新政過后 購房者在等利率、等降價 開發商定價難 多盤延遲入市

　　房貸新政出臺后，東莞樓市成交明顯上漲，但是，開發商、購房者卻雙雙陷入短期觀望，購房者等利率、等降價，而開發商則在面對年底銷售壓力越來越大的同時，抉擇是漲價獲得更大利潤，還是降價快速走貨回籠資金，許多開發商面臨定價難。

　　對此業內人士則建議，第四季度供應量大增，面臨的壓力將加大，開發商應該適當降價，以價換量，完成銷售任務迅速回籠資金。

　　文/記者蔣幸端

　　市場：樓市成交總體回升 銀行7折利率難再現

　　自東莞房貸新政陸續落地，樓市成交也出現明顯好轉。據東莞中原研究部市場監測數據顯示，上周住宅成交15.24萬平方米，合計1383套，按套數環比大幅上升32.09%，住宅樓市成交自國慶后連續兩周穩速回升。

　　不過，記者了解到，節后仍有不少樓盤銷售情況并沒有出現明顯好轉。厚街的一名開發商告訴記者，房貸政策利率變化不大，對于樓盤的銷售并沒有太直接的推動作用。

　　房貸新政已經出臺半月有余，東莞有9家銀行已經表示“認貸不認房”，但多家銀行房貸利率仍然維持著基準利率，甚至上升5%~10%，7折利率難再現。

　　瑞峰置業市場研究部認為，按照目前東莞各大銀行的現狀來看，在房貸資金和利率上加大優惠力度的可能性較小。

　　購房者等利率、等降價 開發商延后開盤

　　“年底的房價還會降，等等再買吧。”馮女士告訴記者，一方面要等等看有沒有新的政策出臺，利率下調，另外一方面，年底開發商壓力大，價格可能還會降。與馮女士有同樣觀念的購房者不少，受房貸新政的影響，不少購房者陷入短期觀望，不少人相信今年年底前房價會繼續下跌，至少不會出現上漲。

　　瑞峰置業市場研究部表示，在房貸新政與公積金新政出臺后，雖然市場上看房人群有所增加，但觀望的仍然較多，不少人在等待7折利率落實。而對于房價問題，業內人士認為，從整體來看，東莞房價正在趨穩。

　　開發商方面，雖然房貸新政落地后，東莞樓市整體成交出現好轉，但開發商所期待的購房熱潮并沒有出現。面對仍然在觀望的購房者和年底越來越重的銷售壓力，開發商在定價問題上陷入了兩難。

　　根據東莞中原的統計，預計在10月份開盤的項目都未亮相入市，這些項目遲遲未能開盤，一是一些項目啟動營銷動作較晚，蓄客難度加大造成認籌量未能如意。二是營銷動作步伐有所拖慢，營銷現場及項目樣板房工地場所等裝飾布置還未完善，開盤籌備工作尚未到位。第三正是房貸新政出臺干擾使房企們陷入“定價難”困局。

　　該研究部相關人士表示，一方面房貸新政出臺明顯提振市場信心，開發商對后市預期走高、房價看漲情緒升高，但另一方面今年年度業績任務重，沖刺任務首當其沖，又由于東莞市場以剛需客主導，而剛需客的購買力通常比較弱，對價格抗性比較大，如此一來，開發商們對定價也就更為慎重，在“多保利潤”和“以價換量”之間難以取舍。

　　業內：

　　適當降價是最好選擇

　　要漲價開盤，還是“低價入市”？對于開發商面臨著定價難的問題，業內人士建議，適當降價是最好的選擇。

　　合富輝煌東莞市場研究部相關人士介紹，上周房價重回“9字頭”，新政利好樓市預期提高雖是促進房價上漲的原因之一，但是比重并不高。該人士認為，東莞房價一直處于理性發展層面，新政對房價最主要的影響是前三季度出現的各種促銷折扣或會收緊甚至消失，而上周住宅均價上漲最主要的原因還是結構性調整，即高端住宅高量簽約拉高整體均價。第四季度住宅新品上市量較大，樓市庫存面臨一定壓力，且經歷了反復的調控后置業者對房價越發敏感，因此建議第四季度繼續“以價換量”搶跑市場。

　　而瑞峰置業市場研究部則認為適當降價是開發商最好的選擇，該研究部表示，面對高庫存，為了打破市場的觀望現狀，房企的選擇主要有以下三種：一是“保價無釋”，現在如果不做適當的價格調整，就基本沒成交；二是“以價換量”，稍把價格降一降，就能促進庫存走量；三是如果挺不住了，再做大幅度降價來促銷。就目前而言，及時適當降價或是開發商最好的選擇。