國有房企改革前夜：經(jīng)理人忐忑待抉擇

　　本報(bào)記者 荊寶潔 北京報(bào)道

　　蘭德咨詢總裁宋延慶11月19日去某家央企開會(huì)。它與另一家公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)合并為一家。這兩家公司都找宋延慶做過咨詢。

　　在資本市場上掀起巨大想象空間的國企改革，在房地產(chǎn)界似乎舉步維艱。“很難通過改革再造一個(gè)萬科。”宋延慶對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說。

　　一位北京市房地產(chǎn)國企高管向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，今年6月份，北京市國資委曾到公司調(diào)研，但時(shí)至今日并無新的進(jìn)展。“公司并沒有先行先試的舉措，等國資委的消息。”他也聽到了將對(duì)國企限薪的消息。

　　地方先行先試

　　已有一些公司和地區(qū)先行探索。

　　2月18日，格力電器(000651.SZ)發(fā)布公告，格力集團(tuán)將剝離格力地產(chǎn)。根據(jù)格力集團(tuán)發(fā)布的改革方案，珠海市國資委擬將格力集團(tuán)持有的格力地產(chǎn)股份有限公司51.94%股權(quán)等資產(chǎn)，注入珠海市國資委新設(shè)立的全資子公司。之后，珠海市國資委擬將不超過公司49%的股權(quán)通過公開掛牌轉(zhuǎn)讓的方式引進(jìn)戰(zhàn)略投資者。

　　10月30日，南京高科(600064.SH)接到大股東通知，要求逐步退出地產(chǎn)和市政領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

　　2013年8月31日，《南京市國資房地產(chǎn)企業(yè)退出一般商品房開發(fā)領(lǐng)域工作實(shí)施意見》提出，市屬國有全資、控股及參股房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)于2013年底前完成退出一般商品房開發(fā)工作。區(qū)屬、各功能板塊國資房地產(chǎn)企業(yè)于2014年6月底前完成退出一般商品房開發(fā)工作。

　　大型房企中，保利地產(chǎn)(600048.SH)在2014年4月舉辦的業(yè)績說明會(huì)中表示，保利地產(chǎn)和保利置業(yè)有合作或者合并的可能性。保利地產(chǎn)董事長宋廣菊稱這是保利集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)和任務(wù)之一。華僑城(000069.SZ)在股東大會(huì)上也表示，公司非常希望通過資本市場引入戰(zhàn)略投資者，甚至是引入國際資本。

　　另據(jù)宋延慶了解，山東很多公司也在做資產(chǎn)整合。國泰君安分析師李品科總結(jié)說，資源整合和激勵(lì)機(jī)制是改革兩條重要路徑。

　　障礙與矛盾

　　國企改革的重要意義，是厘清產(chǎn)權(quán)。

　　萬科(000002.SZ)集團(tuán)董事會(huì)主席王石早前曾公開表示，1988年股改對(duì)萬科的意義非常重大，產(chǎn)權(quán)清晰了，在萬科最初的發(fā)展史里，是改革造就了萬科。

　　無論是首創(chuàng)地產(chǎn)董事長劉曉光還是華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)，在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)都表示，受制于體制的桎梏，歷史上錯(cuò)過了好幾個(gè)重大的發(fā)展機(jī)遇。

　　劉曉光稱，早在2004年，他就提出要拿出150億元，派出150個(gè)人，奔赴150個(gè)城市，拿下150塊地。此方案當(dāng)時(shí)如果付諸實(shí)施，如今僅地價(jià)就已升值30倍左右。決策過程當(dāng)中有人提了反對(duì)意見，因?yàn)槭菄衅髽I(yè)，集體討論有人反對(duì)，導(dǎo)致決策無法實(shí)行也是無可奈何的事情。

　　2004年首創(chuàng)還錯(cuò)過了與美國的KK2和黑石等國際大鱷牽手的機(jī)會(huì)。當(dāng)時(shí)，主管部門要求按照上市公司市值的90%進(jìn)行對(duì)價(jià)談判，但對(duì)方認(rèn)為這不符合國際慣例，放棄了合作。

　　根據(jù)國泰君安的報(bào)告，當(dāng)前上市國企開發(fā)商共有55家，占比四成，但國企開發(fā)商的整體運(yùn)營效率比民營企業(yè)略差。2012年國企、民企利潤增速平均為7%、29%，ROE為 12%、15%，三項(xiàng)費(fèi)用率10%、9%，國企整體表現(xiàn)遜于民企。國泰君安認(rèn)為，其中的重要原因是激勵(lì)不足，民企開發(fā)商實(shí)施股權(quán)激勵(lì)的比例約為國企2倍。

　　根據(jù)海通證券的觀察，2013年至今的第四階段的國企改革，或?qū)⒁援a(chǎn)權(quán)改革和國有股權(quán)稀釋為核心，以國有資本運(yùn)營為載體，以分類指導(dǎo)和競爭性行業(yè)國企市場化運(yùn)營為取向，重點(diǎn)應(yīng)該是稀釋國有股權(quán)，著力解決國有股一股獨(dú)大問題，大幅引進(jìn)民營、外資、個(gè)人投資者。

　　改革必將觸及利益，市場人士亦有不同的看法。

　　任志強(qiáng)6月12日在清華大學(xué)某論壇上發(fā)表題為《改革必須面對(duì)的幾個(gè)問題》的演講時(shí)認(rèn)為，混合所有制很難完全做到平衡。改革最終要在公司治理方面下工夫，這是判斷混合所有制改革成功與否的根本標(biāo)準(zhǔn)。如混改成功，將帶來國企治理的飛躍，管理層的任免、薪酬等高管核心利益問題，都將由市場決定。

　　凱德集團(tuán)總裁兼首席執(zhí)行官林明彥在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，早在上世紀(jì)七八十年代，新加坡就已完成了國有企業(yè)的改革。母公司凱德集團(tuán)有40%股權(quán)握在新加坡主權(quán)財(cái)富基金淡馬錫手中，但無論是薪酬體系還是公司治理結(jié)構(gòu)都十分市場化。這對(duì)公司發(fā)展的意義不言而喻。

　　據(jù)宋延慶透露，他所接觸的房地產(chǎn)國企，普遍存在的心態(tài)是，不敢有所行動(dòng)，怕做錯(cuò)事，避談薪酬，等待模仿其它公司。他認(rèn)為，即使進(jìn)行混合所有制改革，也難改國有控股一股獨(dú)大的局面。

　　無論如何，國企改革已經(jīng)讓資本市場開始躁動(dòng)。一些基金已經(jīng)在著力布局和國企改革有關(guān)的房地產(chǎn)上市公司。