9月23日，深圳土地市場(chǎng)上演了兩個(gè)意外劇情：原本有望刷新深圳地價(jià)新紀(jì)錄的龍華地塊遇冷，僅一家房企報(bào)價(jià)，而這家房企居然是年銷售額才133億元的龍光地產(chǎn)(03380)(03380.HK)。以112.5億元的爆冷底價(jià)拿下該地塊，龍光地產(chǎn)可謂是名副其實(shí)的“鯨吞”。

　　當(dāng)天下午3點(diǎn)，龍光地產(chǎn)競(jìng)得龍華新區(qū)民治辦事處A811-0319號(hào)宗地的土地使用權(quán)，樓面地價(jià)約1.95萬元/平方米。

　　在深圳房?jī)r(jià)飛速上漲的背景下，緣何龍華地塊遭遇意外的冷場(chǎng)？龍光地產(chǎn)又將怎樣撬動(dòng)這一巨無霸地塊？

　　無緣“新地王”

　　龍光地產(chǎn)競(jìng)得的地塊位于龍華新區(qū)紅山片區(qū)，用地面積8.7萬平方米，總建筑面積57.8萬平方米。這是一塊商業(yè)用地，主要以辦公用房、商務(wù)公寓為主。

　　由于靠近深圳北站商務(wù)區(qū)，業(yè)界預(yù)計(jì)該地塊溢價(jià)率將達(dá)20%～30%，成交價(jià)將在135億元~145億元之間。這也就意味著這塊地的競(jìng)拍有極大可能刷新2014年1月兆華斯坦與深圳前海國(guó)際能源金融中心聯(lián)合以134.1億元拍下前海所創(chuàng)造的深圳地塊總價(jià)紀(jì)錄。

　　不過，9月23日競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)并沒有如預(yù)期地上演激烈競(jìng)拍，只有龍光地產(chǎn)一家報(bào)價(jià)，直接底價(jià)成交。

　　有意思的一個(gè)細(xì)節(jié)是，競(jìng)拍前一天，碧桂園(02007)、中糧地產(chǎn)(000031，咨詢)都參與了報(bào)名，最終卻沒有出現(xiàn)在競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)。

　　深圳中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)董事總經(jīng)理玉家雄接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，該地塊沒有成為預(yù)期中的“新記錄”，一方面是因?yàn)?12.5億元的起始價(jià)比較高，將諸多開發(fā)商擋在了門外；另一方面，整個(gè)項(xiàng)目主要以商業(yè)為主，如辦公樓、商務(wù)公寓&；酒店、購物中心等，不包括住宅，這些物業(yè)中相當(dāng)一部分無法進(jìn)行快速套現(xiàn)，因而對(duì)于開發(fā)商的資金要求比較高。

　　“此外，深圳在核心區(qū)域的辦公樓供應(yīng)量還是非常龐大的，而龍華、龍崗等原關(guān)外地區(qū)的辦公、商業(yè)屬性尚不成熟，開發(fā)商們尚處觀望態(tài)度。”玉家雄分析。

　　由于土地用途主要供應(yīng)于商業(yè)用地，本次競(jìng)拍價(jià)格對(duì)于住宅產(chǎn)品的價(jià)格并無直接影響。

　　玉家雄認(rèn)為，該地塊對(duì)一些非核心區(qū)域的寫字樓有指導(dǎo)性意義。以本次1.9萬元/平方米的單價(jià)成交計(jì)算，預(yù)計(jì)未來售價(jià)要逾5萬元/平方米才能有比較合理的利潤(rùn)空間。

　　龍光“鯨吞術(shù)”

　　龍光地產(chǎn)似乎是有備而來。當(dāng)天，龍光地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，此次拿下的項(xiàng)目定位為“快速開發(fā)、快速銷售”，通過“快周轉(zhuǎn)模式”進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，目前未計(jì)劃作為持有性物業(yè)，相信兩年內(nèi)該項(xiàng)目的不同產(chǎn)品將會(huì)推出市場(chǎng)。

　　這并不是龍光地產(chǎn)第一次在龍華拿地。去年10月22日，深圳市拍賣的2014年首宗居住用地——龍華白石龍地塊，龍光地產(chǎn)力挫保利、中海、中信、萬科等房企，以總價(jià)46.8億元、樓面價(jià)逾2.5萬元/平方米競(jìng)得，溢價(jià)率83.35%，成為深圳龍華區(qū)最高價(jià)地塊。

　　需要注意的是，龍光地產(chǎn)的現(xiàn)金流并不足以支付巨額地價(jià)。截至6月30日，龍光地產(chǎn)持有現(xiàn)金及銀行結(jié)余(包括有限制及已抵押存款)也只有66.5億元，即便加上近期發(fā)行的40億元公司債，也不到110億元。

　　那么，龍光地產(chǎn)將如何支付112.5億元的地價(jià)款？答案或許是引入合伙伙伴。

　　去年10月，龍光地產(chǎn)以46.8億元拿下深圳龍華白石龍地塊后，便引入了平安。

　　2014年12月17日，龍光地產(chǎn)發(fā)布公告稱，深圳金駿(龍光地產(chǎn)全資子公司)、深圳龍光房地產(chǎn)及平安大華業(yè)已訂立注資協(xié)議，稱平安大華同意對(duì)深圳金駿注資人民幣20億元。注資完成后，深圳金駿的股權(quán)將由深圳龍光房地產(chǎn)及平安大華分別持有51%及49%。

　　這是否意味著龍華紅山地塊也將引入平安這樣的合作伙伴？對(duì)此，龍光地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人沒有給《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者明確答復(fù)。

　　無論如何，敢于冒險(xiǎn)的龍光地產(chǎn)又將為自己的土地儲(chǔ)備注入龐大資產(chǎn)。截至6月30日，龍光地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備約為1293萬平方米，其中51%位于珠三角地區(qū)。

　　龍光地產(chǎn)方面表示，此次拿地將進(jìn)一步擴(kuò)大龍光地產(chǎn)在深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力，提升在深圳區(qū)域的市場(chǎng)份額，對(duì)公司深耕一線城市核心區(qū)域有著十分重要的意義。也是龍冠地產(chǎn)深耕區(qū)域精準(zhǔn)布局、為公司未來3~5年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)繼續(xù)累積充足資源的重要戰(zhàn)略舉措。