省物價局、省住建廳近日下發通知，調整住宅小區停車服務收費管理，過去住宅小區停車收費標準均由政府定上下限，而從現在起物業前期的汽車停放費仍實行政府指導價，但業主大會成立后，政府將不再干預。新政一出，不少居民憂心忡忡：現在小區車位本就一位難求，價格再一放開，會不會引起停車費一夜暴漲？

　　最新政策

　　過去小區汽車停放費政府定上限

　　現在業主大會成立后政府不再管了

　　★原文：改進住宅小區停車服務收費管理

　　（一）普通住宅前期，物業管理區域內業主共有、專有、專用的車位（車庫）的汽車停放收費實行政府指導價管理。

　　業主大會成立后，由業主大會或者其授權的業主委員會與物業服務企業協商確定該小區汽車停放費標準。

　　（二）人防車位和建設單位產權車位租金繼續按照《管理辦法》的要求，由各地制定具體的辦法并實施管理。

　　關于小區停車費要放開的消息已經傳了一段時間，其重要背景就是，國家發改委去年底下發的《關于放開部分服務價格意見的通知》（發改價格〔2014〕2755號）要求，放開非保障性住房物業服務收費和住宅小區停車服務收費管理。而且，新修訂的《江蘇省定價目錄》（以下簡稱《定價目錄》）已于今年8月1日正式實施，對物業服務（含汽車停放）收費管理的范圍作了調整。為此，我省兩廳局近日下發通知，對住宅物業收費管理的有關問題進行明確。

　　“這次的主要調整就是關于小區停車費管理這部分，過去，我省各地方的小區停車收費都是由政府制定上下限，而從通知下發之后，成立了業主大會的小區停車費，其中的‘汽車停放費’部分將改由業主大會與物業協商確定。”省物價局相關負責人對記者說。但區別于廣州、成都是“全放開”，我省小區停車費只能算是“半放開”。

　　新政解讀

　　先搞清概念：“汽車停放費”≠停車費

　　汽車停放費

　　停車費

　　租金

　　租金

　　無

　　不超270元/月

　　南京

　　現行

　　政府

　　指導價

　　汽車停放費

　　100-180元/月

　　50-80元/月

　　不超130元/月

　　車位類別

　　露天車位

　　（共有產權）

　　室內車位

　　（地下車位）

　　機械車位

　　不放開

　　放開

　　小區汽車停放費“半放開”是什么意思？要讀懂這個新政策，讓我們先了解一下你每個月交的停車費都包括什么錢。

　　2014年1月1日開始，江蘇執行新的物業服務收費管理辦法，該辦法將我們的小區停車費細化成了兩個部分，分別是“汽車停放費”和“租金”。汽車停放費指的是，用于車位、車庫的公共設施設備運行能耗及維護、保潔、秩序維護、管理服務人員費用以及法定稅費等；租金則是車位所有權人或者管理者出租車位所收取的費用。

　　如果你家車位是自己買下的產權車位，那么停車費就只有用于維護的“汽車停放費”部分。如果你家的車位是無產權的、向開發商或物業租來的車位，那么你每月交的停車費中就是上述兩部分之合。

　　此前，江蘇的“汽車停放費”和租金都是實行政府指導價。

　　“汽車停放費”放開，“租金”不放開

　　省物價局相關負責人告訴記者，這次放開的是小區停車費中的“汽車停放費”部分，不管是自家有產權車位，還是租來的無產權車位，這個費用是所有小區停車業主都必須交的費用，這筆錢是交給物業企業的，主要用于補償車位維護、管理的成本。

　　而無產權車位停車業主，他們所要交的另一部分“租金”，此次并沒有放開，仍按原規定實行政府指導價，不得突破規定上限。

　　在省內屬于收費標準較高的南京市，住宅小區停車費目前是個什么標準？從上面圖表可以清晰地看出，現在南京大部分小區的停車費都不超過每月350元。其中購買了產權車位的業主，所交的只有幾十元的“汽車停放費”，也就是這次放開管理的部分。

　　兩大

　　疑問

　　1 小區停車費會暴漲嗎？

　　車主憂心小區借機漲價

　　雖說江蘇停車收費只是部分放開，與廣東、四川的全面放開不一樣，但很多車主仍是心中一沉：完了，以后車還停得起嗎？

　　“文件里說，汽車停放費由業主大會、業委會與物業協商確定，可是現在我們小區都建成這么多年了，業委會是什么人，我們根本不清楚，所謂業主大會制度，根本就沒有真正實施起來。”南京城南某小區的居民陳先生告訴記者，他們小區是老小區，都是露天停車，這些年停車費已經漲了幾回，過去只要幾十塊錢一個月，現在漲到了120元，據說都是業委會同意的，“我真想問問，業委會都是什么人？”

　　不少車主還有另一層擔心，停車費一漲，車位價格會不會也水漲船高？目前，南京不少小區的車庫售價已經漲到了20萬元以上，“一旦停車費上漲，大家都一擁而上去買車位，那停車就更停不起了。”

　　廣州、成都停車費放開后一夜暴漲

　　江蘇并不是第一個嘗試放開停車收費管理的地方。自去年底國家發改委放開24項服務價格之后，四川、廣東已經較早進行了跟進，而結果無一例外導致重點城市的住宅小區停車費暴漲。

　　今年2月，四川省率先放開小區停車收費，沒過幾個月成都的許多小區停車費出現上漲，過去，當地的小區停車費普遍是200-250元/月，放開管理后一下子漲到了500-600元/月。而且，有小區車位售價原來是14萬元左右一個，隨著停車費漲價，車位價格也翻一番漲到28萬一個。

　　今年8月，廣東省住宅小區和商業配套停車場的停放保管服務收費正式放開，隨后也出現漲價。廣州過去長期實行住宅小區車位出租限價管理，一類地區最高500元/月的限價標準，放開價格后該市的小區停車費普遍漲到了每月800-1000元。

　　2 哪些小區容易漲？

　　老小區停車位最稀缺

　　此次新政一出，哪種類型的小區最容易上調停車費？有業內人士認為，停車資源最為稀缺的老小區，本就“一位難求”，很可能出現停車費上漲的情況。許多老小區沒有專門的車庫，有限的車位都是寸土寸金在地面上劃分出來的，這種露天車位本來就是業主共有資源，爭搶激烈，漲價的動力也較強。

　　按照2003年實施的《南京市建筑物配建停車設施設置標準與準則》，100平方米左右的戶型，老城區內平均5戶要有3個車位，新城和郊縣則要達到平均5戶4個車位，但一些建設較早小區的車位配比僅20%。陳先生說，他們小區就是這樣，為了找個停車位，往往私下里還要跟停車員搞好關系，現在路邊停車一貼罰單都是100元，每月只要被貼個兩三次，就是兩三百元，誰不想把車停進小區？現在南京露天車位為每月100-180元的標準，一旦放開，對于車滿為患的小區，難免不出現借機漲價的情況。

　　不過，即使在停車位配比達到1：1的新小區，車主們也不無擔心。河西一高檔小區的業主李先生說，他們小區物業此次就想提高停車費，但是一直受到業主抵制。現在汽車停放費一旦放開，物業更有理由漲價了。

　　部門回應

　　“就是擔心暴漲，我省沒有全放開”

　　車主擔心停車費暴漲不是沒道理的。昨日，省物價局相關負責人回應表示，正是擔心出現外地的暴漲現象，江蘇沒有像廣東、四川那樣全面放開停車費，而是對其中的“汽車停放費”放開，但無產權車位的“租金”未放開。

　　說透一點，江蘇的政策是選擇放開了漲價動力相對較小的“汽車停放費”。

　　為什么這么說呢？“汽車停放費”的收費單位是物業企業，用途是車位的維護、管理和稅費，這部分的成本再漲有限。“租金”就完全不同了，“租金”的受益方是開發商或是開發商與人防部門共同受益。對于開發企業而言，要收回車位建設成本的欲望一向強烈。“南京沒有一家小區的停車位出租不虧本！”南京一家知名開發企業的負責人對記者說，他們開發的小區地下車庫，平均建設成本每個10萬元，如果不出售每年還要交一定的持有稅，眼下的租金根本不足以補償成本。而且一旦這部分價格放開，開發商要的恐怕就不只是補償成本，而是無限逐利了。

　　漲價必須滿足“雙過半”原則

　　省物價局相關負責人認為，按照我省對于小區車位收費的新政策，即使已成立業主大會的小區，現有的“汽車停放費”也是經過業主大會或業委會與物業協商后，在物價部門的政府指導價范圍內制定的，如果想漲價，也必須滿足“雙過半”原則，即經專用部分面積占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數過半業主同意。“因此，想漲價也不容易。”

　　相關規定

　　物業企業不得單方面調整物管費

　　普通小區配建的保障房執行統一標準

　　記者了解到，此次省物價局、省住建廳下發的關于明確住宅物業服務收費管理有關問題的通知中，還對我省住宅物業費的管理進行了詳細分類。其中明確了物業服務企業不得單方面制定或調整物業收費標準。而且，過去未明確的普通住宅小區配建保障房的情況，通知明確配建的保障房也執行同一小區的物業費標準。

　　○普通住宅

　　前期物業費實行政府指導價管理；業主大會成立后，由業主大會或業委員決定；物業不得單方面制定和調整物業費。

　　○保障房

　　物業費實行政府指導價管理。在普通住宅區內配套建設的保障性住房，執行該住宅區的物業服務收費標準。具體補貼政策由當地人民政府按國家和省有關規定制定并落實。

　　○房改房、老小區

　　房改房、老舊住宅小區，實行物業管理或由街道托管的，其物業服務收費應執行政府指導價；實行業主自治管理的，其物業收費標準由業主共同決定，約定執行。（記者 石小磊）