作者：孫夢凡
樓市傳統的“金九銀十”來臨，但今年房企過得并不輕松。第一財經采訪發現，從華北到華中、華東等多個地區，房企大幅降價促銷已成為常態，有項目折價三成甩賣，還有項目均價降六千......降價隊伍中不僅有民企，國企同樣摩拳擦掌。
在天氣漸涼的合肥，房產中介張薇(化名)正忙著帶看，抽空才能回復微信中的購房咨詢。最近一段時間，她帶看的項目里有的因降價引起老業主不滿，現在已經恢復到之前的價格，沖著優惠來咨詢的購房者不少，但要轉化為成交并不容易。
跟張薇類似，多位受訪地產從業者都表示，當下的樓市極為分化，市場上降價促銷的項目不少，但賣得好的不愁賣，賣得差的即便降價也難有起色。日趨理性的購房者，在洶涌而來的降價潮中反而更理性，“再等等”成為很多人的共識。
新一輪降價潮
盛夏酷暑消退，買了河北石家莊富貴城的業主卻倍感煎熬。據中介介紹，該項目最近均價約11500元/平方米，但之前售價15078元/平方米，有業主掏空錢包負債買房，卻買在高點遭遇大幅降價，這讓他們覺得十分不平衡，希望能補償房屋差價。
有人踩在高點，也有人想抄底入場。這兩天，向該項目中介咨詢的購房者不少，“這個房子雖然降價幅度大，但因為是現房才有人來咨詢，一些出現資金問題的房企，很多項目也都在降價、且幅度不小，但是這些都不太靠譜。”
樓市低溫期，降價促銷成為房企的普遍選擇。除了上述所述項目，石家莊還有一現房樓盤均價從一萬三降到一萬，還有一民企開發的高端改善盤出現降價，均價從每平米兩萬六降至兩萬四，四居室的房源每套可省35萬元。
張薇所在的合肥，房企降價力度同樣不小。據她稱，最近一段時間，合肥有一國企項目以近七折的價格促銷，引發購房者投訴，隨后該項目優惠被叫停，現在均價一萬二左右。還有其他民企項目在做清盤活動，均價一萬二左右，之前賣到一萬四。
地處長江中游的武漢，最近也頻現房企降價現象。八月末，武漢漢陽區的保利庭瑞閱江臺項目降價近6000元/平方米。當地房管局遂發函，稱其存在未按照已報備的商品房銷售方案銷售商品房的行為，違反了《市住房保障房管局關于進一步加強新建商品房銷售全過程監管的通知》的規定。
為此，該項目公司發布聲明稱，保利庭瑞閱江臺K8地塊臨近交付，剩余部分房源未售，公司采取了一定的打折促銷方式，造成一定影響。現聲明該銷售行為無效，3日內原路退回款項，后期不再采取類似銷售行為，嚴格依法依規銷售。
據當地中介透露，該項目目前是封盤狀態，售樓部進不去，看房只能看小區里即將交房的。“前段時間均價1.27萬元，很多人來搶房，現在價格有所恢復，大約1.65萬元/平方米，仍較平臺公開均價1.85萬元有所折讓。”
在上述中介看來，當下武漢市場極為分化，主城區價格還比較穩定，但遠城區均價明顯下降。“八月份就開始促銷了，現在的降價狀態已經持續很久，有的樓盤貴但賣得好，有的樓盤打折還賣得一般，主要還是看品質和交通配套。”
總體來說，降價促銷還是有一定作用。在該中介感受中，沖著打折來買房的客戶不少，大多是周邊城市過來的，有項目之前賣一萬七、現在均價一萬四，降價后人流有所增多；也有項目一直熱銷，去了售樓處都沒有地方坐，地鐵盤賣得都快。
在華東地區的南京，許多房企也祭出促銷大旗。中秋小長假期間，融創南京官微發布消息稱，凡是購買公司在南京的金陵星圖、龍池映和湯山頤和府項目，首付僅需5%起。購買龍池映、湯山頤和府、濱江ONE等房源，總價每滿100萬元，立減1萬元。憑教師證到訪南京任一項目、或認購任一項目房源，可享額外優惠力度。
定價彈性空間變大
在樓市上升期，房價越漲購房者越追，如今降價促銷成為常態，購房者反而更加理性，買在高點的老業主也有苦難言。
最近一段時間，有購房者在公開平臺反映，自己2018年在章丘買了一套房，貸款超百萬元，但如今該項目在售房源價格一路下滑，現在自己首付已經賠光。“其他樓盤也會降價，也知道要尊重市場，但是遠遠沒有此項目這么低。”
還有在西安閻良區的購房者稱，自己花費一百多萬買了一套房，但今年項目售價逐漸下行，相同面積房屋總價下降10余萬元。
出于穩定市場的需求，已經多個地方政府出臺相應規定，限制房企肆意降價行為。如安徽長豐縣布《關于禁止在建在售房地產項目非法銷售的通知》，要求所有開發企業立即停止特價房、工抵房等銷售，銷售前必上報長豐縣發改委、縣住建局審批，各房企、經紀機構不得宣傳非法銷售的房屋。
日前，江陰市住建局也發布《關于進一步促進房地產市場健康穩定發展若干事項的通知》，要求商品住房實際成交價格不得高于備案價格，嚴禁低價(如低于成本價、變相降價等)傾銷、打價格戰，堅決杜絕惡性競爭、降標降質、逾期交付等違規違法行為。
據不完全統計，自去年下半年以來，全國超20城發布“限跌令”，有的直接發布行政命令，有的通過約談房企，限制惡意降價，否則就不給予網簽。
有業內專家認為，“限跌令”更多的是規范樓盤銷售行為，打壓惡意降價或大幅度降價，維護市場秩序，是“房住不炒”主基調下保證房地產市場穩定發展的常規操作。房企為了回籠資金可采取以價換量的方式，但打價格戰不利于穩定市場秩序。
但也有行業研究機構建議，各城市應根據實際市場情況放寬，以利于企業采取合理的降價促銷自救行動。有序放開限跌令，鼓勵房企以價換量，通過必要的降價措施加快滯銷樓盤成交轉化，也有利于樓市成交逐漸恢復正常化。
面對仍然低迷的樓市環境，一些地方政府對房企的降價行為正減少限制。比如，湖南省瀏陽市鼓勵房企根據市場形勢變化和企業實際情況，另行制定讓利消費者的有關政策措施；廣州也對新項目備案價進行動態調整，“一房一價”由原來按樓棟均價正負6%，調整為可上浮10%、下浮20%，樓棟均價不能超項目核定線均價。