樓市新政出臺后，北京公積金貸款二套房政策尚未落地。貸款額度是否會提高、首付幾成、政策何時落地，也成了部分購房者關注的焦點。近日，記者從北京市公積金中心獲悉，公積金二套房政策已上報正等待審批，具體情況目前尚不清楚。

　　有業內人士分析，貸款額度提高“可能性很小”，是否會執行二套房政策，也需根據公積金的繳存情況來定。

　　新聞背景>>

　　二套房首付“不低四成”

　　今年3月30日，樓市新政出臺，規定對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低于40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。

　　由于從政策出臺到具體執行細則的擬定需要經過調整時間，公積金貸款在辦理機構與手續上相較于商業貸款都更為復雜，因此在執行時間上不如商業貸款迅速，具體何時執行新政需要看公積金貸款的細則出臺情況。

　　市民態度>>

　　部分購房者“正在觀望”

　　名下有一套房產的裹女士表示，她在北五環有一套房子，由于套內面積較小，父母來照看孩子十分不便。日前，她和家人正在商量在郊區給父母買套房。

　　裹女士稱，樓市新政出臺后，首套房貸款還清，購買二套房的首付比例是不低于四成，但政策還沒落地，她和家人一直在持觀望態度，“如果貸款額度能夠提高，那我們肯定會等政策?！?/p>

　　官方回應>>

　　管理中心稱“暫不清楚”

　　據北京市公積金管理中心12329的熱線服務人員介紹，目前，北京公積金貸款首套房，面積在90平方米以下的按照兩成標準執行，面積在90平方米以上的按三成標準執行。公積金貸款二套房，如果首套房沒有出售的情況下，依舊按照原政策六成標準執行。公積金貸款二套房，如果在首套房出售的情況下，按照原政策的七成標準執行。至于北京公積金新政策何時落地，工作人員表示還不知情。“是否會有相關政策，市民可以隨時登錄官網關注和查詢?！?/p>

　　北京市公積金管理中心相關負責人回應，目前正在走流程階段，已經上報正等待審批，具體細則還不清楚。

　　專家觀點>>

　　新政對購房“影響較小”

　　中原地產首席分析師張大偉表示，目前北京公積金貸款額度應該不會提高，可能性很小。對于北京來說，公積金貸款額度應該提高，但北京公積金利用率按照目前的使用率，如果提高整個繳存額就不夠貸款了。

　　從市場的角度來說，公積金政策更應該提高額度，但是從實際出發可行性很小。如果貸款額度提高到150萬，貸款的難度有可能會提高。同時，“北京也不一定完全執行二套房的政策，但現在猜測的意義不大，還是要根據公積金的繳存情況來看?！?/p>

　　“等政策的家庭應該沒多少，因為現在不是等的問題，很多家庭不敢等，誰也不能確保這個政策肯定能出。”張大偉稱，即便有部分家庭在等政策落地，但一般購買二套房的家庭，最終節省的費用是有限的。

　　另外，即便是二套房政策改了，但多數換二套房的家庭都是改善性住房，很少會買小戶型。而公積金貸款額度120萬是有條件的，多數人只能貸80萬左右。買90平方米以上的房子，80萬的貸款基本不夠，肯定是混合貸。混合貸能省的利息就有限了。因此，即使政策有所調整，對于購買二套房家庭的影響也是比較小。

　　業內建議>>

　　公積金額度“應超150萬”

　　按照一線城市目前房價，公積金額度應該在150萬以上，否則能夠使用公積金的大部分都是改善需求，而非中低收入人群。

　　張大偉說，因為公積金是工資的一種形式，所以就存在了高低不同，部分事業單位的公積金遠高于普通職工。而當下房價又非常高，以北京為例過去一般公積金貸款最高只能貸款80萬，按照公積金首付要求，首付30%，也就是首付起碼需要30到40萬，才能用公積金貸款購買120萬左右的房產。

　　現實情況是，北京基本不太可能買到120萬的房產，這就從事實上要求公積金貸款的首付非常高。因此，他建議公積金貸款額度有必要提高至150萬。

　　此外，目前北京等地的公積金政策依然認房又認貸，這對于改善需求來說，即使賣掉房產，再貸款也必須按照二套房計算，從目前看，這些政策應該改善。

　　三類人群無法用公積金貸款

　　擔保公司“偉嘉安捷”指出，雖然目前北京尚未實行公積金貸款新政，然而想換房的人群卻明顯感到政策的熱度。但是在換房人群中，有三類人群無法使用公積金貸款。

　　1 公積金貸款尚未結清

　　>>舉例：邢先生去年結婚前使用公積金貸款購買了一套兩居室，現在正常按月歸還房貸。今年他想把父母也從老家接過來，最近公積金貸款新政頻出，他決定用公積金再買一套房子改善居住條件，可是他向公積金管理中心提出申請貸款后，卻被拒之門外。

　　>>解答：“偉嘉安捷”指出，公積金貸款首次使用和二次使用的貸款申請條件與商業貸款不同。如果購房人首次置業時使用公積金貸款，而且正處在歸還房貸中，如果再次使用的話，必須結清原來第一套住房的貸款，才能再次申請辦理公積金貸款的相關手續，案例中邢先生的房貸只還了一年，所以他可以采用提前還款的方式結清住房貸款，再用公積金貸款買房。

　　2 首套房人均面積超標

　　>>舉例：胡小姐結婚后一直跟老公住在通州一套100多平米的三居室里，最近她兒子要上學，所以和老公商量在市區內買套學區房，她通過中介門店發現樓市新政出臺后，不少二手房的掛牌價都一路上漲，她想趁機趕快入手一套，但是申請公積金貸款時卻被告知無法辦理。

　　>>解答：盡管公積金貸款調整了二套房首付，然而對面積的認定標準卻未放開。對于想買二套房的人來說，如果現有家庭人均住房建筑面積超過31.31平方米，將無法購買二套房。以家庭三口人計算，第一套住房的面積不能超過93.9平方米，胡小姐現有的住房面積100多平米，顯然已經超過了面積要求，因此她只有賣掉現有住房，才能再用公積金貸款，否則只能選擇商貸。

　　3 提取公積金記錄疊加

　　>>舉例：韓女士和愛人在2006年用商業貸款購買了馬甸橋的一套住房，在去年時提前還清了貸款。去年她因為急需一筆資金，自行提取了繳存賬戶內的公積金。今年她想趁著上半年換套房子，但是在申請公積金貸款買房時，卻被告知已有過兩次貸款記錄，沒有了再買房的資格。

　　>>解答：“偉嘉安捷”指出，在限購未放開的背景下，以家庭為單位只能購買兩套住房，所以購房人買第三套房將被停貸。因為案例中的韓女士以買房名義提取過公積金，也將會在征信內算作一次購房提取記錄，與她第一次貸款買房的記錄疊加，因此韓女士失去了買房的資格，如果她愛人名下沒有房產，而且正常按月繳納公積金，可以用她愛人的名義貸款買房。

　　京華時報記者 劉雪玉