在溫榆河別墅區(qū)，魯能格拉斯小鎮(zhèn)項目是唯一的獨棟別墅項目。

　　冬去春來，在政策利好信號及市場回溫的多重刺激下，北京高端住宅項目也紛紛結束“冬眠”，積極備戰(zhàn)入市。不過，隨著今年高端產品入市總量的上升，購房者對產品的標準也水漲船高，除了高回報率，產品格調、細節(jié)布置、生態(tài)環(huán)境等逐漸成為買家對高端產品考量的標準。

　　投資價值凸顯

　　價格仍然是投資首要因素。對比其他別墅區(qū)域，溫榆河別墅區(qū)的潛在投資價值空間還很大。據記者了解，由魯能地產開發(fā)的獨棟別墅魯能格拉斯小鎮(zhèn)位于溫榆河畔，均價4.5萬元/平方米，面積為450-800平方米，贈送300-800平方米私家庭院；另外，由聯想控股旗下融科智地在溫榆河開發(fā)的別墅融科千章墅，為疊拼和聯排，面積為252-510平方米，總價在800萬-1700萬元，均價約3.5萬/平方米。

　　相比之下，與溫榆河別墅區(qū)相鄰的東壩區(qū)域，早在2013年末就預示著均價即將步入10萬元。彼時，保利首開聯合體以總價21億元、樓面價59941元/平方米拿下東壩南區(qū)四幅地王，幾天后首城置業(yè)再以5萬元/平方米拿下相鄰地塊，業(yè)內人士稱，這樣的樓面價意味著未來東壩區(qū)域的房價將進入10萬元時代。

　　放眼北京整個別墅市場，與動輒千萬元以上的別墅產品相比，溫榆河別墅區(qū)的價格堪稱低位。比如，目前中央別墅區(qū)孫河板塊的別墅售價基本都在5萬-6萬元/平方米，龍湖雙瓏原著的售價更是達到了10萬元/平方米的級別。同樣，位于泛金融街區(qū)域的別墅售價也不低，例如位于北京南五環(huán)附近的鴻坤林語墅，均價在5萬元/平方米以上，每棟售價基本在3000萬元左右。

　　“目前溫榆河別墅區(qū)仍處于價格洼地，在區(qū)域價值一片漲勢的情形下，該區(qū)域價值的井噴時代必將到來。”溫榆河綠色生態(tài)新區(qū)發(fā)展綠皮書編委會負責人如是說。

　　生態(tài)地產崛起

　　有業(yè)內觀察人士分析，對于東壩區(qū)域來說，雖然有新使館區(qū)、高端商務區(qū)等支撐，但是從生態(tài)環(huán)境上來說，卻遠不如與之臨近的溫榆河墅區(qū)，這也是高端購房者越來越看重的因素。

　　事實上，隨著房地產開發(fā)總量的增加，客戶尤其是高端消費者對產品越來越挑剔。他們不再像幾年前一樣緊盯高回報率，近幾年來這些高端客戶更加重視別墅的生活價值，比如產品格調、細節(jié)布置、生態(tài)環(huán)境等，尤其在霧霾壓頂的當下，生態(tài)環(huán)境一躍成為高端客戶買房的最大訴求。

　　客戶的需求即意味著巨大的市場。“在北京環(huán)境較好的當屬中央別墅區(qū)和溫榆河別墅區(qū)”，北京規(guī)劃學會秘書長高毅存等在內的多位業(yè)內專家表示，不過，在他們看來，中央別墅區(qū)早已聞名天下，而溫榆河生態(tài)區(qū)，依托溫榆河及87平方公里的綠色開發(fā)空間，成為中心城區(qū)唯一一處有條件擁有大面積連續(xù)綠地、濕地與水岸的地區(qū)生態(tài)自然地域。據了解，溫榆河墅區(qū)森林公園的PM2.5均值只有28，而市區(qū)的PM2.5均值約為174(相當于溫榆河新區(qū)的5倍以上)。

　　在溫榆河別墅區(qū)，魯能格拉斯小鎮(zhèn)項目是唯一的獨棟別墅項目。其實，不止是溫榆河別墅區(qū)，格拉斯小鎮(zhèn)還是北京規(guī)模最大的純別墅社區(qū)。整個項目占地3400畝，容積率僅0.3，先天具有高端血統(tǒng)。

　　據悉，魯能地產在選擇別墅項目時，首要關注的是環(huán)境和區(qū)域。格拉斯小鎮(zhèn)最大的特色是溫榆河的最原生生態(tài)。記者實地走訪發(fā)現，項目西側緊鄰溫榆河，東西兩側各有兩條100米和30米寬、約4公里長的綠化帶，北部為300畝原生濕地，內部則有3公里溫榆河支流河灣穿流而過。依靠24萬平米天然水域面積，300畝原生態(tài)自然濕地，是北京僅有的純天然水域蜿蜒穿過的別墅項目。

　　京華時報記者 潘秀林