經過連續近半年的高速放量，樓市疲態已現。雖然以北上廣深為代表的重點城市房價依然上漲，但隨著一系列利好樓市政策效應的逐步減弱，房價漲幅總體呈回落態勢。在住宅、辦公樓和商業營業用房待售面積持續增加的背景下，庫存過高已成為阻礙樓市發展的主要障礙——

　　11月18日，國家統計局公布了10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。其中，10月新建商品住宅與上月相比價格下降的城市有33個，上漲的城市有27個，持平的城市有10個。環比價格變動中，最高漲幅為上海上漲2.1%，最低為岳陽下降1.0%。二手住宅方面，與上月相比，價格下降的城市有23個，上漲的城市有38個，持平的城市有9個。環比價格變動中，最高漲幅為北京上漲1.1%，最低為遵義下降0.9%。

　　專家表示，雖然一線城市樓市依然高溫不減，但全國房價整體已出現降溫態勢，去庫存仍將是中國樓市首要任務。

　　不同城市分化態勢延續

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，全國70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格與上月相比上漲的城市個數分別為27個和38個，分別比上月減少12個和1個。從漲幅看，10月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格與上月相比綜合平均漲幅分別比上月回落0.2個和0.3個百分點。其中，與上月相比，一、二線城市房價漲幅回落；三線城市新建商品住宅價格由持平轉降，二手住宅價格環比持平。

　　與去年同月相比，70個大中城市中新建商品住宅價格下降的城市有54個，上漲的城市有16個。同比價格變動中，最高漲幅為深圳上漲40.5%，最低為湛江下降6.5%。二手住宅方面，與去年同月相比，價格下降的城市有45個，上漲的城市有24個，持平的城市有1個。同比價格變動中，最高漲幅為深圳上漲36.8%，最低為錦州下降9.5%。

　　劉建偉分析，10月份，新建商品住宅與二手住宅價格與去年同月相比上漲城市個數分別為16個和24個，分別比上月增加4個和9個。70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比綜合平均漲幅持續擴大，分別擴大1.5個和1.4個百分點。

　　值得注意的是，不同城市間房價與去年同月相比漲跌差異明顯。一線城市新建商品住宅與二手住宅價格同比均上漲且漲幅相對較大，漲幅分別比上月擴大2.4個和1.1個百分點；二線城市新建商品住宅價格同比下降1.9%，降幅比上月收窄0.9個百分點，二手住宅價格同比則由上月下降0.9%轉為持平；三線城市新建商品住宅與二手住宅價格同比下降，但降幅分別比上月收窄0.7個和1.0個百分點。

　　“地王”風險不容忽視

　　10月份，70個大中城市新建商品住宅與二手住宅價格環比上漲城市個數減少，甚至出現了漲幅回落的狀況。不過，近一段時間以來，一些熱點城市的土地市場卻十分火爆，屢現“地王”。

　　11月18日傍晚，北京門頭溝區出讓的兩地塊以及密云區出讓的一地塊分別覓得買主。3地塊分別被萬科集團、中交綠城平安聯合體以及首創集團拍得。第一塊永定鎮商業地塊的最終純土地樓面價為每平方米1.8萬多元；第二塊永定鎮住宅地塊的最終純土地樓面價為每平方米2.8萬多元；第三塊密云地塊樓面價為每平方米1.6萬多元。剔除保障房后的商品房樓面價更高，特別是第二塊，每平方米將達到3萬多元。樓面價已如此之高，銷售價格更是可想而知。

　　據了解，順義區近日拍出的兩地塊商品住宅部分折合樓面價分別為每平方米3.3萬元和3.4萬元，而附近在售的樓盤銷售均價約在2萬元至2.3萬元。不僅在北京，杭州、福州等地近期都拍出了新地王。特別是南京，前10個月土地出讓的平均地價與去年相比已近乎翻倍。

　　不過，市場是瞬息萬變的，高地價的潛在風險也不容忽視。業內人士表示，高地價下，開發商往往只做針對改善型需求的大戶型或者“豪宅”產品，新盤多呈現高端化的特點。如果不做好總體規劃和評估，有可能造成供給與市場需求不相符，從而導致銷售難度增大。

　　此外，土地價格過高還將帶來開發企業收益偏低的風險。福州大學房地產研究中心主任王阿忠認為，一些房企往往借用基金、信托等各種資本杠桿拿地，再通過高周轉的方式對沖前期的融資風險。但未來市場充滿不確定性，一旦市場風向轉變，房企資金鏈會受到極大挑戰。

　　三四線城市庫存高企

　　據國家統計局的數據，截至今年10月底，商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，辦公樓待售面積增加56萬平方米，商業營業用房待售面積增加709萬平方米。

　　從數據上看，各種類商品房的庫存都處于上升狀態。庫存高企，是當前很多城市房地產市場的重要特征。高庫存主要集中在三四線城市，這些城市銷售量放緩是庫存高企的直接原因。

　　今年1月至10月份，非重點城市商品房銷售增速回落。國家統計局投資司高級統計師李皎指出，1月至10月，非重點城市商品房銷售面積增速比1月至9月回落0.4個百分點，拉動全國銷售整體下行。

　　在中國房地產業協會原副會長朱中一看來，目前一些地方過高的庫存是前些年過量開發的結果，其源頭是一些地方對土地財政和房地產業的過度依賴。此外，部分城市經濟內生動力不足、人口聚集能力不足、居民支付能力不足，也是庫存過高的重要因素。

　　如何化解高庫存？國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松認為，在供給明顯大于需求的城市，首先，應盡可能少推地，把土地供應降下來；其次，應該落實中央有關政策，將商品房和保障性住房打通，即將存量商品房在條件允許的情況下轉化為保障性住房，或者在實施棚改時，實行貨幣化安置，鼓勵安置居民到市場上購買存量商品房，起到既安置住房困難群眾，又消化存量房的作用。

　　朱中一還建議，對已批出去的土地，應按照國土部、住建部今年3月27日《關于優化2015年住房及用地供應的通知》，引導企業調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地轉型用于新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設。