貸款已還清再次購房算首套，二套以上房產不再“禁貸”

　　央行昨發文調整住房貸款政策

　　首套房貸利率重回“七折時代”

　　貸款已還清再次購房算首套，二套以上房產不再“禁貸”

　　持續一周之久的限貸取消傳言，終于塵埃落定。昨日，央行正式發文調整住房貸款政策，首套房貸利率下限由之前貸款基準利率的0.85倍下調至0.7倍，認定標準也大幅松動。與此同時，二套以上住房貸款，也由過去的“禁貸”變為“好商量”。

　　首套房貸利率最低打7折

　　昨天下午4時許，央行官方網站發布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，對現行的房貸政策進行了較大調整，其中以首套房貸政策的調整最為引人關注。

　　《通知》要求，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。而在此前，首套房貸利率下限為貸款基準利率的0.85倍，這也意味著首套房貸利率將重回“七折時代”。

　　《通知》對首套房的認定標準作了重大調整。2011年3月以來，銀行對首套房的認定標準一直是“認房又認貸”，如果購房者名下已經有一套房產，無論貸款是否已還清，再次購房都算作二套。根據新的政策，如果名下現有的一套住房貸款已經還清，再次購房貸款政策按照首套房執行。這也就意味著，今后將會有更多的購房者享受首套房貸政策優惠。

　　今年5月以來，央行以及銀監部門相關負責人曾在多個場合表示，將進一步支持居民的購房需求，此番對首套房貸政策調整，早有市場預期。首套房認定標準放松，受益最大的是改善型需求，以20年等額本息100萬元商業貸款為例，按照之前的政策（貸款利率為基準利率的1.1倍）利息總額為89萬元，按照最新政策（貸款利率為基準利率的0.7倍）利息總額為53萬元，可省下36萬元。

　　二套以上住房貸款好商量

　　除了對首套房大開“綠燈”之外，《通知》還對二套以上住房貸款政策松綁。按照之前的政策，銀行不得向購房者發放第三套住房貸款，但是新的政策對二套以上住房貸款卻并非一概說不。

　　“在已取消或未實施‘限購’措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。”這是新政策對二套以上住房貸款的相關規定。這也意味著，像杭州這樣一個已經取消限購的城市，無論購房者名下擁有幾套房，只要已經還清貸款，再次購房也還有可能從銀行獲得貸款。

　　值得一提的是，《通知》中央行并沒有明確規定二套以上住房貸款的首付比例以及貸款利率，而是把最終決定權交給了銀行。此前二套房貸首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。市場人士認為，二套及以上住房貸款最終執行的首付比例以及利率，預料高于首套房，但又明顯低于原先的政策，符合差別化信貸政策的調控思路。

　　市場高庫存壓力短期難改

　　7月29日余杭蕭山全線取消限購，8月29日杭州主城區全線取消限購，此次房貸政策又迎來重大松綁，杭州樓市是否會迎來觸底反彈？

　　昨日，房貸政策調整的消息引起市場廣泛關注。“2014再不買房就踏空了”、“杭州樓市迎來真正春天”……多數業內人士認為，限購取消和限貸松綁的雙重利好，顯然有利于提振市場信心，將有助于杭州樓市回暖。

　　但也有一些市場人士保持謹慎態度，表示不應對限貸松綁的市場效應作過度期待。“政策見底并不意味著市場見底，期待2014年的四季度和2009年的二季度一樣，幾乎不可能。”景瑞地產杭州公司營銷總監丁浩如是認為。

　　漢嘉地產副總經理陳煥春則認為，杭州樓市雖然已經度過最艱難的時期，但是鑒于當前的市場庫存量高企，限貸松綁并不能根本改變市場供需關系。“這次房貸政策調整受益最大的是改善型需求，首付比例以及貸款利率都大幅下調。但是這部分購房需求在整個市場中的比重并不是最大的，不足以改變市場基本面。杭州樓市在限購取消之后成交量大漲，可是庫存量不降反漲，目前庫存已突破14萬套，供大于求的市場狀況并不會因為房貸新政而立刻改變，未來樓市的主旋律依然是‘以價換量’。”

　　當然，房貸新政的市場效應幾何，還視乎銀行對政策的執行力度。如果僅僅是少數優質客戶才能享受首套房貸七折利率優惠的話，那么其市場效應也就會大打折扣。