第一財經 作者：亓寧
“以房養老”能否以及何時能夠成為廣大居民的養老可選項？隨著北京率先明確將試行不動產信托財產登記制度，這一話題的關注度也有所升溫。
中共中央、國務院剛剛發布的《關于深化養老服務改革發展的意見》提出，要大力發展養老金融，其中提到要“拓展養老服務信托業務”。在我國老齡化速度加快、程度加深背景下，考慮到國內住房反向抵押的推進效果不及預期，能否在“以房養老”、不動產財富傳承方面破局，成為正處于“新三分類”轉型期的信托公司一個重要的探索方向。
中國信托業協會近期發布的《2024年信托業專題研究報告》(下稱《報告》)提到，信托在服務養老方面具有獨特的制度優勢，但目前我國養老信托仍處于起步階段，還面臨不少痛點，其中首要難題就是財產登記與稅收制度安排。
業內認為，北京在不動產信托登記制度上的破冰，為其他一二線城市乃至全國的制度完善打開了空間，從而讓“以房養老”信托實踐有了更多可能性，但還有待稅收等相關配套制度的進一步完善，生態圈的打造和信托公司商業模式的轉變、專業能力的提升同樣重要。
“以房養老”緣何難普及
“養老(金融)最主要是解決錢從哪里來的問題，資金來源非常重要?！薄秷蟾妗穼ｎ}課題組成員上海信托戰略發展總部副總經理付宇翔在《報告》發布會上表示，從國外經驗來看，房產等多元資產是養老資金的一個重要來源，這可以為我國應對老齡化帶來很多啟發。
《報告》提到，美國、日本等成熟經濟體養老金融發展的特點之一是利用養老金融體系，通過盤活房產的方式為老年人提供養老所需的資金。以日本為例，日本的“倒按揭”貸款試點始于1981年，至今已有超過40年的歷史，在此期間，相關制度不斷完善，并發展出抵押、信托等多種模式，互為補充地滿足老年人“以房養老”的需求。
房產同樣占據我國居民財富的較大比重，關于“以房養老”話題的討論由來已久，“倒按揭”探索也已推進多年，但節奏緩慢。
“過往我國‘以房養老’的模式主要是住房反向抵押，經歷過一輪初期探索，總體成效并不顯著?！备队钕璺Q，住房反向抵押模式在推廣過程中受到來自供給和需求端的雙重阻力。
住房反向抵押模式，主要是指“老年人住房反向抵押養老保險”，這是一種將住房抵押與終身養老年金保險相結合的創新型商業養老保險業務，即擁有房屋完全產權的老年人將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養老金直至身故；老年人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。
2013年9月，國務院制定《關于加快發展養老服務業的若干意見》，提出開展老年人住房反向抵押養老保險試點。次年6月，原保監會起草了《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，計劃于2014年7月1日起至2016年6月30日在北京、上海、廣州、武漢四個城市進行業務試點；2016年7月，原保監會決定將試點范圍擴大至各直轄市、省會城市、計劃單列市以及江蘇省、浙江省、山東省、廣東省的部分地級市，試點期間延長至2018年6月30日；2018年7月，原銀保監會發布通知，決定將老年人住房反向抵押養老保險擴大到全國范圍開展。
但近年來，市場上的相關動態消息和推進成果數據不多，反而成為一些不法分子籌劃養老金融騙局的“噱頭”。更早前的公開資料顯示，2016年10月和2015年3月，原保監會曾批復同意了中國人壽、幸福人壽相關業務產品的保險條款和保險費率。
《報告》認為，國外“倒按揭”模式在我國推行困難有多方面原因，包括配套制度建設的缺失，以及該模式與中國居民傳統的養老觀念存在一定沖突等?！胺e極探索‘以房養老’信托這類‘存房養老’的模式，可以成為中國特色‘以房養老’發展的重要路徑?！薄秷蟾妗贩Q。
制度堵點正在打通
“以房養老”信托將如何破解過去模式推廣過程中的痛點，又面臨哪些新的堵點？
付宇翔認為，作為養老服務信托的一種，“以房養老”特色化信托方案一方面在需求端更符合中國人的養老觀念，即老年人無需將房產抵押；另一方面，“以房養老”信托對于信托公司而言是服務信托的一類，不會帶來金融系統性風險。此外，相較于老年人自行出租房屋養老或是換房養老，信托可以發揮財產保護和財產隔離功能。
他進一步介紹說，“以房養老”信托的業務邏輯在于，房產將作為老年人的家庭財產，在老年人在世時作為其養老的資金來源之一，即委托人以自己的不動產產權設立信托，產權轉移至受托人名下并登記為信托財產，受托人以信托財產所有權人的名義委托資產服務機構管理、運用該處房產，取得資金收入并歸入信托財產，用于支付合同約定的養老費用；老年人離世后，不動產則將按照委托人意愿處置或運用，相關收入可以作為其財富傳承的一部分，也可以發揮社會公益作用。
付宇翔認為，借鑒國外經驗并結合國內實際，這將在很大程度上解決養老“錢從哪兒來”的問題，即通過拓展資產類型，將房產等多元資產裝入信托以為養老資金“開源”。而在服務養老方面，信托有著財產隔離等獨特的制度優勢，且支持現金之外的多元化養老財產，提供的養老金融產品或服務也可以更加靈活、多元。
但這一暢想要落地，面臨著制度上的“堵點”，兩個核心問題一是信托財產的登記問題，二是不動產產權過戶涉及的稅收問題。
事實上，信托財產登記制度的缺位困擾信托行業已久。尤其在2023年6月信托業務“新三分類”新規實施后，監管鼓勵發展的家族信托、家庭服務信托、風險處置服務信托等資產服務信托業務，對應的很大一部分信托財產都涉及股權、不動產等。
好消息是，近年來，上海、北京、天津、杭州等地都在不動產信托領域進行了積極探索。就在2024年12月，國家金融監督管理總局北京監管局、北京市規劃和自然資源委員會聯合發布了《關于做好不動產信托財產登記工作的通知(試行)》(下稱《通知》)，明確了不動產裝入信托的操作路徑和落地依據。
文件明確，不動產信托是指委托人依法將其不動產轉移給信托機構，由信托機構按照委托人的意愿以受托人名義進行管理、運用和處分的信托業務。不動產信托財產登記，則是指委托人將國有土地上已取得合法不動產權證書的不動產相關權利轉移給信托機構，依法向不動產登記機構申請將信托財產權利和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。
根據《通知》安排，不動產信托財產登記的辦理流程分三步：一是辦理信托產品預登記。不動產信托成立前，信托機構應當根據信托登記相關規定在中國信托登記有限責任公司辦理信托產品預登記，取得產品編碼、信托預登記完成通知書。二是委托人與信托機構共同簽訂信托文件，且信托文件中應明確信托目的、信托財產、信托期限、信托當事人的權利義務、信托財產管理、運用和處分等具體內容。三是委托人與信托機構共同向不動產登記機構提出登記申請，不動產登記機構根據契稅完稅(或減免稅)憑證、信托文件及中國信托登記有限責任公司出具的證明文件辦理不動產轉移登記。
業內普遍認為，盡管稅收等配套細則還有待完善，但這已經標志著不動產信托財產登記制度建設向前邁出了一大步。
“這對我們信托行業(來說)是一個令人振奮的好消息?！备队钕枵J為，這也會成為推動全國各地尤其一二線城市跟進落實相關政策的重要契機，為包括“以房養老”信托在內的不動產信托落地提供更多可能。
但他也強調，相關業務的推進還涉及銀行、房產運營機構、養老服務機構、資產管理機構等多方“角色”，既需要打造一個成熟生態圈協同展業，也考驗著信托公司的專業能力。