個別業主報價最高降20萬元

　　《證券日報》記者在二手門店調查采訪獲悉，通州運河商務區二手住宅此前動輒上漲50萬元現象已經被遏制住，目前一般議價范圍可降低5萬元-10萬元

　　編者按：隨著“北京行政副中心”身份的確認，通州房價也迎來了連續暴漲。不過，物極必反，8月14日晚，北京市住建委與通州區政府聯合發布限購政策，并于8月15日起執行。由此，通州迎來全國首例區縣最嚴限購。這一限購政策，將對買賣雙方產生哪些影響呢？

　　■本報記者 王麗新

　　“以前‘一談（交易）業主就提價’，現在這種二手房業主報價不斷上漲的現象已經被遏制住。”鏈家某門店經理向《證券日報》記者透露，因為通州“限購令”才出來兩天，除了個別急于換房的業主會將報價大幅度降低外，大部分業主報價與以前相比，議價空間基本可以降低5萬元-10萬元，不再出現以前一有客戶想買房，業主馬上提價，甚至毀約再賣的現象。

　　值得注意的是，據我愛我家通州區域門店反映，8月15日，通州二手房市場明顯降溫，二手房已經出現降價苗頭，部分著急賣房的業主已經開始主動降價，降價幅度從10萬元-20萬元不等。

　　對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，預計未來通州二手房價將經歷一波回調。另有鏈家通州某門店的銷售經理也向《證券日報》記者透露，預計“限購令”頒布一個月后，通州二手住宅市場會出現一個低點，屆時，此前漲勢過熱的二手住宅很可能跌回去漲價前水平，預計將出現單價下降2000元-3000元∕平方米的局面。

　　最嚴“限購令”剎住通州房價

　　8月14日晚，北京通州區域加強版限購令緊急落地，并于15日立即執行，無任何緩沖期。這個被稱為史上最嚴厲的限購政策限制了大量購買需求。

　　簡言之，京籍無房者、京籍擁有1套房且落戶通州3年者（或連續三年在通州繳納社保或個稅者）、非京籍但在通州連續三年繳納社保或個稅者，以上四類人才有資格買通州房子。

　　對此，胡景暉表示，在全國限購都在放松或取消的大背景下，北京進一步收緊通州區域的限購，旨在遏制近期部分開發商和機構借“通州行政副中心”一事惡意炒高房價，擾亂市場的行為。

　　他進一步表示，通州的房價從2000年時的2000元/平方米，暴漲到今天的30000元/平方米，15年漲了15倍。從2003年的八通線通車，到2009年的國際新城規劃，再到2015年行政副中心，15年間通州的房價每一次都是被預期炒高，然后又大幅回調。

　　值得注意的是，“限購令”實施兩天，通州部分二手房業主已經開始下調報價。《證券日報》記者在通州調查獲悉，雖然目前對通州二手市場的成交均價目前影響不大，但“這兩天看房客戶已經明顯減少”，上述鏈家通州某門店經理向本報記者直言，個別急需換房的業主降價幅度較大，但大部分業主還未大幅降價，報價仍然較高。

　　不過，該人士直言，預計兩個月后，隨著市場預期的變化，預計成交價會有所下滑。

　　事實上，據鏈家網研究院表示，本次通州限購政策出臺迅速，出乎市場預期，且限購條件十分苛刻，影響范圍大，對于通州樓市將產生立竿見影的影響。

　　從鏈家網研究院的統計，通州的購房需求中，外地人購房占比明顯高于其他城區，達到40%，其中在通州納稅的人群應不足10%。而本地人購房的結構中，基本均為外區居民，以首套居多，第二套房占比不足5%。粗略估算，限購升級后，市場成交量將下降40%左右，外地購房需求，以及本地二套需求基本被堵死。新房項目銷售也將迅速遇冷。

　　“在運河商務區，此前動輒上漲50萬元的部分二手住宅漲價勢頭已經被遏制住了。”上述鏈家通州某門店經理向《證券日報》記者表示，此前業主只要賣掉房子就會后悔，甚至出現毀約再賣，仍會賣的更高的現象，但現在若交易雙方買賣意向比較強烈，議價空間明顯增大，一般可下調5萬元-10萬元。

　　《證券日報》記者查閱鏈家網發現，此前報價一路上漲的武夷花園等位于運河商務區板塊的二手房，現在報價都顯示下降，但成交價并未見大幅下降。

　　對此，中原地產首席分析師張大偉認為，從未來通州市場的量價發展看，因為過去有較多的二手房存量，限購政策可能會影響通州房價的漲幅。另外，通州缺失大盤和地王項目的拉動，但在多重利好影響下，及時限購收緊，房價也依然會有一定的漲幅。　　

　　周邊房價將上漲？

　　“眼看著再過幾個月就可以擁有買房資格了，我家人已經在通州買房，所以我也打算完成資格審核后，馬上在通州買一套房。”一位想在通州購房人士向本報記者表示，“可一夜之間，‘限購令’來了，簡直要哭死了，我現在只能去周邊區域去看房了”。

　　事實上，這樣的潛在剛性需求市場上確實存在一些，通州“限購令”將導致這部分需求外溢。

　　據我愛我家通州區域門店反映，8月15日（限購新政落地后第一個交易日），大部分改善型購房需求集體陷入沉默，受嚴格的限購條款影響，不得不取消改善計劃。但對于部分著急改善的家庭來說，在短暫觀望一段時間后，預計改善需求將向其他區域轉移。

　　而來自我愛我家門店的信息已經顯示，通州加強版“限購令”落地后，受“限購令”影響而無法在通州置業的購房需求已經開始外溢，通州周邊區域樓市的客戶關注度明顯上升，周末兩天，北京市區域的順義和亦莊，環北京區域的燕郊、大廠和香河等區域的新房項目和二手房，客戶咨詢量、看房量明顯增多，部分項目也開始準備漲價。

　　據悉，大廠部分項目的推盤售價預計從1萬元/平方米上調到1.5萬元/平方米，燕郊部分之前價格較低的樓盤也將隨著這波漲價風潮把價格預計從1.3萬元/平方米上調到1.7萬元/平方米以上，部分樓盤售價預計達到2萬元/平方米以上。

　　不過，張大偉對此有不同看法，他表示，通州“限購令”對燕郊、大廠的打擊將非常大。他進一步解釋道，目前購買環通州區域的購房者大部分是投資需求，按照過去經驗，燕郊對比通州的房價比大約在1:2.5，也就是通州均價3萬元/平方米的情況下，燕郊的價格預期應該在1.3萬元/平方米左右。而現在燕郊的價格已經超過1.6萬元/平方米。

　　鑒于此，張大偉認為，在這種情況下，如果通州價格平穩，燕郊市場可能會有大量投資者離場。