裁判要旨
當商品房預售合同的當事人對格式條款的理解產生重大分歧時，應根據交易目的，綜合運用解釋方法，準確把握該條款的具體內涵。
案情
被告恒大地產集團重慶有限公司(以下簡稱恒大公司)主要從事精裝商品房的開發、預售活動。2009年，被告與原告何志剛簽訂《重慶市商品房買賣合同》，約定：恒大公司在2011年6月30日前交付房屋時，與該房屋正常使用直接關聯的基礎設施和配套設施，包括通電，須符合使用條件，否則視為被告延期交樓，構成違約。何志剛收房入住后發現，房屋接通的是臨時用電而非城市生活用電，認為被告違約，應承擔相應責任。
裁判
重慶市渝中區人民法院經審理認為，涉案房屋在交付前通過竣工驗收，且原告也認可已通電，應視為被告履行了合同義務。故判決駁回原告的訴訟請求。
原告不服一審判決，上訴至重慶市第五中級人民法院。重慶五中院認為，被告為涉案房屋接通的是臨時用電，不能滿足城市生活所需，不符合交易目的，應視為違約，遂改判被告承擔違約責任。
評析
本案的爭議焦點是，合同約定的“通電”如何理解，被告在約定期限前為原告的房屋接通臨時用電是否違約。
1.預售合同條款的解釋應兼顧合同正義。以合同自由為代表的意思自治是整個私法的基石，而以誠實信用為代表的權利本位是私法的中心。通常，在當事人交易行為、意思表示完全自由且交易能力相當時，他們的合同自由和權利應得到充分尊重，外力不宜介入。但是，現代市場復雜，尤其是某些特定行業或領域，雙方的交易能力往往明顯不對稱，一方濫用交易優勢而導致交易結果不正義的情形時有發生，適當的外部干預平衡合同自由和正義實屬必要。
本案屬于預售商品房買賣合同糾紛，雙方交易的是期房而非現房。首先，被告作為全國知名的大型地產企業，其占有的社會資源和信息量是作為相對方的原告所無法企及的，因此，在預售合同的整個締約、履約過程中，被告一直處于主動和優勢地位，掌控更多的關鍵信息，擁有更多的話語權；相反的，原告等購房者多處于被動地位，信息基本來源于對方，沒有更多與對方討價還價的機會。其次，關于房屋交易的專業知識，作為專業團隊的被告，相對于一般購房者的原告而言，同樣具有絕對的優勢；而對于期房，被告還擁有對未來房屋質量、小區及周邊環境等關鍵信息的絕對掌控，原告對此知之較少，締約多是基于對被告的信賴，這種信賴甚至是盲目的。再次，售房者并不會及時、準確、完整地披露所有的交易信息，以便充分滿足購房者的知情權，相反，他們通?？偸浅浞掷米约旱慕灰變瀯輥韺崿F自己的利益最大化。基于上述情況，法院對有爭議的合同條款的解釋，在尊重合同自由的同時，也應充分顧及交易的實質正義。
2.合同的解釋必須符合交易目的。合同是當事人的真實意思表示，是為了實現特定交易目的。因此，當合同內容似是而非或前后矛盾，或者事后雙方在理解具體條款的準確含義發生分歧時，應先根據當事人的目的來尋求雙方真實的或應有的意思表示。本案中，商品房是城市住房來源之一，必須滿足城市居住生活所需，其中，穩定的生活供電是基礎條件之一。既然合同約定“通電”必須符合“使用條件”，那么，此處的“通電”必定是指電力能夠長期供應，且持續穩定，通常指接入城市生活供電網絡。而臨時用電通常并不能保證其供應是長期、持續和穩定的，所以并不符合《供電營業規則》的規定，不能將之視為合同約定的符合“使用條件”的“通電”。
3.在雙方對預售合同格式條款的理解產生重大分歧時，應作出有利于購房者的解釋。合同法和消費者權益保護法規定，當合同當事人對格式條款的理解發生分歧時，應適用特殊解釋方法，作出對格式條款擬訂者不利的解釋，以便限制權利濫用，維護正常交易秩序，保障消費者利益，體現正義精神。預售合同是格式合同，一份正規合同文本包含了大量的信息，但銷售方對此早已了然于胸，而一般購房者則不同，只有在準備簽署合同時，他們才能見到正式合同文本，并沒有足夠時間逐條逐款認真、仔細地閱讀，對合同內容的把握往往顧此失彼，甚至稍有遲疑，就會喪失簽約機會。因此，作為格式條款，本案中關于商品房“通電”的約定，因雙方對其具體內涵理解不一致，法院對此應作出不利于被告的解釋，認定“通電”并非接入臨時用電，被告沒有按約履行義務。
4.對預售合同的格式條款還應按通常的理解予以解釋。當對合同條款的理解發生歧義時，一般應根據交易規則、交易習慣或生活常識，按照大多數人的理解進行解釋。本案中，雙方對預售合同中關于“通電”條款的理解產生歧義，法院應根據大多數房屋交易者(尤其是一般購房者)通常的、合理的認知標準進行解釋。一般認為，城市住房所接入的應是城市公共生活用電網絡，持續、穩定、有保障，而臨時用電不確定、不穩定，不能滿足居住生活所需。因此，被告關于房屋接通臨時用電符合約定的辯稱，不足為信。
綜上，被告為原告購置的房屋接通臨時用電，不能滿足交易目的，應視為違約，理應承擔法律責任。
本案案號：(2013)中區法民初字第04608號，(2014)渝五中法民終字第00735號
案例編寫人：重慶市第五中級人民法院 黃 淳 肖 飛