樓市分化加劇 部分城市高庫存壓力未減

　　開發(fā)商：高杠桿難以為繼，很多項目面臨“虧多少的問題”

　　經(jīng)歷了寒冬的樓市，在一系列政策春風(fēng)的吹拂下，恢復(fù)了些許暖意。

　　盡管國家統(tǒng)計局尚未公布3月份的樓市數(shù)據(jù)，但從市場反應(yīng)以及市場機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，部分城市商品房交易量企穩(wěn)回升，改善性需求入市積極性提高。

　　“我的手機都快被打爆了，那幫中介簡直要瘋了。”對于北京的周女士而言，3月30日晚上頻繁接聽中介銷售人員來電的情景，可謂記憶深刻。

　　周女士自去年下半年就開始看房，希望能在孩子學(xué)校周圍買一套比原來面積大的房子。樓市新政策的“靶心”直指周女士這樣的改善型需求和自住需求。

　　3月30日，中國人民銀行等三部門聯(lián)合發(fā)文，明確首套房貸款比例不低于四成；財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文，明確個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。此前，國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，要求優(yōu)化住房及土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。再加上2月底央行降息的作用持續(xù)發(fā)酵，樓市一片暖意。

　　一線城市表現(xiàn)明顯。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，3月北京市二手住宅成交量環(huán)比上升17%，同比增加13.5%。

　　部分二線城市也迎來開門紅。據(jù)濟南市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示，一季度濟南新建商品房成交量為197.3萬平方米、17353套，同比上漲70.5%和63.5%。

　　值得關(guān)注的是，盡管購房者入市積極性提高，但是并未出現(xiàn)明顯的恐慌性入市情緒。鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭說：“與以往相比，此輪調(diào)整買賣雙方相對更為理性。”

　　房地產(chǎn)市場的差異性特征，決定了一部分城市的回暖，并不能減弱另一部分城市高庫存的“寒意”。

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場仍然處于調(diào)整期，截至2月末，全國住宅待售面積42177萬平方米，同比增長23.4%。

　　在江蘇省揚州市，面對庫存高企，本地消化存量能力有限的市場環(huán)境下，萬科、雅居樂等標桿房企紛紛樹起“返鄉(xiāng)置業(yè)”的營銷旗號吸引購房者。還有一些本土開發(fā)商正準備充分開發(fā)當?shù)氐穆糜钨Y源，從住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn)運營商。

　　住建部政策研究中心主任秦虹表示，我國房地產(chǎn)市場已從總體偏緊進入到階段性的總體偏松、部分區(qū)域過剩的狀態(tài)。

　　針對消化高庫存，樓市新政策也頻頻出招。國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出的通知，明確要求房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，可以根據(jù)市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設(shè)，促進其他產(chǎn)業(yè)投資。

　　此外，新政策還力求打通商品房和保障房的對接通道，提出將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。

　　綠地集團董事長張玉良說：“過去的高杠桿，傳統(tǒng)的做法在今天很難繼續(xù)了，現(xiàn)在很多項目不是賺錢的問題，而是虧多少的問題。面對房地產(chǎn)行業(yè)的拐點，我們要轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，從粗放式擴張到精細化運營轉(zhuǎn)變，從投資驅(qū)動向價值驅(qū)動轉(zhuǎn)變。”

　　房地產(chǎn)市場差異化明顯，特別是在當前，樓市分化加劇，政策更應(yīng)體現(xiàn)分類指導(dǎo)、因地施策，避免房地產(chǎn)政策“一刀切”。

　　有業(yè)內(nèi)人士曾說，抑制房價過快上漲時，是全國跟著一線城市吃藥，如今，政府一定要做好分類指導(dǎo)這道考題。

　　此輪樓市新政策旨在“穩(wěn)定住房消費”，“分類指導(dǎo)、因地施策”政策指向也十分明顯。仔細研讀，字里行間透露出決策者的“審慎”。

　　在放寬首付比例的同時，提出“在國家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，指導(dǎo)銀行業(yè)金融機構(gòu)合理確定轄內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例和利率水平”。

　　在允許調(diào)整土地用途上，設(shè)置前提條件即“房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣”。

　　“春江水暖鴨先知”。與政府相比，開發(fā)商對于市場更為敏感，往往比政策先走一步。

　　比如此次用地供應(yīng)政策調(diào)整中，在一定前提下，“允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當調(diào)整套型結(jié)構(gòu)”。事實上，在一些三線四線城市，面對市場過剩，過度追求大戶型的開發(fā)商，已將房型改造成瞄準首次置業(yè)人群的小戶型，加快了銷售進度。

　　根據(jù)以往經(jīng)驗，樓市新政策能否落地生根，發(fā)揮應(yīng)有作用，還有待觀察。特別是國家層面政策出臺后，如何因地制宜，出臺更切合地方實際的細則，是對地方政府的嚴峻考驗。(記者 杜宇)