針對(duì)市場(chǎng)傳出的引入美國黑石、獨(dú)立物流地產(chǎn)的消息，北京商報(bào)記者昨日從萬科集團(tuán)獲得了證實(shí)。業(yè)內(nèi)人士指出，與投資機(jī)構(gòu)間的合作是萬科解決資金沉淀的方法之一，但是不同于住宅和商業(yè)地產(chǎn)，以自持為主的物流地產(chǎn)更加考驗(yàn)客戶與開發(fā)商之間的黏性，后期的運(yùn)營和管理比前期開發(fā)更為重要。因此，對(duì)于萬科而言如何精準(zhǔn)地找到客戶是最大的難題，若沒有客戶資源，即便有機(jī)構(gòu)的介入，也不能避免高空置引發(fā)的踏空。
不含廊坊項(xiàng)目
據(jù)介紹，萬科已經(jīng)成立了萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)物流地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)內(nèi)容。目前該公司已在貴陽和武漢兩地獲得了兩個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目。物流地產(chǎn)板塊在萬科集團(tuán)內(nèi)部得到了從事業(yè)部升級(jí)為獨(dú)立公司的待遇。
但作為萬科進(jìn)入物流地產(chǎn)的首個(gè)項(xiàng)目——由北京萬科主導(dǎo)的廊坊萬莊生態(tài)新城項(xiàng)目卻不在萬科給出的物流地產(chǎn)項(xiàng)目之列。去年5月，萬科宣布進(jìn)軍物流地產(chǎn)，首站選擇了京津冀概念下大熱的廊坊市。
對(duì)于萬科物流地產(chǎn)首發(fā)項(xiàng)目的情況，萬科相關(guān)人士只表示去年與河北廊坊的合作只是框架協(xié)議，目前可能只在集團(tuán)物流地產(chǎn)儲(chǔ)備資源的目錄中。此外，北京商報(bào)記者也未能尋找到廊坊萬莊生態(tài)新城項(xiàng)目的進(jìn)展情況。
有市場(chǎng)聲音認(rèn)為，北京萬科的換帥或影響了廊坊物流項(xiàng)目的推進(jìn)，然而萬科方面則表示萬科未來將在住宅和傳統(tǒng)商辦地產(chǎn)之外積極拓展消費(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以及地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)。其中物流地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)重點(diǎn)方向之一。
輕資產(chǎn)到底
雖然發(fā)展物流地產(chǎn)拿地成本較低，但是其整體開發(fā)是集投資、開發(fā)、運(yùn)營于一體，且規(guī)模化的物流網(wǎng)絡(luò)更需要開發(fā)公司在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，這兩項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)力都要求龐大的金融資源支持。
以全球知名物流設(shè)施提供商普洛斯為例，旗下?lián)碛?5只物流基金，為普洛斯提供了資金支援，如果堅(jiān)持自己持有，萬科在物流地產(chǎn)方面押注的資金量勢(shì)必非常大。
而萬科此前在涉足物流地產(chǎn)之初就表示會(huì)引入黑石、KKR、凱雷等戰(zhàn)略投資伙伴。據(jù)消息稱，萬科新成立的物流公司中美國黑石集團(tuán)也成為了其股東之一。
綠野資本集團(tuán)董事長(zhǎng)鄭曉軍進(jìn)而介紹，國外成熟的物流地產(chǎn)操作模式為物流地產(chǎn)開發(fā)前期會(huì)有PE介入，待項(xiàng)目本身擁有穩(wěn)定的投資回報(bào)后，再賣給REITs套現(xiàn)。
鄭曉軍稱，萬科目前在前期開發(fā)中引來機(jī)構(gòu)投資不失為一個(gè)好辦法，但是后期如何實(shí)現(xiàn)退出也有待觀察。對(duì)于物流地產(chǎn)的資金成本方面，萬科也并未透露過多。但據(jù)傳，萬科正在以普洛斯為榜樣學(xué)習(xí)物流地產(chǎn)開發(fā)，普洛斯中國區(qū)總裁楊傳德去年接受媒體采訪時(shí)曾透露，萬科請(qǐng)了普洛斯的專家到其總部為員工上課。
“在物流地產(chǎn)的操作上，萬科或?qū)⑿Х律虡I(yè)地產(chǎn)的操作模式。引來機(jī)構(gòu)投資者，實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身的輕資產(chǎn)化，用機(jī)構(gòu)的錢來發(fā)展物流地產(chǎn)。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱。
客戶從哪來
但是引入了美國黑石的萬科物流地產(chǎn)也并非全然無風(fēng)險(xiǎn)，在萬科去年宣布進(jìn)軍物流地產(chǎn)之時(shí)，就有市場(chǎng)分析認(rèn)為萬科做物流地產(chǎn)存在一些難逃的短板，除了資金以外，還包括運(yùn)營等等。曾操盤過多個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目的鄭曉軍指出，成立獨(dú)立公司后萬科首先要解決的就是客戶的問題。
“物流地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一類，除了建筑形態(tài)上與萬科所擅長(zhǎng)的住宅不同外，其經(jīng)營模式也以持有為主，因此出售住宅出身的萬科如何蓋廠房、玩出租是萬科要學(xué)習(xí)的。”鄭曉軍進(jìn)而稱，除了上述兩點(diǎn)外，更為困難的是物流地產(chǎn)的招商和運(yùn)營。
他介紹，在物流地產(chǎn)開發(fā)中有一類為純粹的物流地產(chǎn)開發(fā)公司，如普洛斯，其本身就擁有常年合作的企業(yè)資源，為其消耗物流資產(chǎn)；另一類第三方平臺(tái)的介入，如由阿里巴巴聯(lián)合眾多企業(yè)打造的菜鳥網(wǎng)絡(luò)科技有限公司斥巨資投資物流地產(chǎn)，主導(dǎo)者本身就擁有物流倉儲(chǔ)的強(qiáng)烈需求。然而對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)商而言，如果沒有捆綁企業(yè)，后期出租的問題就會(huì)很難解。
戴德梁行董事、中國區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)部主管蘇智淵曾表示，客戶和拿地是發(fā)展物流地產(chǎn)的關(guān)鍵兩點(diǎn)。作為地產(chǎn)開發(fā)商的萬科雖然在拿地上會(huì)有優(yōu)勢(shì)，但是在沒有背靠產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的前提下做物流地產(chǎn)，其后期運(yùn)營難度會(huì)很大。對(duì)于以上所提到的運(yùn)營難題，萬科方面并未給出更多回應(yīng)。
北京商報(bào)記者 錢瑜 阿茹汗/文