一部熱播劇《歡樂頌》讓合租生活變得似乎很美好，而前不久住建部副部長陸克華對于上海“N+1”租房方式的認可，更是讓許多囊中羞澀的租房者看到了希望。

　　事實上，“N+1”已經存在多年，但并未取得合法身份，始終徘徊在與非法群租房糾纏不清的模糊地帶。

　　現實

　　“唯一的衛生間每天上演搶奪戰”

　　本科畢業后，老家河北的徐薇開始了“北漂”生活。作為一家私企的職場菜鳥，她不得不面對每月實際到手只有三千多元的骨感現實。“誰都想有個大大的陽臺，自己住得寬敞自在，可就我這點錢，哪怕不吃不喝，都未必夠一套一居室的租金。”徐薇翻了翻網上的租房信息，一間正規臥室動輒要上兩千的價格對她來說同樣太過奢侈。

　　幾番比較之下，她將自己的家安頓在蘇州街附近一棟老房子的隔斷間里，“雖說原始格局是三居室，但整套房子建筑面積還不足80平方米。”像許多建于上世紀八九十年代的老房子一樣，原有的客廳不僅昏暗無窗，面積也小得可憐。即便如此，精明的房東還是不舍得浪費，用石膏板在衛生間和主臥之間加上一面墻，輕松完成了這套房的“N+1”改造，而這間由客廳隔出來的6平方米左右小窩正是徐薇的棲身之所。

　　隔斷墻上，一扇開向室內過道的小暗窗讓她很是糾結，“打開就意味著隱私全無，關上又覺得太悶。”無奈之下，她只好買來一臺電風扇對著墻吹，“好歹能讓屋里空氣流通些。”躺在狹小的單人床上，徐薇幾乎從未享受過片刻安寧。“薄薄一層石膏墻，根本不隔音，過道里來來回回的走動聲、洗衣機轟隆隆的攪動聲，甚至隔壁屋用微信聊天的說話聲，都能聽得清清楚楚。”

　　一段時間相處下來，徐薇發現其他三間臥室還住著兩對情侶和一個單身姑娘，與五個室友合租，意味著唯一的衛生間每天上演搶奪戰，“洗澡、上廁所都免不了排隊，得在屋里豎著耳朵聽動靜，晚去一步就要再等老半天。”盡管有著諸多不如意，但徐薇慶幸自己當初直接找到房東簽了合同，省去一筆中介費，而每月850元的租金也讓她得以攢下錢來貼補家用。

　　探訪

　　“價格并未因隔斷而打折扣”

　　在北京的租房市場中，“N+1”模式已經存在多年。除了像徐薇房東這樣自行改造的隔斷間以外，也不乏公司采取統一行動。

　　以某主打合租公寓的O2O平臺為例，僅在金隅匯星苑，可供出租的房源便多達130間，其中包括由客廳改成的“N+1”版臥室。記者以租房者身份聯系該平臺，由管家帶領進行了實地探訪。

　　在門上輸入密碼后，管家打開了一套剛裝修不久的新房。迎面四五平方米左右的餐廳里，除了一張餐桌和四把椅子外，再無其他陳設。餐廳右側過道旁，原本的客廳被一面墻隔成12平方米的北向臥室，總面積不足90平方米的小三居也因此升級為四居。從外觀來看，清一色的白墻倒是并不顯得突兀，包括床、書桌、椅子、衣柜等在內的配套設施也一應俱全。

　　管家用手敲了敲隔斷墻，“這都是用實體磚改的，厚度跟其他房間沒什么差別。”從價格來看，每月2290元的租金也比另外兩間原始格局中的9平方米次臥高出300元，并未因隔斷而打折扣。

　　“這個小區剛交房，我們從業主手上拿到的都是毛坯，依據標準化流程進行測量，由設計師給出圖紙和方案，安排施工隊執行。”據管家介紹，公司通常與業主簽訂五年的委托合同，收房價則按照30個月收回成本來計算，“你瞧這些家電，從灶具、冰箱、空調到洗衣機，都是全新海爾的，全套配下來就要兩三萬，再加上家具和軟硬裝費用，一套三居改四居下來得七萬，兩居改三居也要五萬。”

　　這筆錢由誰來出，直接關系到房租收益的分配方案。“如果我們自己出錢，那差價就歸公司，比如我們從業主那里以7000元的價格拿房，改造后租到10000元，多出的3000元就是利潤。如果業主出錢，那我們就從實際總租金里抽百分之十作為服務費。”

　　期待

　　“盡快出臺操作細則 確保政策真正落地”

　　與上述O2O平臺類似，作為從2011年就開始試水“N+1”模式的先行者，“自如友家”相信自己的改造不同于那些擁擠混亂、肆意隔斷的群租房，但也始終未能擺脫被拆除的命運。

　　“我們在北京的所有出租房源有17萬到18萬間，其中通過‘N+1’改造出的‘1’就有2萬多間。”自如友家資產管理有限公司公關經理郭松濤表示，由于缺乏現成經驗，公司自行摸索出一系列內部標準，“‘N+1’模式以房產證上登記的房間數為準，也就是說，一套兩居室改造后最多有三個臥室。在業主同意的情況下，對有自然窗戶、能通風且面積大于10平方米的客廳進行優化，確保最終使用面積不低于8平方米。同時，要滿足一個公共衛生間的合用房間數最多為3間，也就意味著，原始格局為三居的情況下，如果主臥沒有衛生間，就不再進行‘三改四’，否則高峰時段使用起來會很緊張。”在裝修施工、配置和驗收方面，自如友家也制定出全套執行細則，但面對現有租房管理文件，這些依然顯得不堪一擊。

　　2013年7月，北京市住建委等部門聯合印發《關于公布本市出租房屋人均居住面積標準等有關問題的通知》，首次對群租房做出明確界定，要求“不得改變房屋內部結構分割出租”。受此影響，自如友家在前后兩三年中一共被拆除隔斷房1800多間。

　　去年1月，上海市住房保障房屋管理局等七部門聯合發布《關于鼓勵社會各類機構代理經租社會閑置存量住房的試行意見》，指出“單套住房內使用面積12平方米以上的客廳（起居室），可以作為一間房間單獨出租使用，但餐廳、過廳除外。”這讓自如友家看到一絲曙光，而前不久住建部官員的表態，更讓公司上下振奮不已。

　　不過，就在“喜訊”傳開的上周三，“噩耗”再次襲來。位于朝陽區的一個小區里，自如友家多個隔斷間被拆除，“我們知道，按照目前規定，所有隔斷間都不被允許，但既然相關部門已經認可‘N+1’模式，是否能盡快出臺相應操作細則，確保政策真正落地？”

　　觀點

　　“改造前要評估 公共設施承載力”

　　胡景暉（偉業我愛我家集團副總裁）：原則上來講，“N+1”租房模式對于提高房屋利用率，降低個人租房成本的確有幫助，但要想真正落地，還需要具備一系列先決條件。

　　所謂“N+1”，主要是針對客廳進行改造，但需要注意的是，由于房屋建造年代不同，客廳是否作為消防通道也存在著一定的差別。尤其是2000年以前建成的房屋，客廳通常是重要的消防通道，遇到著火等緊急情況，所有人都需要經過客廳向外逃生，而如果事先將客廳進行封堵隔斷，難免會有消防安全隱患。

　　也就是說，并非所有房屋都適合改造。即便客廳本身不是消防通道，也要明確改造之后如何確保消防安全，例如預留多長多寬的空間作為消防通道，采用什么樣的材料進行區隔，這些都要由住建部門和消防部門制定詳細的標準。同樣道理，房屋改造后，怎樣確保通風和采光，如何解決合租房經常遇到的個人安全和隱私問題，也需要相應的規范。

　　此外，對房屋進行“N+1”改造前，還有必要充分評估公共設施的承載力。我們都知道，北京市對出租房屋人均居住面積及每個房間的居住人數有嚴格限制，這是有一定道理的。一套房屋如果住的人過多，公共設施就會被過度使用，燃氣、上下水等都容易出現問題。當一棟樓里合租情況較多時，電梯使用頻率會相應增加，甚至長期面臨超負荷運轉的情況，對其他業主的正常使用帶來困擾。

　　還有一點需要明確，允許“N+1”改造，并非意味著將此前叫停的群租房合法化。現階段，二者之間的界限如何劃清亟待更多細則出臺，否則可能因標準模糊而導致群租房出現反彈。等到該模式真正被寫入相關文件加以執行，與之配套的日常監督管理機制也應當建立并完善，確保房屋出租市場的規范有序。

　　主筆 宗媛媛

　　插圖 宋溪