中國經(jīng)濟在經(jīng)歷了多年高速增長后，進入“GDP個位數(shù)增長”的常態(tài)。預計未來十年，GDP增長速度還將減緩。與中國經(jīng)濟一樣，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了2003-2013年的“黃金十年”，同樣面臨變化與機遇。2014年，在前期政策環(huán)境較為穩(wěn)定的情況下，中國樓市出現(xiàn)了自發(fā)的市場調(diào)整；與此同時，關(guān)于“庫存高企”和中國樓市“告別總量短缺”的話題成為房地產(chǎn)人乃至整個社會關(guān)注的焦點。對于目前市場已經(jīng)進入“白銀時代”的論斷，行業(yè)人士也判斷不一?？梢源_定的是，眼下眾多品牌房企紛紛開始探索轉(zhuǎn)型升級新路向，尋求在新市場形勢下的可持續(xù)發(fā)展模式，重塑企業(yè)的核心競爭力。

　　廣州作為四大一線城市之一，在此輪調(diào)整之后，又將走向怎樣的未來？戴德梁行廣州公司總經(jīng)理黎慶文表示，對比2009年，今年政策環(huán)境類似，但市場環(huán)境已有較大改變?！?.30”等系列政策有助于短期內(nèi)緩解樓市壓力，但難以扭轉(zhuǎn)樓市中長期增速下行的趨勢。國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)格局正發(fā)生深刻變化：市場集中度逐年提高、對專業(yè)度的要求更強。房地產(chǎn)行業(yè)的增長點已由“趨勢性機會”轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖Y(jié)構(gòu)性機會”。對于廣州，結(jié)構(gòu)性機會包括：相比其它城市，廣州人口增量仍將龐大，“剛性需求”中長期下行，但“改善型”購房需求量將會上升；從房地產(chǎn)運營模式上看，從“開發(fā)為主”到“服務(wù)經(jīng)營、資產(chǎn)管理”并重，房企還有很大空間，尤其是商業(yè)地產(chǎn)細分市場與個性化的產(chǎn)品創(chuàng)新有待進一步開發(fā)；此外，更多金融創(chuàng)新渠道有助房企“輕松上陣”，而新城鎮(zhèn)化，以及自貿(mào)區(qū)、金融城、電商聚集區(qū)等新興平臺將提供更多房地產(chǎn)機遇。

　　高回報高速發(fā)展期已過去

　　數(shù)據(jù)顯示，截止2014年底，中國住宅庫存量升至6.2億平方米的高位，這一數(shù)據(jù)尚未包含在建的項目，即未來的潛在庫存。與此同時，我國人均居住面積不斷增加，2012年城市人均住宅面積為32.9平方米，超過日本的19.6平方米和新加坡的21平方米，接近英國的人均面積35.4平方米。從總量上看，中國住宅已告別“短缺”時代。2014年以來，樓市開啟自發(fā)調(diào)整，全國住宅成交量價基本呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。今年“330”等新政的出臺，是一個釋放庫存壓力、促進房地產(chǎn)市場回穩(wěn)的措施。不過，戴德梁行廣州公司總經(jīng)理黎慶文認為，此輪政策有助于短期內(nèi)緩解樓市壓力，但難以扭轉(zhuǎn)樓市中長期增速下行的趨勢。

　　經(jīng)過“黃金十年”的發(fā)展和打磨，房地產(chǎn)行業(yè)格局正在發(fā)生深刻變化：市場集中度逐年提高，對專業(yè)度的要求也變得更強。數(shù)據(jù)顯示，近五年來，綜合實力排名前十的房地產(chǎn)企業(yè)銷售市場份額逐年增加，截止2014年底，十大房企的銷售份額占比已達到15.6%，排名中國前100的房企占據(jù)了房地產(chǎn)市場35.4%的銷售額；自2011年以來，百強房企銷售額增長率連續(xù)4年高于全國商品房銷售額增長率，甚至在2014年全國商品房銷售額呈現(xiàn)負增長的情況下，百強企業(yè)的銷售額仍然取得了增長率超過12%的強勁表現(xiàn)。與此同時，曾經(jīng)“拿到地塊就能賺錢”的時代已過去，一些被高利潤、高回報吸引進入房地產(chǎn)開發(fā)市場的非專業(yè)企業(yè)在此輪市場調(diào)整中黯然退出。

　　廣州樓市未來仍有六大機遇

　　基于以上判斷，黎慶文指出，房地產(chǎn)行業(yè)的增長點已由“趨勢性機會”轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖Y(jié)構(gòu)性機會”。在他看來，對于廣州而言，這些結(jié)構(gòu)性的機會存在于：

　　一、相比其它城市，廣州人口增量仍將龐大。作為國內(nèi)一線城市，廣州豐富的教育、醫(yī)療、社會文化資源將持續(xù)吸引外來就業(yè)人口，根據(jù)戴德梁行研究模型測算，2015-2025年，廣州的常住人口預計至少有約670萬的增量，按人均居住面積20平方米計算，2015-2025年平均每年對于居住面積的新增需求達到約1300萬平方米。與全國大多數(shù)城市相比，廣州未來的剛需和改善性住房需求都還有較大的增長空間。

　　二、“剛性需求”中長期下行，“改善性”購房需求量將會上升。全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，未來十年，廣州處于25-34歲的剛需購房年齡段人口數(shù)量將處于下行通道，而處于34-39歲年齡段、較多住房改善性需求的人口數(shù)量預計將呈上升趨勢，未來改善性住房需求量將出現(xiàn)攀升。

　　三、從“開發(fā)為主”到“服務(wù)經(jīng)營、資產(chǎn)管理”并重，房企還有很大空間，尤其是商業(yè)地產(chǎn)。中國大多數(shù)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)項目操作上會參照住宅開發(fā)的模式，通過散賣快速回收現(xiàn)金流。不過，今天的市場環(huán)境，“建好就賣”的模式已經(jīng)越來越難。未來更多房企將會主動或被動地增大“服務(wù)經(jīng)營、資產(chǎn)管理”在產(chǎn)品中的比例。實際上，如果對比廣州與上海、香港的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，廣州在許多經(jīng)濟指標上表現(xiàn)非常強勁。廣州人口只有上海的一半水平，但第三產(chǎn)業(yè)增加值相當于上海的7成，而社會消費品零售總額更相當于上海的89%，甚至高出香港。對比三地的甲級寫字樓存量、租金及優(yōu)質(zhì)購物中心租金等數(shù)據(jù)，廣州還存在著較大的增長空間，未來廣州商業(yè)地產(chǎn)市場還將看好。

　　四、細分市場與個性化的產(chǎn)品創(chuàng)新有待進一步開發(fā)。除了住宅、商鋪等傳統(tǒng)產(chǎn)品外，開發(fā)商與投資者還應從廣度和深度上拓展眼光，關(guān)注更多創(chuàng)新的房地產(chǎn)產(chǎn)品。比如今年兩會上提到的養(yǎng)老、旅游地產(chǎn)，互聯(lián)網(wǎng)+概念、綠色地產(chǎn)、智慧城市等等。這些領(lǐng)域都可能在未來隨著市場需求的變化出現(xiàn)較大的成長機遇。

　　五、更多金融創(chuàng)新渠道有助房企“輕松上陣”。除了銀行貸款以外，房企資金來源從2014起主動或被動開啟了更多渠道。此外，險資、信托對于房地產(chǎn)的興趣逐漸增強，未來房地產(chǎn)與金融對接成為大勢所趨。解決好資金問題，房地產(chǎn)將更能輕松上陣。

　　六、新城鎮(zhèn)化，以及自貿(mào)區(qū)、金融城、電商聚集區(qū)等新興平臺將為廣州提供更多的房地產(chǎn)機遇。廣州擁有優(yōu)良的貿(mào)易基礎(chǔ)，自貿(mào)區(qū)、電商聚集區(qū)平臺的建立無疑會令到廣州的貿(mào)易發(fā)展如虎添翼；而房地產(chǎn)則能為貿(mào)易的發(fā)展提供更大、更優(yōu)質(zhì)的平臺空間。此外，新城鎮(zhèn)化、金融城的推進等等，將為廣州帶來更多的居住和商務(wù)空間需求。

　　文/圖 南方日報記者 李廣軍