在豪宅項目扎堆入市之后，豪宅市場迎來收獲季節。統計顯示，今年上半年北京上海等地單價10萬元以上豪宅成交“爆棚”，6月單月成交量更是創年內單月新高，不過值得注意的是，高端項目的銷售業績噌噌上升時，真金白銀的回款情況卻并不十分如意。據了解，部分高端項目的銷售業績遭遇股市等投資渠道的“截和”，回款難度增加、回款速度也明顯放緩。

　　豪宅成交爆棚

　　在豪宅項目扎堆入市之后，豪宅市場迎來收獲季節。據中原地產研究部統計數據顯示：今年以來，北京豪宅市場單價在10萬元/平方米以上的豪宅成交爆發，整體簽約套數已經達到了133套，即使剔除盤古大觀1月集中簽約的96套，年內也達到了37套的歷史最高紀錄。

　　從6月單月來看，截至29日，北京10萬元/平方米以上豪宅成交明顯上漲，單月累計簽約已經達到了12套，成為今年全年成交最高的月份（剔除1月盤古大觀集中成交）。6月合計簽約均價為11.79萬元/平方米。從套均總價來看，截至目前，北京年內單套總價在2000萬元以上的豪宅，簽約已經超過360套，而這一數據在去年同期合計簽約僅有201套。

　　中原地產統計，2015-2016年初北京預期上市能夠銷售的新單價在10萬元/平方米以上項目接近15個，再加上目前已經有的單價在10萬元/平方米以上項目大約在10個，整體看，待售的10萬元以上豪宅項目數量已經達到2000套以上。

　　持續的新增供應以及長期積累的市場需求，未來這種成交格局還將會繼續上演。中原地產首席分析師張大偉預計，今年全年北京10萬元/平方米以上項目簽約有望達到200套的“爆棚量”。

　　同樣迎來成交“爆棚”的還有上海豪宅。同策咨詢研究部數據顯示，今年上半年，上海市單價10萬元/平方米以上豪宅累計成交194套，其中公寓139套，別墅55套。而2014年同期天價豪宅成交套數僅為57套，其中公寓31套，別墅26套。今年上海天價豪宅成交套數出現大幅上漲的現象，已經達到歷年同期豪宅成交套數總量的新高。

　　回款難度增大

　　雖然豪宅市場整體成交“喜人”，不過，對于部分項目來說卻“喜”不起來。在新的投資環境下，這些豪宅回款的速度正在明顯放慢。

　　“不少客戶交了定金定下了一套房子，但是會拖很長一段時間交之后的款項，這讓我們的回款速度被嚴重放緩，成交周期會拉得比較長。”北京北部某在售豪宅項目營銷負責人近日告訴記者，出現這種情況的原因一方面是目前市場上可選擇的項目較多，豪宅之間的競爭比較激烈，客戶的選擇面較大；另一方面也是更重要的原因是，在其他投資渠道譬如股市相對較好的情況下，買家會把錢投入到非房產渠道中去。

　　“面對這種客戶，我們只能催繳，但是又不敢催得太狠，本來客戶就不多，如果因為催款導致客戶退房，最終受損失的還是我們自己。”上述負責人不無郁悶地表示，除了被動等待，別無辦法。

　　北京東部某豪宅營銷人士也有同樣的煩惱：“不少客戶都說自己的錢在股市或者其他地方還沒有抽出來，希望能過些時間再繳納余款。”

　　即便是已經簽約的豪宅項目，也仍然存在買家拖欠房款的現象。上述人士告訴記者，通常情況下，豪宅買家在付款達到一定比例之后就可以簽約。在樓市不好的時候，這種拖欠情況會更加加劇。

　　亞豪機構市場總監郭毅告訴記者，對于豪宅購房客群來說，資金的流動性很重要，他們就算有幾千萬流動資金，也不會全放在固定資產上，而是會把錢投資到其他領域，擴大收益。股市好的時候，豪宅客群會把資金更多地用于這種流通性強、升值快的投資途徑；但就算股市不好的時候，豪宅客群也會有諸多投資渠道可選，并不會把資金固化到房產上，期房階段會通過拖延付款的方式，拿到產權證后會抵押變現。

　　易居智庫研究總監嚴躍進也告訴記者，豪宅置業的私密性和私交等特點，并不會太刻意催促此類客戶繳納房款。而此類豪宅投資者也會盡量拖延，因為其沒有太明確的自居需求，而是一種很強烈的投資意愿。當其還有其他好的投資渠道時，會暫時延緩繳納此類購房款。

　　除此之外，在北京嚴格的限購背景之下，豪宅購買者大部分都面臨著非常大的資格問題，這也會使得豪宅簽約周期非常長，最長的甚至會長達一年以上。

　　凸顯買方市場

　　上述受訪人士均表示，在面對這種局面時，開發商其實并沒有太好的辦法，豪宅市場是典型的買方市場，越高端的項目越是這樣，反而一些面向改善型客群的入門級豪宅，回款速度更快一點。

　　“這種現象在目前有所增加，”嚴躍進表示，雖然現在樓市表現較好，但不少房企希望在上半年加速回籠資金，所以對回款要求較為迫切，“這說明豪宅置業者占據相當的行業優勢。”

　　豪宅購買者的買方市場優勢，還體現在豪宅的最終成交價格上。

　　豪宅是一種特殊的商品房，豪宅的簽約均價并不一定完全體現在簽約上。很多豪宅的業主大部分都有一定的社會地位，這種情況下，很多人情、交易其實是在簽約以外體現的。因此，不少豪宅項目的最終簽約價格往往要低于其預售價格。

　　京華時報記者 潘秀林