備受關注的房地產稅法被列入十二屆全國人大常委會立法規劃。事實上，與“房地產稅”一字之差的“房產稅”試點，已在上海與重慶開展逾四年，但影響十分有限。在未來推進房地產領域稅收改革深化的情況下，房地產稅立法將走向何方？對百姓和政府的“錢袋子”產生哪些改變？

    2011年1月，上海與重慶率先試點向居民住宅征收房產稅。

    上海房產稅試點，主要針對本市居民家庭在當地新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，家庭人均居住面積超過60平方米的，和非本市居民家庭在本市新購的住房，適用稅率暫定為0.6％；重慶房產稅試點主要征收對象為個人擁有的獨棟別墅（不論存量房還是增量房）、房價達到當地均價兩倍以上的個人新購高檔住房，以及在重慶市無戶籍、無企業、無工作的個人新購二套及二套以上住房，稅率0.5％－1.2％之間。

    從試點執行情況看，兩地房產稅試點大多以戶型面積劃分，并采取“老房老辦法，新房新辦法”的政策。專家表示，房產稅試點中的內容雖然只是未來“房地產稅”這個綜合概念中的一部分，但其在實施中體現出的一些問題，對未來房地產領域整體稅收改革也具有參考價值：

    ——對房價影響不大。根據中國指數研究院發布的報告，上海及重慶試點房產稅的前3個月，兩市住宅成交量分別下降46％和26％，比同類城市降幅高10至20個百分點，但成交均價并未出現明顯下跌；第二年，兩地成交量均呈現較大幅度的增長。數據顯示，此后3年多，房產稅試點對房價的影響幾乎可以忽略不計。

    ——對地方政府財政稅收貢獻不大。重慶房產稅試征稅的金額年均為1億元左右。以2011年為例，當年重慶市對居民住宅征收稅款1億元，而當年重慶市本級財政收入2908.8億元，房產稅占本級財政收入的比重僅為0.03％；與重慶相比，上海的房產稅征收雖然在絕對值上要多，但其占財政收入的比重同樣很小。根據《2014年上海預算草案報告》，2014年上海市預計征收房產稅27.6億元，只有土地出讓收入的1.7％。

    ——涉及人群有限。記者跟蹤發現，由于房產稅試點不涉及存量住房，其中上海試點中還有六條稅收減免政策，這就使房產稅試點沒有產生巨大沖擊力。在重慶，主要針對豪宅和別墅的房產稅征收標準，對房屋的面積和價格進行了極為嚴格的限制，這種幾乎為豪宅“量身定做”的房產稅征收方式后來被一些業內人士戲稱為房地產界的“奢侈品稅”。

    解讀

    一字之差意味著什么？

    從2011年上海與重慶試點房產稅，到2013年黨的十八屆三中全會決定將以往“房產稅”的提法轉變為“加快房地產稅立法”，專家稱“一字之差”意味著房地產領域的稅收改革上升為房地產稅體系建設。

    在這種情況下，房地產領域的稅收改革對百姓和政府會產生哪些影響？

    記者統計發現，目前，與房地產有關的稅收包括土地增值稅、企業所得稅、契稅、個稅、城鎮土地使用稅等一系列的稅種。記者在“北京市商品房現房買賣合同”上看到，僅買房人需要讓開發商代交的稅費，就有契稅、房屋所有權證印花稅、房屋登記費、產權代辦費、分戶發放圖表費等多項。

    中國社科院研究生院城鄉建設經濟系主任、住建部政策研究中心研究員陳淮表示，很多相關稅費集中在開發流轉環節，且以間接稅為主，在以賣方市場為主的情況下極易造成稅負轉嫁。

    對此中原地產首席分析師張大偉認為，如果新增稅項同時不改變供需結構的話，最后結果依然是加稅。

    易居房地產研究院的一份報告顯示，僅今年7月，國內十大城市的土地出讓金收入就達約600億元。雖然目前大城市土地財政日子似乎過得不錯，但同策咨詢研究院研究結果顯示，2020年左右中國城鎮居民家庭住房戶均套數將達到1.1套，屆時，大量存量房將難以讓地方政府再依靠土地財政過日子。

    在這種情況下，專家表示，雖然房地產稅大方向是稅收結構有可能出現或增或減的調整，但是隨著征收覆蓋面加大，房地產稅有可能對地方政府形成多重影響。

    首先，比重將越來越大。上海中原地產研究咨詢部高級經理盧文曦表示，房地產稅的重要定位之一就是土地財政的替代者。從房產稅試點看，顯然僅對新增交易收稅難以起到補貼財政收入功效，因此把存量也納入征收范圍是必然選擇。

    其次是收入穩定。一段時間以來，地方政府對土地財政過于依賴，樓市一旦有大幅波動，地方經濟也會受到影響。專家認為，房地產稅一旦開征，將成為地方政府穩定的稅收來源。

    中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，房地產稅作為未來地方重要稅種，在地方組織收入和調節財富分配、抑制房地產市場投機等方面有重要作用。（據新華社北京8月9日電）