中共中央黨校國際戰略研究所副所長 周天勇

　　2015年的房地產走勢如何？京津冀一體化對去庫存影響幾何？企業如何升級轉型才能應對未來市場的激烈競爭？未來哪種地產業態將會成為主流？帶著上述問題，新華網專訪了中共中央黨校國際戰略研究所副所長周天勇博士。

　　2015年房地產走勢：不喜不悲

　　周天勇表示2015年房地產處于分化與融合的狀態，從存量上看是供大于求的。不過2015年也是剛性需求最高的一年，房地產行業同經濟領域的其他行業一樣，都面臨著轉型的問題。

　　2015年房地產企業應該有一個守勢的心態。原因在于：從存量、剛性需求、不動產登記條例的出臺、地產稅的征收這些方面對于房地產而言都是向下的因素；而向上的因素是剛性需求的爆發，以及今年兩會期間計劃生育政策的可能放開也會增加購房需求；中央刺激經濟的政策，2015年經濟政策主導是實施貨幣政策，比如降息，降準，以及對住房公積金的改革，這些都會潛在增加房屋的需求量。此外還有一些特殊的點，例如張北的冬奧會，北京到張家口高鐵沿線的房產項目都有一些賣點；農民收入增加之后，土地制度的改革，農民在城里買房的比例會增加，所以對于房產而言有下行的因素也有穩住的因素。

　　對于2015年北京是否有可能放開限購，周天勇認為北京政策很難預測，政府要控制人口增長、解決交通擁擠問題、改善環境，因此采取限購措施，“但從一個學者的角度出發，不管任何城市，是不應當有限購這樣的政策的”。

　　去庫存關鍵：戶籍等多項改革促需求釋放

　　“能否減少庫存，最關鍵的因素在于需求。”首先對于京津冀一體化范圍內的城市的戶籍制度需要逐步放開，人如果進來，那就會有購房需求；無論北京亦或是天津，如果放開限購，那么很多人都會買房。要把京津冀的經濟氣氛活躍起來，戶籍制度的改革以及與戶籍制度連在一起的教育制度的改革，再加上限購的放開，會對去庫存有助益。去庫存的壓力也會迫使企業轉型。如果沒有市場需求，那會是競爭力強的房企銷售多一些。例如北京在戶籍制度和限購沒有放開的情況下，要看企業的商業模式、營銷模式、與互聯網的結合程度、周邊的環境交通設施、性價比等等。其中最重要的是與互聯網的接合。

　　未來地產發展：與互聯網深度融合

　　在未來三十年的時間里，養老地產會快速發展。這是周天勇的判斷，但他認為目前養老地產存在兩個問題：第一，開發商只是把養老地產當成噱頭，沒有去真正做養老地產；第二，養老地產實際上是虧損的。對于養老地產的轉型，首先要在養老設施上真正靠近老年人，再有醫療配套服務要到位，還有養老地產的市場是分成高中低三個檔次的，房企不應該單獨涉獵其中一種；最后小區物業管理也應當向養老型物業轉變或者將之外包。

　　現在互聯網對于人們生活的改變已經滲透到地產行業，以后大型的商業地產將會逐漸減少，如何應對未來人民生活方式的變化、工作方式的變化等帶來地產的變化？周天勇預測：會產生一些新興地產，為了保護環境，未來住宅會節能、環保、甚至發電，新能源地產將會是一種發展趨勢；另外通過智能家居理念，我們可以遠程控制家居。

　　養老地產、旅游地產、新能源地產都將引起地產圈的深度變革，還有公司的小型化、能源技術的進展、互聯網技術的進展，人們生活方式的轉變都將會和地產息息相關。 （記者 孫夢姝）