的利益處理好，就沒辦法推動‘騰籠換鳥’工作的開展。”
據了解，鳳崗十分重視平衡鎮、村、企各方利益，促成村和企業雙方合作。為保障村集體收益，鳳崗鎮專門出臺了《鳳崗鎮集約開發工業用地及招引優質大項目收益分配統籌暫行辦法》，每招引一個大項目，鎮、村都簽訂收益分配協議，實行一項一策一協議制度。鎮、村收益分配可采用三種方式：一次性收取地價款方式，即鎮村合作開發，土地出讓總地價全額返還村集體；鎮政府對村采取財政補貼方式，即土地出讓收益歸鎮政府，鎮政府對項目稅收按比例補貼村組，具體做法是用地企業項目的經營性稅收收入鎮級分成部分，鎮村按6：4比例分成；鎮政府長期包干管理費方式，即土地出讓收益歸鎮政府，鎮政府按月向村支付土地管理費。村組自主選擇其中之一，從而保證了村集體收益的穩定性。
優質企業的進駐，為村組帶來了巨大的可喜變化。在鳳崗鎮近年來招進的大項目中，都市麗人和深證通兩大項目都落戶在鳳德嶺村。該村村支部書記黃遠文介紹，這兩個大項目進駐之前，原來的土地上是兩個家具廠。“當時這兩個廠占地較多，存在工傷、消防問題。企業常用天拿水等危險材料，一出事，消防三更半夜也得去救火。”黃遠文說，“后來這兩家企業經營困難，欠了村里幾百萬元的管理費。通過對接新企業后，老企業拖欠村里的管理費還清了，原來的消防隱患和工傷問題也解決了。”
據了解，都市麗人公司是一家現代化大型內衣品牌集團，產品全國銷量第一，2010年4月在鳳崗鎮正式投產，公司協議投資達3億多元，注冊資本達到1億元，落戶鳳崗鎮首年納稅額已達3000多萬，去年納稅近3億元，并于去年成功在香港上市。據黃遠文介紹，都市麗人在該鎮的輻射面非常廣，不僅帶動了村民出租房屋的興旺，工廠還專門設立了村民車間，安排有空余時間的村民就業。“根據村的實際情況，工廠給她們定的是一天6個小時工作，因為有的婦女還要照顧家里，時間靈活一些，才能工作家庭兩不誤。”黃遠文說。
據黃遠文透露，該村正在和都市麗人商量，能否把周邊的一些下游企業引進來，入駐該村的一些閑置廠房。“這對進一步帶動村的經濟發展肯定是有益的。”
■鳳崗盤活土地成績單
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截至2014年底，鳳崗有效盤活了210多萬平方米的土地資源。
盤活閑置土地100多萬平方米
“騰籠換鳥”盤活舊廠房50多萬平方米
“三舊”改造盤活土地60多萬平方米。
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通過盤活土地和廠房資源，引進9家優質企業，包括：都市麗人、米亞科技、中集集團、華潤萬家、天安數碼城等。去年新增稅收逾2.5億元，占全鎮新增稅收的65%。
■鎮區觀察
鳳崗盤活土地資源
闖出高水平發展新路
■引進項目收益分配方式
1.一次性收取地價款方式，即鎮村合作開發，土地出讓總地價全額返還村集體。
2.鎮政府對村采取財政補貼方式，即土地出讓收益歸鎮政府，鎮政府對項目稅收按比例補貼村組，具體做法是用地企業項目的經營性稅收收入鎮級分成部分，鎮村按6∶4比例分成。
3.鎮政府長期包干管理費方式，即土地出讓收益歸鎮政府，鎮政府按月向村支付土地管理費。
策劃/統籌：蔣才虎 范琛
撰文：南方日報記者 范琛 蔣才虎 陳志強
攝影：南方日報見習記者 孫俊杰
■鎮區觀察
鳳崗盤活土地資源
闖出發展新路子
鳳崗毗鄰深港，改革開放初期，該鎮為了快速發展，采用鎮、村、組、個體四輪齊飛戰術，四級經濟同步發展（頂盛時期，鳳崗外資企業達1200多家，產業工人近40萬人），為強鎮、富村、惠民和社會繁榮穩定奠定了堅實基礎。
但是，當年的經濟粗放式發展給如今高效利用土地資源帶來許多歷史遺留問題。比如有些村組出售土地給企業、個人，隨意性大，欠缺統籌規劃，沒有足夠資金搞基礎設施建設，造成相當多的土地閑置未用；眾多企業所建的工廠小、亂、散，分割出租，形成大量的小型加工工廠，給安全生產和消防工作埋下諸多隱患，等等。
近年來，鳳崗領導班子充分意識到原先那種村村點火、戶戶冒煙、各自為政的粗放型發展模式已難以為繼，且成為鳳崗實現高水平崛起的攔路虎。伴隨土地供應量和使用規模受到嚴格控制，新增用地資源及用地指標極其有限，重大項目用地指標缺口十分嚴重，土地資源已成為鳳崗發展的最大瓶頸。
鑒于此，鳳崗在盤活土地資源方面“抓早、抓實、抓效益”。“搶飲頭啖湯”，充分利用市場倒逼機制，發揮政府有形之手的作用，大力強化對土地和廠房資源的整合利用。
該鎮建立全鎮土地和廠房資源信息庫，密切掌握困難企業占用或閑置土地廠房資源狀況，制定資源整合任務目標，理順利益關系，解決歷史遺留問題。鎮主要領導親自上門與村組負責人和企業老板溝通協調；鎮政府成立專門機構，落實整合土地和廠房資源工作責任并周密組織實施；各村、各單位密切配合，協調推進，積極引導低附加值和勞動密集型企業有序轉移退出，從而最大限度盤活了土地和廠房資源。
鳳崗按照“政府引導、企業對接、鎮村配合，利益共享”的策略，規定對投資規模大、用地需求多、產業帶動強的重大項目，必須由鎮政府統籌招商。為提高招商引資成效，對一些面積較大的舊廠房和閑置土地，規定由鎮政府牽頭對接優質企業，防止村、組、個人將其分割出租、隨意轉讓。為了盤活土地和廠房資源，鳳崗鎮政府財政貼息貸款給村組用于購置一些面臨倒閉的企業土地和物業，便于鎮政府今后統籌改造這些資源。
在統籌招商的前前后后，鎮政府主動讓利，通過獎勵和返利，保證村組利益不減損并有所增加。比如，鳳崗出臺的集約開發工業用地及招引優質大項目利益分配統籌方案，確立一次性返還土地出讓收入、政府包干土地管理費以及鎮村按6:4稅收分成等三種模式，由村組自主選擇以保障集體長遠發展利益，提高村組參與招引大型優質項目的積極性。鳳崗“騰籠換鳥”真正使村組集體和群眾得到了實惠，因而可持續得到村組集體和個人對政府招商引資的大力支持和積極配合。
另一方面，該鎮密切關注一些有意投資鳳崗的重大項目，把握優質新項目進入時機，鼓勵新引進的大型企業和增資企業收購鳳崗現有廠房和閑置土地，積極幫助企業解決土地二次開發過程中權屬不清、規劃報建手續不全等歷史遺留問題，增強企業落戶信心，加快企業落戶進程，縮短企業建設周期，提高企業對土地和廠房的資源整合利用效率。
自2005年以來，鳳崗按照優先滿足大型優質企業進駐發展的策略，盤活閑置土地100多萬平方米、“騰籠換鳥”盤活舊廠房50多萬平方米、“三舊”改造盤活土地60多萬平方米，總共210多萬平方米的土地和廠房資源得到充分高效的利用。通過盤活土地和廠房資源引進的9家優質企業（都市麗人、米亞科技、中集集團、華潤萬家、天安數碼城等），去年新增稅收逾2.5億元，占全鎮新增稅收的65%。
鳳崗盤活土地和廠房資源、“騰籠換鳥”的經驗表明，全省各地，尤其是珠三角地區，只有清醒認識以往粗放型經濟增長模式弊端、轉變思想觀念，才能搶抓機遇，騰出空間，創新發展，引進好“鳥”，實現經濟的新一輪騰飛。