資料來源：廣發證券

　　房企龍頭萬科中報顯示，毛利率跌至21%，萬科稱發力擴張物業金融物流等業務。萬科再次強調，速度已非其所求，轉型探索是重點。萬科認為，隨著城市功能升級，大量新的物業需求正在浮現和生長，為行業的持續發展注入了新的動力。萬科董事會秘書譚華杰看好下半年增速，他稱合作比例上升符合萬科的轉型方向，下半年隨著竣工結算量上升，預計全年凈利潤增速將明顯高于上半年。

　　毛利下降與土地成本有關

　　8月16日，萬科公布期中成績單，意料之中達成半年千億銷售目標，繼2014年后再度成為國內唯一半年度銷售突破千億的企業。

　　今年上半年，萬科累計實現銷售金額1099.6億元，同比上升9.0%。除此之外，其他經營數據也不錯。上半年營業收入502.7億元，同比增長22.72%，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤48.5億元，同比增長0.77%。

　　“上半年權益凈利潤增速慢于營業收入，主要是因為當期結算的項目中，合作比例較高，少數股東損益占比大幅上升。”值得注意的是，凈利潤僅是同比微增，對此萬科方面如是向記者表示。董秘譚華杰稱合作比例上升符合萬科的轉型方向。

　　在行業整體下行通道中，萬科的毛利潤有所下降已經不出乎行業意料。房地產業務毛利率為21.04%，較2014年同期減少0.84個百分點。“近年來地價占房價比例不斷上升，毛利率下降是行業趨勢，”譚華杰告訴記者，萬科正努力推進各項利潤挖潛行動，以保持毛利率穩定，下半年隨著竣工結算量上升，預計全年凈利潤增速將明顯高于上半年。

　　中誠信財務顧問有限公司副總裁劉志強接受記者采訪認為，毛利率下滑可能與土地取得的成本有關系。并且建筑安裝費用、人工施工費用這兩年變化較大，人力成本也應該算在成本里面。“毛利率大幅下滑說明市場行情不太好，房企對成本的管控存在一定問題，產品價格有所下降、利潤率降低，”劉志強向記者分析道。

　　上半年萬科的開發節奏有所加快，實現新開工面積1011.9萬平方米，較去年同期增長5.2%。實現竣工面積517.2萬平方米，同比增長29.9%。同時，增加26個開發項目，權益規劃建筑面積約507.5萬平方米。萬科方面表示，今年實際的開、竣工面積都有望超過年初計劃。

　　“短期來看，主要城市已經走出成交低谷，市場信心逐步回升，相對寬松的行業、貨幣政策也為市場復蘇提供了穩定基礎。”萬科總裁郁亮表示，隨著經濟轉型和城市功能升級，大量新的物業需求正在浮現和生長，為行業的持續發展注入了新的動力。

　　截至6月底，萬科持有貨幣資金446.1億元，凈負債率僅為15.76%，仍是同行中財務、資金狀況最好的企業之一。

　　多業態多上市平臺的控股集團

　　“未來萬科希望培育更多的新業務，以萬億市值作為奮斗目標，從單一上市公司，轉向多業態、多上市平臺的控股集團。”今年不久前的股東大會上，郁亮在談及萬科轉型時表示。

　　在萬科多業態格局中，萬科物業有望成為萬科轉型的排頭兵。萬科稱，上半年萬科物業明確了市場化發展方向，未來的新承接項目將大部分來自非萬科開發的樓盤，但原則上不承接與萬科存在直接競爭關系的在售項目。同時萬科鼓勵物業通過并購與合作實現快速增長。為提高競爭力，萬科還將在物業業務中引入事業合伙人機制。

　　作為產業地產的組成部分，物流地產同樣是萬科重點布局的領域。上半年萬科正式成立了萬科物流地產發展公司，目前已在貴陽、武漢正式獲取兩個物流地產項目。此外，據萬科方面透露，目前已有十多個物流地產項目已經初步達成合作意向，未來有望陸續完成正式獲取。

　　“金融化和證券化”也是萬科轉型的發展方向之一。上半年萬科以前海萬科企業公館為投資標的，設立的鵬華前海萬科REITs成為了國內首只公募REITs，萬科希望公司能由單一即售型不動產開發，轉向多種資產管理與價值提升運營商。

　　而在中誠信財務顧問有限公司副總裁劉志強看來，房地產行業的黃金十年已過去，萬科的轉型是否順應市場的發展不太好說。“如果自己的老本行都做不好，想做好別的事情很難說。”

　　劉志強稱，如果做不太相關、跨度較大的領域，對于房企來說可能挑戰較大。無論怎樣房子都是有市場的，所以關鍵是企業怎么找準定位。“萬科的轉型方向和它的本業是相關的，但這些能做到何種程度也不清楚，這些領域的利潤率可能會低一些，但相關領域它是會想辦法吃干榨盡的。”

　　“公司將以‘三好住宅’和‘城市配套服務商’為業務藍圖，積極推動業務轉型。”郁亮表示，“今年成立五個左右新的事業部，這一目標可以實現。”南都記者陳琳琳實習生鄧妍方