【新民晚報·新民網】日前，溫州、青島、深圳等地相繼出現房屋土地使用年限到期的情況，是否需要繳納土地出讓金引發社會各界關注。記者采訪發現，上海也有類似情況，近八成在售老洋房需要補繳出讓金。

　　物權法對“自動續費”說法模糊

　　目前，國內的土地是有使用年限，一般而言，住宅用地為70年，工業用地、教育、科技、文化衛生、體育及綜合或其他用地為50年，商業、旅游、娛樂用地為40年。《物權法》第一百四十九條第一款明確規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。

　　物權法律師宋安成表示，關于自動續期的理解會產生兩種解讀，一是無償的自動續集，二是有嘗的自動續集。所以關于土地的使用權到期是否收費、收費細則需斟酌。

　　“很多人易將‘自動續期’理解為：不辦理任何手續，不需要提出任何申請。”物權律師黃友健表示，如果要求業主辦理手續，可能涉嫌違法。如果房產進行交易時，補充土地出讓金，更易讓業主接受、理解。

　　老洋房需交出讓金約占房價10%

　　目前，近八成上海在售老洋房需要重新繳納出讓金，部分老洋房因繼承等原因尚未支付其房屋所在土地出讓金。不過，這些房產不去補繳土地出讓金，也不會影響其正常居住。只有在房產需要交易的時候才被要求補繳土地出讓金。

　　“目前，上海土地出讓金補繳有一套詳細規定，按照房屋所在土地的占地面積、建筑面積、容積率、所處土地的級別等一系列因素計算得出，且根據房產屬性不同，其繳納的土地出讓金也不一樣。”鏈家研究部總監陸騎麟介紹道，土地出讓金按照上海基準地價成果表大致測算，基本按房產所處地段樓面地價乘以房屋的占地面積來計算。上海的老洋房所處地段多位于市中心核心位置，基本上都以一類地計算其土地出讓金，目前樓面地價為22230元/平方米左右。以實際操作來看，老洋房在交易時會由土地管理部門核算出一個具體需要補繳的土地出讓金數額，該數額較上述測算方式得出的結果普遍要低。

　　2015年，一套徐匯區老洋房衛樂園交易時，房屋建筑面積約243平方米，占地面積約293平方米，購房者以4200萬元購得，其中有422萬補繳的土地出讓金；目前，延慶路一套老洋房在售，房屋建筑面積453萬平方米，占地面積716萬平方米，房東掛牌價8000萬元，若交易過戶需繳1200至1400萬元土地出讓金，這套房產成交價格預計超過1億元。在上海，購買老洋房需要繳納的土地出讓金接近總房價的10%。

　　補出讓金之后，房屋使用年限如何計算？陸騎麟介紹道，住宅用地從其補繳5金之日起計算往后70年，辦公用地從其補繳土地出讓金之日起計算往后50年，商業用地從其補繳土地出讓金之日起計算往后40年。

　　深圳1995年9月18日前出讓不補繳

　　前晚，深圳市規劃和國土資源委員會通過官方微博對深圳土地使用權續期有關規定進行詳細說明，1995年9月18日前與深圳市規劃和國土局已簽訂《土地使用權出讓合同書》的土地，順延至國家法定最高年期，不用補繳地價；1995年9月18日后已簽訂《土地使用權出讓合同書》的土地使用權到期后，如何續期、是否需要交納地價等問題，正在研究制定相關政策。

　　“目前，新建商品住宅的用地的使用年限續期問題，其實還不明確，依然是在討論范圍內。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從時間上測算，1995年后的簽訂的土地出讓合同下，那么土地使用年限也就在20年左右的時間，離到期還有50年，所以對于此類土地使用的問題，并不必過于擔憂。而這也是目前購房者接觸最多的住房類型和用地類型。

　　此前，深圳市政府對部分物業用地年限到期后補繳費用進行解釋，即那些產權在20年的用地，實際上是深圳最早一批特殊的行政劃撥用地，有很強的歷史痕跡，不具有代表性。補繳地價合情合理，數額為相應用途公告基準地價的35%。（新民晚報記者 楊玉紅）