原標(biāo)題：去庫存仍是主基調(diào) 三四線城市建房“根本停不下來”
“三四線城市不能再建房了”——在三四線城市持續(xù)庫存高企、房價(jià)下跌的背景下，業(yè)內(nèi)大佬拋出的這一論調(diào)還是在市場上引起了不小的波瀾。從最新數(shù)據(jù)來看，樓市延續(xù)分化態(tài)勢，多數(shù)三四線城市房價(jià)繼續(xù)下跌，去庫存的形勢依然嚴(yán)峻。
不過，三四線城市能不能再建房，是“壯士斷腕”選擇退出，還是繼續(xù)堅(jiān)守等待黎明，每家房地產(chǎn)企業(yè)都會有自己的考量。而市場的洗牌，也給了一些企業(yè)重新布局和轉(zhuǎn)型調(diào)整的機(jī)會。
三四線城市去庫存仍是主基調(diào)
城市之間房地產(chǎn)市場的分化態(tài)勢依舊，在一線城市房價(jià)全線上漲的情況下，多數(shù)三四線城市還處于下跌通道，去庫存的壓力不減。
國家統(tǒng)計(jì)局近日公布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅與二手住宅價(jià)格同比均上漲且漲幅相對較大，二線城市同比漲跌互現(xiàn)，三線城市新建商品住宅同比仍全部下降。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，一線城市房價(jià)持續(xù)上漲，絕大多數(shù)二線城市房價(jià)環(huán)比小幅上漲或持平，只有少數(shù)三線城市房價(jià)環(huán)比由降轉(zhuǎn)升。
一二線城市房地產(chǎn)市場回暖態(tài)勢顯現(xiàn)。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，一線城市已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月出現(xiàn)去庫存周期低于12個(gè)月水平的現(xiàn)象，去庫存壓力得到有效釋放，進(jìn)而房價(jià)增幅會比較明顯。
而三四線城市庫存高企的嚴(yán)峻形勢卻沒有得到根本扭轉(zhuǎn)。中國指數(shù)研究院的最新報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前市場的去化壓力更主要集中于三四線城市。多數(shù)三四線城市處于快速擴(kuò)張階段，前期住宅用地成交規(guī)模突出，存在過度開發(fā)、有效需求不足等問題。
對于后期市場行情，中國指數(shù)研究院的分析認(rèn)為，三四線城市人口平均增量及平均增長率遠(yuǎn)不及一二線城市，部分三四線城市常住人口明顯低于戶籍人口，人口流出現(xiàn)象嚴(yán)重，潛在購房需求有逐漸放緩的趨勢，造成房地產(chǎn)市場供應(yīng)過剩、庫存高企，未來市場仍將延續(xù)去庫存的主基調(diào)。
但也有分析人士認(rèn)為不必過于悲觀。嚴(yán)躍進(jìn)表示，三四線城市的高庫存主要是過去幾年形成的，這幾年在土地管控下，其實(shí)沒大幅度上升，去庫存壓力也沒有想象大。后期三四線城市房價(jià)總體會有企穩(wěn)和弱反彈可能。
不能再建還是“停不下來”
對于三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，在當(dāng)前庫存高企情況下，是否繼續(xù)開發(fā)建設(shè)成為一個(gè)問題。近期，有報(bào)道稱，王健林和宗慶后等紛紛表態(tài)，二、三、四線城市不能再建房子了。沒有產(chǎn)業(yè)支撐和人流物流集聚的房地產(chǎn)開發(fā)，就是在沙地上蓋樓，蓋得越多越高，未來的風(fēng)險(xiǎn)就越大。
從當(dāng)前投資情況來看，三四線城市的投資增速持續(xù)回落，一定程度上印證了“大佬”們的觀點(diǎn)。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2014年及2015年以來，各線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速均呈逐月回落態(tài)勢，其中，三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)低于全國水平。今年1至8月，三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速僅為0.9%。
面對低迷的市場行情，一些開發(fā)商不得不延緩開發(fā)進(jìn)度，或者緊急叫停在建工程，甚至不惜為此繳納土地閑置費(fèi)。比如，湖南某縣一個(gè)最大的樓盤，規(guī)劃建筑面積70多萬平方米，廣告上也宣稱是“超級大盤”。由于市場不景氣，目前這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，已建成的大約只有1/5，開發(fā)商已經(jīng)暫停了后續(xù)開發(fā)。
然而，房地產(chǎn)開發(fā)并非一輛可以隨時(shí)靠邊的“汽車”。“根本停不下來。”湖南長沙一位房地產(chǎn)開發(fā)商說，三四線城市的房企資金鏈中，一般20%是自有資金，40%至50%是銀行貸款，30%是民間借貸，必須不停地建設(shè)新項(xiàng)目，才能保證資金鏈不會斷裂。
此外，在三四線城市，一旦開發(fā)商資金鏈斷裂，很容易引發(fā)樓盤爛尾、經(jīng)濟(jì)糾紛等一系列問題，地方政府會采取更多的救助政策，幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目順利復(fù)工并交房。
隨著整個(gè)房地產(chǎn)市場回暖以及政府出臺的一系列樓市新政，企業(yè)開發(fā)建設(shè)信心已有所提振。湖南省的數(shù)據(jù)顯示，前三季度在利好政策刺激下，房地產(chǎn)開發(fā)投資初步企穩(wěn)。全省房地產(chǎn)開發(fā)投資1861.38億元，下降6.5%，降幅與前8月相比沒有進(jìn)一步擴(kuò)大。
繼續(xù)布局還是選擇退出
長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)開發(fā)商在三四線城市是進(jìn)還是退，成為一個(gè)需要在戰(zhàn)略層面進(jìn)行思考的問題。
湖南省經(jīng)濟(jì)地理研究所副所長王義高認(rèn)為，三四線城市房地產(chǎn)市場遠(yuǎn)沒未到飽和程度，只是短時(shí)間內(nèi)房子建的比較多，需求不旺。隨著城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)、改善性需求增加、棚戶區(qū)改造和國土資源綜合開發(fā)，三四線城市還有很大的市場空間。
一家在湖南多個(gè)市州布局的知名房企負(fù)責(zé)人說，全國房地產(chǎn)市場有70%左右的份額在三四線城市，“就近城鎮(zhèn)化”的政策將為三四線城市帶來持續(xù)活力。今后企業(yè)將持續(xù)在三四線城市投資發(fā)展，進(jìn)入湖南每一個(gè)市州。
有的企業(yè)則持觀望態(tài)度。一家全國百強(qiáng)房企湖南公司負(fù)責(zé)人告訴記者，他們的戰(zhàn)略是深耕長沙這樣的省會城市以及其他有潛力的二線城市，暫時(shí)不會考慮三四線城市。
對于三四線城市的大量小開發(fā)商而言，進(jìn)退更多是無奈的選擇。記者在湖南中部縣級市了解到，幾年前開發(fā)商拿地時(shí)對形勢估計(jì)過于樂觀，沒想到市場行情變化這么大，不得不趕緊“抽身”。前幾年大大小小的房地產(chǎn)開發(fā)公司有35家，今年通過年檢的只有14家。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，堅(jiān)守三四線城市的房企，未來在開發(fā)策略上需要有所調(diào)整。湖南正大行房地產(chǎn)代理公司總經(jīng)理任澤認(rèn)為，在三四線城市，大的開發(fā)商并不一定比小公司活得好。房企一方面要盡快去庫存，保持項(xiàng)目良性發(fā)展，另一方面要找準(zhǔn)每個(gè)城市的定位，吸收本地的購買力，尋求新的增長點(diǎn)。
同時(shí)，還需完善三四線城市房地產(chǎn)市場“生態(tài)鏈”。洪福侖山商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理助理劉新顏認(rèn)為，一二線城市有完備的房產(chǎn)銷售團(tuán)隊(duì)、代理商、中介進(jìn)行策劃和推廣，形成了一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)。三四線城市即使有好房子，卻難深入潛在客戶群以及廣大農(nóng)村，推廣力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場需求。