12月19日，“全國地王”安瀾上海項目認籌首日，售樓處嚴防分銷人員，現(xiàn)場安保嚴密。該項目首批過會均價17.88萬元/平方米，低于市場預(yù)期，最貴一套達1.46億元。

　　這只是今年上海豪宅市場的一個縮影。

　　前不久，上海保利世博天悅賣出了一套總價1.2億元的頂復(fù)。至此，整個項目6套“7000萬+”頂復(fù)全部售罄。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年上海總價3000萬元以上的新建住宅，成交金額已突破1000億元。相比之下，北京、廣州、深圳三地同級別豪宅的成交總額與之大致相當。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年全國30個重點城市3000萬元以上新房成交總量中，59.4%由上海一城貢獻。

　　在當前房地產(chǎn)市場調(diào)整與轉(zhuǎn)型的背景下，不同能級城市、不同產(chǎn)品段呈現(xiàn)分化態(tài)勢，已成為行業(yè)普遍現(xiàn)象。以上海為代表的一線城市核心資產(chǎn)受到高度關(guān)注，其背后是改善型需求在品質(zhì)和資產(chǎn)屬性上多維度的釋放。

　　今年以來，一線城市豪宅市場呈現(xiàn)出顯著的結(jié)構(gòu)性分化。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至12月15日，上海總價4000萬元以上的住宅成交約1300套，金額突破800億元；若以3000萬元為統(tǒng)計口徑，成交套數(shù)約1900套，總金額超過1000億元。

　　注：由于各城市市場結(jié)構(gòu)和統(tǒng)計習(xí)慣不同，高端住宅統(tǒng)計門檻存在差異，因此數(shù)據(jù)對比主要反映趨勢與量級。

　　這一規(guī)模意味著，上海的豪宅銷售量價一騎絕塵，市場份額高度集中。以套均3000萬元及以上豪宅的成交金額計，上海已大致與北京（1600萬元以上約588億元）、廣州（1000萬元以上約592億元）、深圳（2000萬元以上約199億元）三地同期同類交易的總和相當。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年全國30個重點城市3000萬元以上新房成交總量中，59.4%由上海一城貢獻。

　　熱度還在持續(xù)。克而瑞報告指出，金陵華庭3月一期158套房源“3小時售罄，攬金92.34億元”；二期首批次房源于9月21日開盤即售罄，銷售額逾98億元，打破了2025年上海單次推盤總金額最高值紀錄；11月再次開盤，去化率仍高達95%。

　　從成交均價看，中指研究院統(tǒng)計的1—11月上海商品住宅銷售金額TOP10中，榜首上海壹號院套均價格達6223萬元，第二名金陵華庭套均價格為6887萬元，而高福云境項目則以79套成交實現(xiàn)64.6億元銷售額，套均價格達到8177萬元。

　　相比之下，其他一線城市呈現(xiàn)不同特征。

　　北京1600萬元以上新房成交約2400套、金額588億元，表現(xiàn)穩(wěn)健。廣州1000萬元以上的豪宅，今年成交超過3000套，成交總金額約592億元，總成交量較為突出。而深圳2000萬元以上的豪宅成交約598套，金額199億元。

　　深圳今年豪宅成交更為集中。11月30日，深圳灣沄璽開盤，首推348套大平層，500平方米、700平方米、1149平方米大平層率先售罄，單價25萬~28萬元/平方米，總價1.3億~3.3億元，開盤當日整體去化率接近七成，最終單日銷售額約130億元。

　　隨后的12月16日，商住公寓“GCC聯(lián)泰超總灣”啟動首批銷售，推出125套建筑面積約303~1032平方米大平層，當日實現(xiàn)銷售額約53億元。

　　針對這一市場格局，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受每經(jīng)記者書面采訪時指出：“與京滬相比，廣深高端住宅銷售規(guī)模比較小，廣深市場1000萬元以上的豪宅銷售占比在2%以下，而京滬在3%~5%，兩地集聚的高凈值人群比較多。另外，京滬（特別是上海）聚集的品牌開發(fā)商比較多，產(chǎn)品打造能力比較強。”

　　對于豪宅市場火熱，李宇嘉認為：“從房屋本身來看，過去幾十年樓市紅紅火火，但在限制房價等措施下，（很多客戶）拿著錢買不到好房子，而現(xiàn)在供地、規(guī)劃、配套、設(shè)計、服務(wù)等全面升維。廣深的豪宅，有來自香港等地的需求，但占比也就2%~3%，主要還是大灣區(qū)高凈值人群。”

　　支撐億元級成交額的購買力究竟來自哪里？

　　上海保利世博天悅項目相關(guān)負責(zé)人向每經(jīng)記者透露，買入該項目1.2億元頂復(fù)的是一位外地企業(yè)主，目的是“想在上海買一套房子給孩子住”。

　　“這位企業(yè)主就是喜歡江景房，也比對過湯臣一品、濱江凱旋門這些熱門項目，后來參觀了項目（保利世博天悅）一次，當天就拍板了。他認為這種產(chǎn)品比較稀缺，買就是要買最好的。”上述負責(zé)人表示。

　　每經(jīng)記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，豪宅的購買群體正變得更多元和年輕化。比如，上海招商“靜安里”風(fēng)貌別墅項目，吸引了包括中年客群、企業(yè)家二代和海歸等在內(nèi)的各類買家。

　　項目方面向每經(jīng)記者介紹，購買人群更看中蘇河灣風(fēng)貌成片開發(fā)定位，區(qū)位上臨近北外灘、蘇河灣，自帶9000平方米商業(yè)街，同時21萬元/平方米的聯(lián)動價也具備性價比。

　　另一個風(fēng)貌別墅華潤置地“士林潤園”，屬于黃浦區(qū)老西門街道舊城改造項目，總價7000萬元以上，目標客群就是國內(nèi)外有資金實力的買家，“今年銷售很火”。

　　據(jù)華潤置地方面介紹，位于浦東后灘的“沄啟濱江”項目客群相對年輕，如海歸、年輕二代或為子女購房的家庭。

　　不同城市間的豪宅消費群體也不盡相同。如在成都，新晉豪宅“貝宸S1”項目的購買者中，新經(jīng)濟創(chuàng)富者是主力，他們追求極致體驗和長期主義；年輕海歸或者企業(yè)二代自帶國際視野，為審美和獨特性買單??他們之中以本地客戶為主，多為一次性付款。

　　58安居客研究院院長張波分析指出：“支撐豪宅購買力的，既有居住升級的消費需求，也有資產(chǎn)避險的投資需求。從上海一些高端豪宅的有效認購中可以看出，非上海籍買家占比較高，甚至達到七成，這類人群中一般有資產(chǎn)避險的投資，或避險和自住兼而有之的需求。”

　　李宇嘉也表示：“對很多高凈值人群來說，在經(jīng)濟下行和轉(zhuǎn)型期，可投資領(lǐng)域不多，而核心城市、核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，具有稀缺性和保值功效。”

　　今年9月，保利世博天悅一位江蘇泰州的業(yè)主祁先生（化名）在分享買房經(jīng)歷時曾坦言：“我就是喜歡臨水的大平層，搖號時拿到了50號，還以為這個價位的房子十拿九穩(wěn)，結(jié)果看盤選房當天才到5號，中意的房源就沒了。”

　　于是不甘心的祁先生又參與了下一批次搖號，這才“搶”到了自己滿意的房源。

　　對于這種搶盤熱度，張波進一步指出：“一定程度上意味著豪宅正從本地頂級圈層消費品，擴大為全國高凈值家庭的標準化避險資產(chǎn)，其財富儲存功能更加凸顯。”

　　“豪宅的購買行為呈現(xiàn)出復(fù)合特征：它既是基于當下利率和產(chǎn)品力的消費選擇，也是面向未來的資產(chǎn)布局。當居住升級與資產(chǎn)配置動機疊加，便催生了市場對頂級稀缺資產(chǎn)的集中追逐。”張波補充分析。

　　這種疊加動機帶來的升級是否能引導(dǎo)“好房子”的趨勢？在行業(yè)人士看來，豪宅競賽圈的貴與奢，無法和“好房子”的核心目標直接掛鉤，甚至有可能在一定程度上偏離。

　　但另一方面，豪宅買家對“好房子”的評判標準正在升級。

　　華潤置地相關(guān)負責(zé)人對比發(fā)現(xiàn)，以前的人買豪宅，比如當時的黃浦區(qū)華潤外灘九里，客戶主要看小區(qū)大理石比例、裝修的豪華程度；現(xiàn)在更看重公區(qū)的品質(zhì)，比如水系、會所等等。

　　這一轉(zhuǎn)變，恰是當前豪宅消費理念從硬件堆砌向生活體驗與服務(wù)過渡的微觀縮影。與此同時，四季度以來，北京、上海、深圳、成都等地高端市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)冷跡象，并非所有項目均能實現(xiàn)開盤售罄。那么，未來高端改善型需求又將走向何方？

　　李宇嘉坦言：“硬件堆砌和過度投資曾經(jīng)是‘好房子’的1.0版本，而當下的‘好房子，應(yīng)該邁向配套和服務(wù)等偏向人性化、居住服務(wù)的主題。針對不同的人群、不同的產(chǎn)品，比如保障房、普通住房、舊改住房、租賃住房等，凡是新增供給籌集的，都應(yīng)該有‘好房子’標準，而這個標準就是買得起、住得下、住得好。”

　　根據(jù)58安居客研究院調(diào)研數(shù)據(jù)，“好房子”是一個更寬泛的概念，其標準由住建部《住宅項目規(guī)范》明確為“安全、舒適、綠色、智慧”四大核心目標，其中居住舒適度需求占比達61.6%，遠高于其他三項，其次是安全保障需求。而不同人群對“好房子”的關(guān)注點有差異，中年群體傾向于全生命周期的空間適配和代際關(guān)懷設(shè)計；老年群體關(guān)注安全與尊嚴的適老化場景；青年群體則突出智能化需求。

　　事實上，市場先行者已經(jīng)開始了探索。頭部企業(yè)正嘗試從“造房子”轉(zhuǎn)向“造生活”。例如，有的項目將酒店式度假和松弛感作為設(shè)計哲學(xué)，回應(yīng)客戶的情緒需求；有的則在交付前就前置物業(yè)服務(wù)方案，讓服務(wù)與建筑共同生長；還有的通過打造高端社群平臺、鏈接稀缺資源，將社區(qū)轉(zhuǎn)化為業(yè)主的社交資本。

　　“未來打動頂級改善客群的關(guān)鍵，應(yīng)是回歸到難以量化的居住體驗與服務(wù)，同時兼顧安全、綠色等基本標準，滿足不同人群的個性化需求，而不僅僅是追求更極致的奢華。”張波認為。

　　免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。據(jù)此操作，風(fēng)險自擔(dān)。