中新社北京12月11日電 (記者 龐無(wú)忌)經(jīng)歷4年多的調(diào)整和再平衡，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已在多個(gè)領(lǐng)域顯現(xiàn)重大變化。行業(yè)專家指出，樓市正自發(fā)調(diào)整以適應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展新階段，其供求結(jié)構(gòu)、交易格局與企業(yè)運(yùn)行模式等均在積極轉(zhuǎn)型。
其一，交易總量逐步趨穩(wěn)。
房地產(chǎn)交易中，二手房正占據(jù)越來(lái)越大的份額。重慶大學(xué)副校長(zhǎng)劉貴文指出，傳統(tǒng)以新房銷售為主的增量交易正走向新房和二手房并舉，并進(jìn)一步邁向以二手房交易為主的成熟市場(chǎng)格局。
數(shù)據(jù)顯示，今年1至11月，全國(guó)二手房交易網(wǎng)簽面積在房屋交易總量中的占比升至45%。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，進(jìn)入城鎮(zhèn)化后期，以存量交易為主是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的普遍規(guī)律。
一二線熱點(diǎn)城市已率先進(jìn)入存量時(shí)代。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年1至11月，四個(gè)一線城市二手房成交套數(shù)占總成交量的比重均已超六成，其中北京二手房成交量占比超八成。除一線城市外，劉貴文表示，重慶、成都、杭州、南京等重點(diǎn)二線城市的二手住房成交比例也已超過(guò)新房。二手房市場(chǎng)對(duì)新房市場(chǎng)的“替代效應(yīng)”日益明顯。
在此背景下，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，需將新房與二手房的總供給與總需求納入同一分析框架。數(shù)據(jù)顯示，2025年前三季度，重點(diǎn)30城新房和二手房的總成交量同比已停止下降勢(shì)頭，顯示出“筑底止跌”態(tài)勢(shì)。
其二，“租購(gòu)并舉”格局逐步形成。
二手房對(duì)新房交易形成替代之外，近年來(lái)，租賃也成為住房供應(yīng)的重要來(lái)源。隨著租購(gòu)并舉的住房制度加快建立，公共租賃住房、保障性租賃住房、市場(chǎng)化商品租賃住房快速發(fā)展，長(zhǎng)期以來(lái)住房市場(chǎng)“租”這個(gè)短板正被補(bǔ)上。
今年9月，中國(guó)首部專門規(guī)范住房租賃活動(dòng)的行政法規(guī)《住房租賃條例》施行，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)入法治化、規(guī)范化發(fā)展的新階段。
中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)指出，一方面，許多青年人的住房消費(fèi)觀念發(fā)生變化，加之“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”等政策加快落地，越來(lái)越多人選擇租房住；另一方面，家庭型租賃需求持續(xù)增長(zhǎng)，租賃市場(chǎng)的服務(wù)范圍從單身青年向家庭群體延伸，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)更趨多元。
雖然短期內(nèi)，租房會(huì)分流部分購(gòu)房需求，但柴強(qiáng)指出，它能避免“買漲不買跌”甚至“追漲殺跌”等非理性行為，長(zhǎng)期來(lái)看，能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到“減震”作用。未來(lái)，租賃市場(chǎng)與買賣市場(chǎng)將逐步形成功能互補(bǔ)、協(xié)同發(fā)展的穩(wěn)定格局。
其三，市場(chǎng)分化特征顯現(xiàn)。
過(guò)去“大中小城市房?jī)r(jià)普漲”的情形或難再現(xiàn)，市場(chǎng)格局呈現(xiàn)顯著的分化特征。
中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原主任秦虹指出，曾經(jīng)簡(jiǎn)單的一二三四線城市層級(jí)劃分，已難以精準(zhǔn)描摹行業(yè)全貌。即便是同一座城市內(nèi)部，不同板塊、不同項(xiàng)目的銷售表現(xiàn)也拉開差距，有的樓盤持續(xù)熱銷、有的則面臨去化壓力，市場(chǎng)的復(fù)雜性和多元性愈發(fā)凸顯。
在全國(guó)房地產(chǎn)整體銷售市場(chǎng)增長(zhǎng)尚未轉(zhuǎn)正的大背景下，部分熱點(diǎn)城市已率先展現(xiàn)出回暖向好的積極態(tài)勢(shì)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1-11月，深圳、南昌等七個(gè)城市新房與二手房交易總量同比實(shí)現(xiàn)超5%的增長(zhǎng)。廈門、貴陽(yáng)、武漢、沈陽(yáng)等城市房地產(chǎn)交易亦保持活躍。
新的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)房企的業(yè)務(wù)模式提出新要求。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，開發(fā)商的業(yè)務(wù)類型要從高強(qiáng)度投資、高速度回款的規(guī)模型導(dǎo)向，轉(zhuǎn)變?yōu)楹侠磉m度投資、持續(xù)經(jīng)營(yíng)、注重單個(gè)項(xiàng)目精細(xì)打磨的運(yùn)營(yíng)商模式。“以規(guī)模論英雄”的方式將不再適用。
伴隨階段性“換擋”，中國(guó)樓市必將經(jīng)歷一系列變化和重構(gòu)。“好房子”建設(shè)、城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)以及城市更新等領(lǐng)域的發(fā)展，也將帶來(lái)房地產(chǎn)新供給、新需求和更多新特征。(完)