多地庫存消化周期超20個月，房地產信托風險與日俱增

監管層“勸誡”信托暫棄三四線城市

《經濟參考報》記者獨家獲悉，近日銀監會口頭要求各信托公司謹慎對待三四線城市房地產項目，盡量不做民營企業位于非核心城市的房地產項目業務。

監管層的告誡源于市場的嚴峻現實。“今年整個地產行業包括金融在內是哀鴻遍野。”長富匯銀總裁張保國28日在“2014中國地產金融日活動”上表示，一個殘酷的現實擺在所有人面前，行業在發生變化。7月相關數據表明，在地方密集采取放松調控之后，市場仍未發生太多改觀。

中國房地產協會會長劉志峰也表示，在房地產周期性變化的背景下，部分三四線城市開發企業資金緊張，銷售量大幅下滑，回籠資金不暢，面臨較大的償債風險。

“目前，房地產金融的流動性問題也沒有得到有效解決，一線和二線熱點城市的項目和知名度高的大企業相對容易獲得資金支持，部分市場銷售不暢，給企業資金回籠造成影響，一些城市庫存壓力增大，也面臨著一定的償債風險。”劉志峰表示。

值得注意的是，雖然在房地產市場下滑背景下，地方政府救市意愿強烈，但這對于金融機構來說，更加需要注意風險，而監管層更是提前“勸離”。

據業內人士透露，2014年以來，房地產市場量價齊跌，購房者紛紛轉為觀望。鑒于當前房價松動、房地產信托風險與日俱增的形勢，近來銀監會已要求信托公司盡量不要再做民營企業位于非核心城市的房地產項目。具體到該人士所在公司的省份，銀監局已經委婉“勸誡”轄區信托公司，暫停涉入三四線城市的房地產項目，尤其是本省以外的三四線城市的房地產項目。

在實際操作層面，該省銀監局在依據銀監會此前的99號文精神的基礎上，結合該省實際提出，今后信托公司在發行信托產品報備時，單一房地產信托產品爭取一天給予回復；集合房地產信托產品發行規模在5億元以下的10天內給予回復，5億元以上則要逐一審核，在回復上沒有具體時間表。

“事實上，本應放松加速的審批更加謹慎了。”該信托人士表示。他透露，每省都有自己的標準，就自己所屬轄區，此前標準是定在10億元的，但鑒于本省信托公司的具體形勢，發行規模收緊至5億元以下。

對于房地產信托而言，不斷增長的余額與到期規模，促使監管層保持高度警惕。用益信托工作室最新房地產信托市場發展報告顯示，2014年二季度，房地產信托余額為12616億元，與前幾個季度相比，余額繼續穩步增長，并再度創歷史新高；二季度房地產信托余額占比為10.72%，相比今年一季度末的10.40%繼續上升。與此同時，今年下半年即將迎來信托兌付高峰期。最新數據顯示，2014年下半年到2015年集合資金房地產信托預計到期總規模為3282 .95億元，其中2014年三季度455.63億元、四季度530.40億元、2015年全年將有近2000多億元的到期規模。

而對于限定在三四線城市，相關人士表示，凈流出的人口對比的是凈增長的庫存量，風險可想而知。

CRIC研究中心數據顯示，重點監測的三線城市7月成交表現不盡如人意，整體環比增少減多，與去年同期相比仍有較大差距。除徐州同比增幅29%，環比增幅38%外，其余城市幾乎全線下滑，其中，清遠降幅超過60%。

但另一方面，庫存卻因受困于市場觀望情緒不斷攀升。存量方面，常州、連云港、清遠等地消化周期在20個月左右，其中清遠同比增幅達167%，去化風險進一步增加，無錫存量達1000萬平方米，消化周期23個月，中山繼續維持高庫存量1334萬平方米，消化周期達24個月，成為監測重點三四線城市中最高。其中，清遠銷售同比下滑高達66%，但其消化周期卻同比上升167%。

事實上，現階段具有風險的不僅僅是三四線城市，世襲領地悅廷項目總經理王建華在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，房地產風險的確存在，對于高端產品，甚至一個區域最終只會有一個項目能存活。

而華遠地產董事長任志強也一改之前口徑。他認為，若政府不采取行動，明年9月供求關系或將惡化。目前房地產市場的存量可能難以消化，統計報表上庫存大概有5億多套。“這個數量很大，不可能全部消化，有些庫存可能再過10年亦消化不了，會逐漸累積。”任志強說。

但前述信托人士直言，凡事應有靈活度，切忌一棒子“打死”。“一二線城市也有爛項目，而三四線城市也不乏好項目。”比如，重慶某經濟相對落后的縣市，因為其房地產項目臨江，開發商以及擔保質押等都比較優質。公司經過縝密的調研，最后還是毅然做了該項目。目前，從產品的銷售情況來看，已完成90%以上，效果還是比較好的。