本報記者 董禹含
“你留下房子，我為你養老”，近日國內首款以房養老保險產品迎來首批客戶，北京、上海和武漢都有幾位老人和老人家庭正式簽訂了投保單。但是，以房養老保險產品仍處于發展初級階段，對老人和家庭來說，由于房產傳續、養兒防老等舊觀念制約，目前接受度仍較低。對保險公司來說，未來房價漲跌難以預測，以房養老保險產品還是個風險很高的“買賣”，很多公司仍在觀望中。
試點優先孤寡失獨老人
幸福人壽“幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險（A款）產品”于3月25日獲得保監會審批通過，首批保單的正式簽訂距離去年7月保監會確定在北京、上海、廣州、武漢四個試點城市推行以房養老試點已經接近十個月。而早在2003年，時任中國房地產開發集團總裁孟曉蘇就開始提議，設立“反向抵押貸款”保險，讓擁有私人房產并愿意投保的老年居民，享受“抵押房產、領取年金”的壽險服務。
剛剛面世的這款以房養老產品，將住房抵押與終身養老年金保險相結合，年齡在60周歲至85周歲之間的擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處分權，并按照約定條件領取養老保險金直至身故；老年人身故后，保險公司獲得抵押房產處分權，處分所得將優先用于償付養老保險相關費用。
被稱為是中國以房養老倡導者的幸福人壽原董事長孟曉蘇曾表示，以房養老只是對社會養老方式的一種補充，豐富了老年人的養老選擇，在不影響老年人既有養老福利的前提下，增加了一種新的養老方式。
北京的黃阿姨是一位無子女老人，她一直在關注以房養老的產品，這款保險出來后就投保了。武漢的“嘗鮮者”朱先生和太太是在子女的完全支持下投保的。“家人很認同以房養老的理念，投保以后相當于把房子價值提前變現，老的可以多一份養老金，年輕的也就減輕了負擔，全家人都受益。”朱先生說。
與普通保險產品猶豫期15天不同，“幸福房來寶”設有30天的猶豫期，自簽訂合同次日起的30天，消費者可以提出解除合同。簽訂投保單后，保險公司逐一完成法律協調、房屋抵押登記、公證等工作，最終完成承保，客戶在猶豫期結束后約定時間開始領取養老金。
“產品在試點期間‘三優先’，優先孤寡失獨老人、優先低收入家庭、優先高齡老年群體。”幸福人壽相關負責人表示。
房子升值算老人的
以房養老，房子價格誰定？
記者了解到，“幸福房來寶”的基本養老保險金額是基于所抵押房屋的評估價值，并在考慮抵押房屋的折扣、長期預期增值、預期的被保險人平均生存年限、利率、終身給付的成本等因素后確定，一經確定不能再做變更。“幸福房來寶”的保險條款顯示，幸福人壽將和老人共同選擇和委托一家具備國家一級資質的房地產評估機構進行房屋評估。
值得注意的是，老人實際領取的養老保險金額為基本養老保險金額扣除應當承擔的相關費用之后的凈額，比如部分房屋評估費、律師費、保單管理費等，延期年金也包含其中。保險公司會基于老人未來預計生存時間估算一個期限，在這個期限中的每個保單年度初，老人需要交納延期年金保費。
根據“幸福房來寶”的保險費率表計算，以70周歲的男性老年人，有效保險價值為500萬元的房產為例，扣除延期年金保費（一年約3萬元）和保單管理費，每月老人拿到手的養老金約為1.85萬元左右。
“投保后老年人即可終身領取固定養老金，不受房價下跌的影響；公司在一定限度內承擔投保人長壽帶來的超額給付。”幸福人壽相關負責人表示，“幸福房來寶”的優勢在于養老金額里已考慮房屋預期增值收益；保險公司抵押房屋所得在償還養老保險、扣除利息等費用后仍有剩余，將返還給老人的繼承人。
此外，如果老人在保單生效后退保，要在導致合同解除或提前終止的情形發生后的10日內支付養老保險相關費用及損失賠償。若老人無法償還，保險公司將對抵押房屋行使處分權，即出售（變賣）房產。
多數老人難接受
家住建華南路磚廠胡同1號院的胡大媽今年66歲，提到以房養老，她直言“完全不感興趣”。“我覺得不合適啊！70年產權什么的先不管，北京房子這么貴，有房子得給孩子留著呢！”胡大媽說。張大爺也同意這個觀點：“感覺那樣就不是自己的房子了，像租房住，可能沒有子女的老人才會愿意吧。”
市民郝先生也表示無法接受父母以房養老。“我們兒女可以養活，老人也不是生活不能自理，還有退休金，用不著以房養老。再說那不是相當于把父母推向社會嘛，外人看還以為我們不孝順。”郝先生說。
在對外經貿大學保險學院教授王國軍看來，國人觀念的確是以房養老發展的一個“瓶頸”，房子歷來作為家庭財產傳續，如果抵押給保險公司，子女就繼承不了。“占老齡人口比重10%的無子女老人、失獨老人，以及擁有多套房產的老人更適合以房養老。”王國軍認為以房養老的目標不會是所有老年人。
去年7月，保監會啟動以房養老的試點工作，至今除了幸福人壽，其他保險公司還沒有推出相關產品。“對公司來說，以房養老保險產品見效不在當期，需要很長時間才能體現出來，風險具有不確定性；除了土地產權70年的期限，我國房地產市場價值評估不規范、不透明，相關法律也有欠缺，這些都是顧慮所在。”某家壽險公司的內部人士向記者表示，很多保險公司對于以房養老產品還處在觀望階段。
“不僅在中國，在以房養老發展了有些年頭的美國，這種養老方式也不算很普遍。這款產品是很好的創新，做得好會成為幸福人壽的核心競爭力。從目前條款來看，對消費者有利，風險都推給保險公司承擔。隨著消費者慢慢了解，適合的家庭會去嘗試。”王國軍表示對相關產品有信心。
目前，中國有60歲以上老年人1.78億，養老的經濟模式主要是子女贍養、退休金、社保金。市場人士預測，以房養老逐漸會成為社會養老方式的重要補充。
新聞內存
海外以房養老狀況
美國：退休前10年左右為養老買房子
擁有住房的老人可以以住房為抵押，獲得貸款，不需要搬離自己的住房，同時還可以抵御房價下跌的風險。貸款提取有多種形式：一次性提取，年提取，月提取；靈活提取，有貸款額度。一次性提取是最常見的選擇。
日本：“以房養老”非常普遍
日本老齡化現象十分嚴重，導致其“以房養老”也非常普遍。通常選用“倒按揭”形式，適用于55歲以上的人群。這種貸款不需要還債，貸款人死亡時房子作為還債的資金。
新加坡：“剩余價值”交給其繼承人
60歲以上的老人把房子抵押給有政府背景的公益性機構，由后者一次性或分期支付養老金，老人去世時產權由這些機構處理，“剩余價值”（房價減去已支付的養老金總額）交給其繼承人。這種模式風險較小。