開發(fā)商“錢袋子”有望松綁

　　預(yù)售資金監(jiān)管擬改為銷售過半開始

　　被嚴(yán)格監(jiān)控了5年后，開發(fā)商的“錢袋子”要迎來松綁的利好。昨日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)本市商品房預(yù)售資金使用管理的通知》(征求意見稿)，面向社會公開征求意見。其中提出，擬將預(yù)售資金監(jiān)管的起點(diǎn)改為項目預(yù)售過半之時。

　　變化

　　1 預(yù)售過半前資金可自行支取

　　北京的新盤銷售，一直允許預(yù)售制，即人們口中的“買期房”。

　　預(yù)售資金監(jiān)管制度，實施于2010年12月，指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在樓盤預(yù)售時，需要將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，由房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對其中用于項目工程建設(shè)的資金實行重點(diǎn)監(jiān)管。

　　不過，在最新的《征求意見稿》中有了變化：商品房預(yù)售項目網(wǎng)上簽約面積不足預(yù)售許可證面積的二分之一時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可自行支取專用賬戶內(nèi)的資金用于工程建設(shè)。換句話說，資金監(jiān)管將從項目預(yù)售完一半開始。

　　對此，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹稱，北京市預(yù)售資金監(jiān)管的額度是以完全覆蓋建安成本計算，一般普通商品房為3500元/平方米，精裝修住宅和高端項目在此基礎(chǔ)上疊加。即使在預(yù)售完成一半時進(jìn)行監(jiān)管，剩余房源的預(yù)售資金也完全可以實現(xiàn)最終工程款的覆蓋，不會出現(xiàn)“爛尾”。

　　2 現(xiàn)金保函可沖抵監(jiān)管資金

　　《征求意見稿》還首次提出，開發(fā)企業(yè)可憑非監(jiān)管銀行開具的現(xiàn)金保函，免除同等額度的監(jiān)管資金。其中，現(xiàn)金保函的擔(dān)保期限需覆蓋預(yù)售資金監(jiān)管的全過程，即從項目預(yù)售許可證獲批開始至項目房屋初始登記完成。

　　保函，是一種書面信用擔(dān)保憑證，若申請人未能按雙方協(xié)議履行責(zé)任，則由擔(dān)保人代其履行一定金額、一定期限范圍內(nèi)的某種支付責(zé)任或經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。我的理解，現(xiàn)金保函應(yīng)該是銀行向政府擔(dān)保開發(fā)商有足夠的資金流，可以覆蓋預(yù)售資金。一旦出現(xiàn)風(fēng)險，銀行作為擔(dān)保方要進(jìn)行相應(yīng)的賠付。不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，真正能夠開得出現(xiàn)金保函的開發(fā)企業(yè)，恐怕也只有實力雄厚的大型房企。

　　追問

　　1 松綁后會不會“爛尾”？

　　北京當(dāng)初啟動預(yù)售資金監(jiān)管，主要是為了防止新盤“爛尾”，損害購房人的權(quán)益。那么，資金監(jiān)管放松了之后，“爛尾”的風(fēng)險是否會提高？對此，專家分析，“爛尾”的可能性極低。

　　對于普通住宅來說，由于銷售速度快、開發(fā)周期短，當(dāng)商品銷售到一半時，工程往往也進(jìn)行了大半，后續(xù)監(jiān)管資金足以避免“爛尾”情況的發(fā)生。同時，《征求意見稿》也提出，當(dāng)發(fā)現(xiàn)預(yù)售項目有發(fā)生質(zhì)量事故、未按期交付或存在不能按期交付風(fēng)險、存在嚴(yán)重違法違規(guī)行為影響工程建設(shè)等情形時，可暫停開發(fā)企業(yè)的資金支取。

　　2 對開發(fā)商有什么影響？

　　現(xiàn)金流是開發(fā)企業(yè)的“救命稻草”，特別是在地價成本日益高企的環(huán)境下，支付巨額土地款后的項目開發(fā)初期，往往也是房企錢最緊的時候。對預(yù)售資金支取權(quán)限的放松，無疑幫了開發(fā)商一個不小的忙。

　　“特別是開發(fā)周期較長的豪宅項目來說，前期資金投入大，借貸融資的成本高，若可以提前支取預(yù)售款，無疑能大幅緩解開發(fā)商的資金壓力，甚至可以提高企業(yè)對沖市場變化的能力。”北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示。本報記者 趙瑩瑩