不動產統一登記面臨三大任務：機構整合、職責整合和信息整合。目前，機構整合已經完成，以國土資源部牽頭，包括土地、房產、農業、林業等管理部門參與的不動產登記局已經在今年8月份成立。當前，正在推進的工作是職責的整合，涉及到部門間的協調、技術標準、平臺建設等等，這是一個系統工程，遠不是牽頭單位——國土部門一家就可以搞定的事情，需要地方政府主管領導親力親為，近期地方試點已經在推進這方面的工作。

　　目前，不動產產權信息的整合還沒有提上議事日程，而筆者認為，產權信息整合的難度是最大的。關于這一點，目前討論的最多的就是信息的分割和殘缺，例如土地、房產、林地和灘涂等不動產信息掌握在不同主管部門的手里，整合這些信息有協調上的難度，也有技術上的難度。例如，過去一些紙質信息的登記和目前電子信息登記的口徑和標準不一；各地方自行建設獨立的登記系統，對接的難度很大；過去經歷了頻繁的機構整合、職能調整、國企改制、產權轉讓，信息丟失問題很嚴重。

　　但不管怎么說，“孤島信息”之間的整合只是個技術問題，所需要的只是時間和人力，解決起來還不是最困難的。最大的難題是如何處理產權不清晰、不完整或存在爭議的不動產登記問題。如果在登記時略過它，僅僅登記合法建筑，不動產登記“物權法定、公示公信”的基本原則就名存實亡了，不動產統一登記的目的——明確權利歸屬和降低交易成本的目標也就落空了。

　　本質上，不動產產權(特別是個人不動產產權)是一個市場經濟的概念。我國經濟可以超越式發展，但市場化的基礎秩序——不動產產權統一登記和尊重產權的理念是無法超越的。因此，我國的不動產統一登記，要恢復和重構產權信息基礎平臺，特別是個人產權信息，重走修復和尊重產權理念之路。一方面，要回過頭來彌補計劃經濟時期不重視產權登記的歷史欠賬；另一方面，要解決市場化改革以來因產權理念缺失和產權保護不力而產生的大面積殘缺產權問題。

　　不動產產權不清晰、不完整，或者有爭議，甚至是違法，主要是因產權交易不合法而產生的。如為規避監管和交易成本，私下交易不允許上市和有條件上市的不完整產權房屋，如近年來在小產權房、軍產房、央產房、未房改福利房、單位自建房和集資房、未登記商品住房、工業配套宿舍等領域普遍存在的私下交易行為。這類房屋產權本身就是不完整的，交易行為本身是違法的，如小產權房私下交易違反《土地管理法》和《城鄉規劃法》，軍產房私下交易違反《軍隊現有住房出售管理辦法》。而央產房、非房改福利房要經歷類似于房改的程序才能上市。但目前這類房屋大多不具備上市條件。以央產房為例，截至2011年北京已購公房總量近160萬套，央產房約占40萬套，其中有50%仍不具備上市條件。近年來，在樓市高利潤刺激下，各地單位自建房和集資房泛濫，很多企事業單位違反用地規劃，利用自有用地、工業用地、產業配套辦公用地建設，在內部職工分配或對外出售。

　　但在現實中，上述不同類型房屋管理權、登記權在不同部門，與房管部門產權登記事實上平行，如小產權房的管理在國土規劃部門、軍產房的管理在軍隊(而非地方政府)、央產房的管理在中央在京單位和中直機關、未房改福利房在國有企業和政府事業單位，而企業自建房和集資建房有的歸地方政府主管部門(人事、民政等)管理，有的歸企業自己管理。

　　上述幾類房屋并沒有在房管部門登記，因此這些不動產不僅本身違法，私下交易也屬于違法。但由于源頭管理機構分散、權力制衡不夠，形成了等同于房管部門登記的事實產權，產生了監管的真空和漏洞。同時，近年來房價快速上漲，很多單位(如軍隊、政府機構和國企、招商引資企業)借手中劃撥或截流土地，建設和銷售大量住房，它們既不屬于保障房范疇，也脫離里商品房范疇，產生了產權模糊、監管真空的所謂“第三類產權”。因此，即便這類房屋交易后的產權狀況在法律上不被認可，但在高房價影響社會穩定的背景下，再加上法不責眾的執行難現實，這類房屋存在事實產權。

　　規模最大的是小產權房。綜合各研究機構的估算，目前城鎮小產權房的規模在40億~70億平方米，占全國城鎮存量住房的比重在1/4~1/3。值得注意的是，小產權房私下違法交易的問題則非常嚴重。2011年以來，北京小產權房交易量占市場交易量的比重為25%，深圳近年來小產權房交易的規模更大，特別是去年三中全會關于集體土地流轉改革的提出，刺激小產權房交易規模大幅度攀升。

　　盡管國家和國土資源部一直堅持小產權房不能轉正，私下流轉屬非法，但小產權房并沒有萎縮，反而越來越多，存量小產權房超過60%是近10年來產生的。小產權房盡管違反了土地利用規劃，但其產生是不合理的土地二元制度、住房保障建設滯后、城市化補償不徹底等一系列原因造成。因此，小產權房是體制改革不到位的產物，其在社會上客觀生存空間非常大。

　　不動產登記是對物權的登記，前提是這些權利必須合法、有效。對于合法類不動產，其登記不是什么難的事情，主要是一些技術上的問題，最難處理的是那些不合法不動產。由上分析，不合法不動產并不單單是法律問題，更多的是行政體制改革、國企改革、經濟體制改革不到位的結果，事實產權大于法律產權、留用超過拆除，不動產領域存在問題最多的也就在這類房屋中，如產權糾紛、侵權、腐敗等等。2008年，我國市場化住房供給在住房存量中所占比重為38.6%，目前也不超過50%，如果剩余50%的住房產權不弄清楚，或者繼續延續過去放任或擱置的解決方案，不動產登記效果難達預期。顯然，這是一個迫切需要解決的問題，需要各方拿出智慧，達成一個好的解決方案。

　　(作者單位：深圳市房地產研究中心)