原標題：“售后包租”暗藏多重風險 監管需更精細化

想要投資繁華地段商鋪么？有開發商可以保證售后包租10年，前3年租金直接抵扣房款…… 這種零風險高收益的投資靠譜么？

早在2001年實行的《商品房銷售管理辦法》就明確禁止“售后包租”，最高法還曾將“售后包租非法吸收資金”入罪。那么“售后包租”為何還能頻現樓市？又暗藏了哪些風險呢？

“售后包租”頻現樓市 誘人回報成了“燙手山芋”

2月3日，合肥市街頭出現了10余輛私家車集體維權，車身上統一貼著“銅陵環球家居詐騙違約”的橫幅。參與此次游行的市民老徐告訴記者，銅陵環球家居樓盤在銅陵市，由于宣傳力度大，又有免費車接送看房，并在合同中保證售后包租10年，確保收益，所以許多外地市民都去銅陵買商鋪投資。

老徐說：“當日大概有30余位業主參與維權，開發商不斷延期交房，也不承擔違約責任，別說承諾的收益，購房款可能都打了水漂。”

記者走訪合肥市等地房地產市場發現，這樣的例子并不鮮見。在合肥市包河大道與大連路交口的廟前大街步行街，銷售人員介紹，這里的房子有40年產權，四周規劃齊全，又臨近政務中心，極具投資價值。并且承諾包租10年，由專業管理公司經營，你根本不用擔心租不掉，前3年租金直接沖抵購房款，后面7年會定期將租金打給您，相當于零風險的投資。

零風險高收益？　“售后包租”暗藏多重風險

據了解，早在2001年實施的《商品房銷售管理辦法》就明文規定，房地產企業不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷售尚未竣工的商品房。那為何“售后包租”現象仍然屢禁不止？業內人士分析認為，其根源在于開發商想盡快回籠資金，利用了投資者“賺快錢”心理。

從事多年房地產企業經營工作的倪銘(化名)直言，這類“售后包租”銷售模式，往往是開發商畫出地段必火，房價必漲的美好愿景后，把房價標高，再忽悠市民買商鋪并承諾“包租”。他說：“看起來前3年租金沖抵購房款，其實是一場虛假的優惠。”

倪銘說，值得注意的是，被開發商指定給業主的“經營管理公司”通常是開發商控股企業，但因形式上相對獨立，便成為開發商日后規避風險的“擋箭牌”。“一旦日后經營不善，發生糾紛，也只是由經營公司承擔‘責任’，而開發商早已回籠資金，并不會有大的損失。”他說。

業內人士指出，這種“售后包租”暗藏多重風險隱患，首先是可能存在欺詐，開發商取得銀行貸款后，有的攜款逃匿；其次是開發商變相融資后，將資金挪到別的項目上。事實上，即使項目建成后，也可能因為經營不善，無法達到預期的收益水平，經營公司根本沒有現金流兌付。

房地產市場監管需更精細化

銅陵市住建委房地產業管理科負責人說，雖然政策明確規定房地產企業不得以售后包租形式銷售，但目前普遍存在著經營公司售后包租現象，由于房地產企業與經營公司間的歸屬關系不明，更像是影子股東，為市場監管帶來很大難點。

“這是在以合法形式掩蓋非法目的，但實際訴訟案例來看，往往業主舉證比較難。”一位基層法官說。對此，北京大悅律師事務所郎克宇律師認為，雖然房地產企業沒有直接參與售后包租行為，但如果房地產企業與經營公司存在股權交叉持有，那么嚴格意義上就是違反規定。

專家建議，既要加強對房地產銷售市場的監管，尤其對“超高收益回報”樓盤的跟蹤監管，及時發現非法集資苗頭，還要加大對經營公司經營、資金等監管力度。

“要有更加精細化的管理。”暨南大學公共管理學院教授胡剛建議，加強市場經營進行中的規范，將風險防范前置。而一旦出現申訴，應該及時介入，降低危害輻射面。郎克宇同樣認為：“主管部門必須加大監管力度，杜絕睜一只眼閉一只眼的消極心理。”(記者張紫赟)