自去年11月以來，江西南昌樓市熱度持續(xù)下降。據(jù)南昌市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年4月份，南昌市新建商品房交易30.7萬平方米、2959套，環(huán)比3月分別下降29%和21%，創(chuàng)2012年以來最低。新建商品房面積庫存量相當于2013年13個月的銷售量，新建商品住房面積庫存量相當于2013年8個半月的銷售量。記者　周科　攝

    日前，國家統(tǒng)計局發(fā)布的2014年1-4月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況顯示，1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資22322億元，同比名義增長16.4%，增速比1-3月份回落0.4個百分點，創(chuàng)16個月以來新低。其中，4月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)為95.79，比上月下降0.61點，降至2013年以來最低點。

    值得注意的是，一直是我國投資重點的房地產(chǎn)投資已連續(xù)兩個月對全國固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)形成負拉動。在經(jīng)濟疲軟的背景下，中國正在尋找新的“微刺激”。對此，業(yè)內(nèi)人士認為，推進棚戶區(qū)改造一方面可以令房地產(chǎn)市場保持在理性區(qū)間運行，同時，又能給相關行業(yè)提供溫和動力，也能起到經(jīng)濟“微刺激”的短期目的。但需警惕部分地方借力棚戶區(qū)改造，騰挪優(yōu)質(zhì)地塊，一方面加大投資，另一方面獲得土地，引發(fā)棚改“大躍進”。

    棚改帶來萬億投資

    在搜索頁面輸入棚戶區(qū)，映入眼簾的便是全國各地提速棚戶區(qū)改造，全國大江南北正在興起新一輪“棚改運動”。

    4月底，住建部的人士變動再度引起了人們對棚戶區(qū)改造的關注。隨著遼寧省省長陳政高被空降住建部任黨組書記，分析稱，這一人士變動的主要原因是決策層看重其具有豐富的棚戶區(qū)改造經(jīng)驗。在擔任遼寧省省長之前，陳政高曾長期擔任沈陽市市長、市委書記職務。在其任職沈陽的近8年時間中，是沈陽市大力開展棚戶區(qū)改造的“高潮期”，其主導的棚戶區(qū)和煤礦采空區(qū)改造工作，被推廣至全國。

    近日，在陳政高履職僅一周多時間，財政部便下發(fā)了1193億元的中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金。分析人士表示，這意味著由陳政高主導的棚改戰(zhàn)略已經(jīng)在全國范圍內(nèi)提速。

    4月2日，李克強主持召開國務院常務會議，提出加快棚戶區(qū)改造，讓億萬居民早日“出棚進樓”。會議認為，加快棚戶區(qū)改造可以有力拉動投資、促進消費，是以人為核心的新型城鎮(zhèn)化的重要內(nèi)容。同時，國家開發(fā)銀行被明確確立為棚戶區(qū)改造提供資金支持的“地位”，并在前今年前4月發(fā)放棚改貸款1000億元。

    國開行公布數(shù)據(jù)顯示，截至4月末，該行已向棚改項目發(fā)放貸款1079億元，較去年同期增長388%。按政府年度計劃，今年全國將新開工700萬套保障房。其中，各類棚戶區(qū)470萬套，比去年多了近150萬套。

    今年來，國家開發(fā)銀行密集赴多地調(diào)研棚戶區(qū)改造，先后與川、陜、湘、遼、桂、豫、黔等省區(qū)達成支持棚改項目的貸款協(xié)議或意向。今年一季度，國開行新增承諾棚改等保障性安居工程貸款達到1401億元，為去年同期的10.2倍，發(fā)放貸款為312億元，同比增長12%。

    對此，業(yè)內(nèi)人士認為，推進棚戶區(qū)改造一方面可以令房地產(chǎn)市場保持在理性區(qū)間運行，同時，又能給相關行業(yè)提供溫和動力，也能起到經(jīng)濟“微刺激”的短期目的。

    住建部人士此前表示，今年我國將繼續(xù)大規(guī)模推進各類棚戶區(qū)改造，全年計劃改造470萬戶以上，預計完成投資將超過一萬億元。單從470萬套這個目標來看，其相當于2011年至2013年，我國棚戶區(qū)改造量的近一半，是2013年改造量的1.5倍。根據(jù)住建部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從2011年到2013年底，我國城鎮(zhèn)保障性安居工程累計開工2490萬套，其中棚戶區(qū)改造1084萬戶。

    多地大力推進棚改

    5月14日，內(nèi)蒙古自治區(qū)召開棚戶區(qū)改造現(xiàn)場會，會議指出，棚戶區(qū)改造是一項重大的民生工程，也是一項重大發(fā)展工程。并提出，棚戶區(qū)分布廣、種類多、規(guī)模大，到2017年自治區(qū)成立70周年大慶時，要開工建設45.2萬戶。

    5月13日，海南省召開六屆省政府第20次常務會議，審議通過了《海南省人民政府關于加快棚戶區(qū)改造工作的實施意見》(以下簡稱《實施意見》)。海南省省長蔣定之主持會議指出，棚戶區(qū)改造既是民生工程，也是發(fā)展工程，還是新型城鎮(zhèn)化的推進工程。加大海南省棚戶區(qū)改造力度，是進一步保障民生、改善困難群眾住房條件的迫切需要。《實施意見》明確了棚戶區(qū)改造工作的整體要求、基本原則、實施范圍、保障措施和政策支持等，提出從2014年至2017年，全省規(guī)劃改造各類棚戶區(qū)16.12萬戶。

    貴州表示，從今年起至2017年，貴州將按每年15萬戶的規(guī)模，改造各類棚戶區(qū)60萬戶。對舊住宅區(qū)住房進行實質(zhì)性改建(擴建、翻建)，據(jù)最新出臺的貴州省“加快棚戶區(qū)改造”相關實施意見，該省將在推進集中成片棚戶區(qū)(危舊房)、城中村和零星棚戶區(qū)改造的同時，開展基礎設施簡陋、建筑密度大的城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合整治，重點推進三線企業(yè)集中地區(qū)的棚戶區(qū)改造和獨立工礦棚戶區(qū)改造。未來4年內(nèi)，棚戶區(qū)改造直接投資約1000億元，將改善180多萬群眾的居住和生活條件。

    山西太原此前也提出“五年后太原棚戶區(qū)全消失”的口號。2006年，太原市啟動了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，到2012年年底已完成132片、8.5萬戶的改造任務。為此，太原市委、市政府提出，用3至5年的時間將剩余124片、涉及8 .45萬戶居民的棚戶區(qū)全部改造。

    謹防棚改變形

    但值得注意的是，在經(jīng)濟疲軟的背景下，棚改區(qū)這個原本就規(guī)定模糊的概念，被裝進了越來越多的東西。一方面在一些城市接下硬任務，未免會產(chǎn)生重置浪費，另一方面在一些城市這項原本具有公益性質(zhì)的地方政府并不愿意啃的“硬骨頭”，卻奇異地引發(fā)“大躍進”。

    有業(yè)內(nèi)人士認為，宏觀經(jīng)濟下滑，地方財政壓力不斷加大，在地方財政多依賴土地出讓收入的背景下，有限的土地難以形成有效補充，因此，地方加大棚戶區(qū)改造的力度，騰挪優(yōu)質(zhì)地塊，一方面加大了投資，另一方面也獲得了土地。

    興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學家魯政委就曾表示，由于棚戶區(qū)是中央關注的民生、城鎮(zhèn)化、投資、消費、穩(wěn)增長等多個方面相結合的交匯點，也是地方熟悉的經(jīng)營城市、房地產(chǎn)開發(fā)套路，因而是中央和地方利益和動力的交集。更直接地來看，“與保障房基本不賺錢相比，棚戶區(qū)往往是處于城市中心區(qū)的老舊房屋，地段很好，拆完重建土地增值明顯，商業(yè)開發(fā)價值大，往往更容易吸引非政府資金參加，也容易更快速地啟動。”

    的確，城中心的棚戶區(qū)改造的確給人留以想象空間。從國土部2013年快速調(diào)查情況看，全國各類棚戶區(qū)改造涉及土地總面積21.37萬公頃，待改造的面積所占比例過半，其中城市棚戶區(qū)改造面積占各類棚戶區(qū)改造面積的近90%。城中村改造面積占城市棚戶區(qū)改造面積超過50%。

    國家發(fā)改委副主任穆虹也曾指出，國家發(fā)改委此前對14個省市區(qū)有關棚改項目進行了專項稽查，發(fā)現(xiàn)部分地區(qū)的棚改存在未嚴格執(zhí)行國家有關政策，隨意縮減項目建設規(guī)模，擅自改變項目建設性質(zhì)，以簡單維修替代棚戶區(qū)改造，工程建設進度緩慢、省級配套資金不落實等問題。

    對此，專家認為，雖然推進棚戶區(qū)改造一方面可以令房地產(chǎn)市場保持在理性區(qū)間運行，同時，又能給相關行業(yè)提供溫和動力，也能起到經(jīng)濟“微刺激”的短期目的，但需警惕部分地方棚戶區(qū)改造“變形”，帶來更大風險。