本報記者 耿諾 實習記者 張茜嵐
“換房住！本人房子在順義新城，一居，60平方米，7層，因在北三環(huán)上班，想換個距上班地點稍近點兒的房子。一居即可，面積樓層不限。”類似這樣的換房需求帖子，在貼吧上一搜“換房”這個關鍵詞，還會發(fā)現(xiàn)很多。
買的大房子遠在郊區(qū)，而自己卻在市區(qū)內工作，早起晚歸幾乎成了市區(qū)郊區(qū)通勤族的固定模式。而這樣的通勤大軍，也讓城市里的“潮汐”愈發(fā)明顯，每天花在上下班路上的時間居全國之首。
如何破題？近日，市社科院發(fā)布的一份報告建議，通過政策優(yōu)惠鼓勵居民之間住房對換和多方置換，從而消除長途奔波上班的現(xiàn)象，減少能源消耗、大氣污染、交通擁擠。報告中同時建議，政府可以考慮“減免職工住房調換或多方調換的稅費”。
這可行嗎？在業(yè)內人士看來，盡管居民“以房換房”的需求一直存在，但面對權威信息共享平臺的缺失、涉及產權交易以及稅費減免實際操作中可能帶來的更大漏洞，當下能夠滿足需求成功換房的幾率幾乎為零。
點對點換房成功者幾乎為零
“兩家互換房子？我入行都10年了，還沒遇到過一對兒呢。”昨天下午，在鏈家地產成交量幾乎最高的西二環(huán)區(qū)域，一位商圈經理仔細回憶了半天，沒想起一個成功案例。
大約10年前，本報記者曾經在天橋、白紙坊附近見到過不少打著“對換房屋”招牌的二手房中介門臉。可是時隔10年之后，當記者再次去撒網查找，已經見不到一家。多家中介機構總部或者北京公司負責人也表示，近些年都沒有開展過類似業(yè)務。
點對點換房的業(yè)務從市面上消失了，但老百姓的需求還存在。
市民靳先生就是需求者之一。他的房子在南三壞中路附近，房屋面積65.5平方米。由于上班在知春路附近，他一直想換到知春嘉園、錦秋國際里的房子。
為了能實現(xiàn)點對點換房，近幾個月來，他在網上發(fā)了不少帖子，也托親朋好友幫打聽，甚至還和幾個有同樣換房念頭的人聯(lián)系過。可惜，地點合適的房源實際價格相差太大，價格合適的房源品質又不太好，靳先生最終數(shù)次放棄了能實現(xiàn)點對點換房的機會。
記者在調查中發(fā)現(xiàn)，想換房的市民并不在少數(shù)，其中也有一部分，希望能實現(xiàn)點對點換房，一步到位，不用再去找買主和賣主。而換房原因，主要集中在工作方便、上學方便以及就醫(yī)和養(yǎng)老方便等方面。
但提出需求和滿足需求，似乎在兩個完全不同的層面上。記者昨日從鏈家地產、中原地產等機構了解到，能夠實現(xiàn)點對點換房的用戶，在實際成交里幾乎為零。
數(shù)年前，我愛我家曾經做過監(jiān)測換租“連環(huán)單”的嘗試。監(jiān)測的幾個月內，平均每月內發(fā)生了40多起案例，相當于換租“連環(huán)單”占到整體租賃數(shù)量的0.6%左右。“這個數(shù)據(jù)表明，雖然客戶確實存在需求，但培育完善的市場還需要不少時日。”偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉說。
以租養(yǎng)租曲線“換房”
雖然社科院報告中并未指出“換房”所交換的是產權還是使用權，但由于其建議中已經涉及相關稅費，因此相關新聞一發(fā)布，很多業(yè)內人士開始討論起產權交換的可行性來。
但另外一方面，通過租房、出租房屋來實現(xiàn)“換房”的，卻大有人在。
大興區(qū)居民石先生已經在西城區(qū)一所重點中學旁邊租了11年房子。“當年孩子上小學我們就過來了，等他考上大學，我們再回大興。現(xiàn)在都說不好哪邊才是自己真正的家。”石先生想起，那年西城區(qū)一套兩居室租金才1000多元，如今已經翻了8倍。而自己在大興買的房子也出租了快10年。
像石先生這樣以租養(yǎng)租的“連環(huán)單”，在中介門店十分常見。據(jù)租賃中介中的“大戶”我愛我家統(tǒng)計，1年中本市大約有15萬到16萬套房屋通過這家機構出租，幾乎和二手房全市交易量相當。
“由于很多人選擇在不同機構租房、出租房，后臺數(shù)據(jù)無法精準統(tǒng)計，但可以通過日常成交量預估，利用這種渠道換房居住的人，會比直接交換產權的購房人多。”一位業(yè)內人士說。
但在很多老北京人的記憶中，“房換房”是個非常普遍的事兒。“以前我婆婆腿腳不好，我們直接和廠里打了個報告，就和1樓的同事對換了房子。兩家人都挺樂意，當時房租也沒漲。”至今仍住在西三環(huán)內一處建成有30余年老公房里的沈阿姨說。
到房管所申請換房、到廠子房管科申請換房，這在過去還沒有“產權”概念、大家都從工資里扣房租的年代，是個非常普遍的事兒。有些并非雙職工的家庭，甚至可以跨企業(yè)、跨區(qū)實現(xiàn)房源對調。
“當時的公房都不涉及產權，屬于租住，交換起來會容易得多。”易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進說，但進入商品房時代之后，“產權”的交易和變更，稅費的門檻，使得這種“交換”變成了更為復雜的問題。
“降稅費”建議難操作
記者注意到，市社科院發(fā)布的報告中，以房換房的建議來自《多中心建設與北京節(jié)能研究》一文。其中提及的服務均等化、“多中心”想法，和目前本市規(guī)劃方向中的“多中心”、建設新城、實現(xiàn)職住平衡等多個概念方向類似。但其中被討論最多的，是關于“出臺財政優(yōu)惠政策，減免職工住房互換或多方調換的稅費”這一句。
這一條建議，被很多換房人群所期待著。但這條建議，有可能進入實際操作環(huán)節(jié)嗎？業(yè)內人士分析，使用權在置換層面，減免稅費的希望非常渺茫。
“這主要是需要非常扎實的數(shù)據(jù)基礎，如果沒有數(shù)據(jù)和技術、監(jiān)測手段的支撐，減免稅費可能會帶來巨大的漏洞。”尤尼泰北京稅務師事務所合伙人趙飛說。
從制度上來講，本市曾經推出過1年內買賣房屋減少稅費的優(yōu)惠政策。但是在實際業(yè)務中用得很少。
趙飛說，對于社科院提出的建議，所謂的“優(yōu)惠”是建立在特殊的條件上。兩套房屋的價值應該等值或近似，才能享受相應的稅費優(yōu)惠。如果二者的價值相差太大，從公平交易角度講，雙方的協(xié)議不可能達成一致。
“如果報送為等價房屋，怎么確定是趨同的房價呢？”趙飛說，如果沒有嚴密的制度規(guī)定，這樣的優(yōu)惠，就會造成巨大漏洞。
至今為止，在二手房交易環(huán)節(jié)中，實際成交價和最低過戶指導價仍舊存在巨大的差距。目前，二手房過戶仍舊可以通過“裝修款”等理由減免稅費。而在很多家中介機構提供的合同中，“家具家電費用”等項目，也是讓二手房交易雙方既能維持二手房價、又能避開一部分稅費的明確手段。
“優(yōu)惠政策一定要在制度和法規(guī)都很嚴密的情況下執(zhí)行，一旦出臺不能頻繁修訂或者修改。稅費優(yōu)惠是好事兒，但目前看，仍舊有待于配套政策的完善。”趙飛說。