自貿(mào)區(qū)正式掛牌超半月 南沙樓市火熱回歸 但均價同比下跌9.1%

　　隨著廣東自貿(mào)試驗區(qū)南沙片區(qū)半個多月前的正式掛牌，借助樓市新政的東風，南沙樓市在近期可謂高歌猛進。數(shù)據(jù)顯示，上月南沙樓市成交量同比去年大漲近三倍。雖然，在高庫存壓力下，南沙目前的樓價水平仍未大幅回升，然而本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著市場溫度的不斷升高，南沙的前景被各界廣泛看好，不但當?shù)夭皇芟拶徶萍s的商業(yè)項目頻頻出現(xiàn)“日光”的情況，住宅項目也開始顯現(xiàn)微調(diào)的跡象。

　　文/廣州日報記者賴偉行

　　商業(yè)項目 一推出就受熱捧 公寓頻頻賣斷市

　　業(yè)內(nèi)人士透露，南沙樓市其實從去年底廣東自貿(mào)試驗區(qū)獲批開始，就開始出現(xiàn)升溫的跡象。其中，相較仍然受到限購政策影響的住宅項目，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)項目更加受歡迎。而且由于公寓等類型的項目貨量供應(yīng)較少，所以基本處于一推出就賣斷貨的狀態(tài)，“五一”期間整個南沙僅有1個項目推出少量新貨，當天就基本售罄，延續(xù)了樓盤過去一個月逢推新就“日光”的情況。

　　“之前推出的公寓項目已經(jīng)賣完了，下次推出至少要等到下半年了。”南沙一商業(yè)項目的銷售人員透露，樓盤從4月開始，銷售情況就不斷改善，前后曾經(jīng)推出過一批300多套和60多套的公寓新貨，結(jié)果都很快便銷售一空。值得一提的是，樓盤的價格也已經(jīng)從第一次推貨時的最低11500元/平方米，調(diào)整到“五一”時的13000元/平方米左右，價格相當于上漲了1000元/平方米。

　　“南沙的商業(yè)項目之所以近期銷售比較火爆，主要是因為項目不受限購的限制，所以吸引了不少來自珠三角其它區(qū)域的外地客。”一位長期關(guān)注南沙樓市的業(yè)內(nèi)人士表示，此前南沙樓市曾經(jīng)出現(xiàn)為了避開限購政策，有樓盤幫買家補辦社保和個稅證明的狀況，后來廣州出臺規(guī)定，嚴格規(guī)管，造成外地客大減。不過由于商業(yè)項目在這方面不受限制，所以在近期的回暖中也較受熱捧。

　　住宅項目 成交量回升 價格未回到高峰水平

　　雖然相較于商業(yè)項目，南沙住宅項目目前的價格整體未有全面回升，不過合富輝煌市場研究部最新發(fā)布的一份研究報告就顯示，受廣東自貿(mào)試驗區(qū)掛牌及免稅店開放等影響，“五一”黃金周期間南沙住宅市場整體熱度上升，共有5個住宅項目加推新貨，位置較好的項目價格均有5%~10%的升幅，而距離自貿(mào)試驗區(qū)區(qū)域較遠的項目，價格亦有100~400元/平方米的升幅，總體成交均理想。

　　而記者調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，近期南沙多個樓盤的住宅價格確實都已經(jīng)出現(xiàn)了回升的跡象，不過與頂峰時相比，仍然有一段差距。有業(yè)內(nèi)人士更直言，雖然大部分樓盤的價格近期都有所上調(diào)，但個別樓盤為求盡快出貨，與之前的吹風價相比甚至有所下調(diào)。像位于南沙英東大道附近的某樓盤，之前的開盤“吹風價”達到11000元/平方米，但開發(fā)商開盤時，卻大幅下調(diào)價格到9000元/平方米左右，結(jié)果馬上取得了不俗的銷售成績。

　　這并不是特例，大多數(shù)南沙的住宅樓盤依然在絞盡腦汁出招吸引購房者。記者發(fā)現(xiàn)，南沙的一海景樓盤此前最高價曾達到14000元/平方米，而進入5月，其叫價也不過為12500元/平方米左右。同時，雖然目前的房貸政策已經(jīng)大幅放寬，但是開發(fā)商依然推出了首付最低只要一成半，剩余首付可在一年內(nèi)付清的優(yōu)惠。

　　此外，一些項目即使價格有所調(diào)整，也采取了“毛坯”換成“精裝修”的模式進行調(diào)整。像南沙地鐵四號線站點附近的某大型樓盤，在去年下半年市場較為低迷時，曾經(jīng)叫價毛坯均價8500元/平方米，如果要加裝修價格則為10500元/平方米。而近期，該樓盤的價格已經(jīng)調(diào)整為帶精裝修樓盤價格11000元/平方米。

　　南沙4月網(wǎng)簽成交1069套，同比去年同期暴漲了286%，接近3倍的水平。網(wǎng)簽均價上月只為10412元/平方米，同比仍然下跌了9.1%。

　　數(shù)據(jù) 熱門樓盤網(wǎng)簽均價過半上漲

　　網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心的最新數(shù)據(jù)顯示，南沙在上月自貿(mào)區(qū)掛牌之后，當月網(wǎng)簽成交1069套，同比去年同期暴漲了286%，接近3倍的水平。不過，南沙住宅的整體網(wǎng)簽均價上月只為10412元/平方米，同比仍然下跌了9.1%。

　　而如果以今年4月和3月的成交數(shù)據(jù)相比較，本報記者整理南沙成交量在前十名的樓盤就發(fā)現(xiàn)，其中共有六個樓盤的網(wǎng)簽均價略有上調(diào)，但是上漲幅度均在5%以內(nèi)的水平，顯示南沙當前的房價仍然在較為理性可控的水平。

　　分析 南沙去庫存周期高達18個月

　　二手樓市要成熟還有待時日

　　“南沙樓市其實從去年年底傳出自貿(mào)區(qū)獲批的消息以后，已經(jīng)開始成交放量了。”方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志告訴記者，南沙樓市的成交量近期經(jīng)歷了大幅的放量，目前已經(jīng)較去年底時的成交至少翻了一番。然而，由于區(qū)域內(nèi)目前的住宅去化周期仍然高達18個月，在廣州各區(qū)中僅次于花都，所以短期內(nèi)樓價都難以有大幅攀升。

　　中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜則透露，南沙當前的樓價相比最高峰時，依然有10%~15%左右的差距，不過值得關(guān)注的是，隨著自貿(mào)試驗區(qū)的各項利好政策出臺，區(qū)域內(nèi)的剛需買家比例比起過往其實還是有明顯增加的，大多數(shù)客人也不再盲目追漲，反而是愛撿“便宜貨”。而區(qū)域內(nèi)的開發(fā)商也頻頻采取“小步快跑”的策略，每次推盤都較為追求去化率，所以預(yù)計區(qū)域樓價的大幅反彈要到年底才有希望。

　　黃韜還表示，南沙區(qū)域內(nèi)的二手樓市成交目前并不活躍，三大中介幾乎都沒有在當?shù)夭季郑跊]有交易量的情況下二手樓市暫時也鮮有人接盤。而這些問題都需要通過長遠的發(fā)展和人口增長逐步解決。