樓市及信貸政策的寬松，讓房地產(chǎn)市場預(yù)期不斷回暖，不過上市房企一季度整體業(yè)績卻不盡如人意。目前披露一季報(bào)或業(yè)績預(yù)告的46家房企中僅有三成業(yè)績?cè)鲩L，多數(shù)房企盈利出現(xiàn)下滑。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期樓市新政以及央行降息降準(zhǔn)所釋放的流動(dòng)性，將對(duì)樓市起到帶動(dòng)作用，二季度將成為開發(fā)商去庫存的關(guān)鍵時(shí)期。

　　利潤率持續(xù)下滑

　　同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至4月20日，兩市共有46家房企披露了一季報(bào)或業(yè)績預(yù)告，一季度業(yè)績?cè)鲩L或扭虧的公司共16家，占比僅為三成。多數(shù)房企一季度業(yè)績面臨較大的增長壓力。

　　萬科預(yù)計(jì)一季度盈利6億元至7億元，同比下降54%至61%。公司表示，一季度業(yè)績同比下降的主要原因是上年同期結(jié)算中高毛利項(xiàng)目多、投資收益高。由于房地產(chǎn)結(jié)算具有季節(jié)性規(guī)律，一季度竣工及結(jié)算量占全年總量的比例往往較低。萬科預(yù)計(jì)，2015年一季度實(shí)現(xiàn)的竣工面積僅占全年竣工量的5.5%至6.0%。

　　保利地產(chǎn)一季度業(yè)績表現(xiàn)良好。公司預(yù)計(jì)一季度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤同比將增加50%左右，主要原因是竣工結(jié)算面積增加導(dǎo)致營業(yè)收入同比增長，以及毛利率較高的項(xiàng)目結(jié)算金額比重較大，整體毛利率同比提高。此外，華夏幸福、金融街、泰禾集團(tuán)等公司一季度業(yè)績均實(shí)現(xiàn)不同程度的增長。

　　在一季度業(yè)績下降的房企中，多數(shù)企業(yè)的業(yè)績下滑幅度均在50%以上。國興地產(chǎn)、渝開發(fā)、中航地產(chǎn)、世榮兆業(yè)等房企則預(yù)計(jì)一季度首虧。

　　“一季報(bào)房企業(yè)績不好主要是企業(yè)銷售節(jié)奏的變化。”中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，大部分企業(yè)在2013年的銷售完成情況較好，因此預(yù)留了大量簽約結(jié)轉(zhuǎn)到2014年年初。但2014年企業(yè)整體銷售完成情況較差，大部分企業(yè)反而透支了2015年年初的簽約。

　　此外，房企的利潤率也進(jìn)入下行區(qū)間。同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，2014年房企整體毛利率為32%，較2013年下降1個(gè)百分點(diǎn)，毛利率呈現(xiàn)逐季下滑的態(tài)勢(shì)。在2015年一季度，部分房企也將業(yè)績下降原因歸因于高毛利項(xiàng)目結(jié)算減少。

　　“投資需求一直是過去樓市高增長的動(dòng)力之一，但隨著理財(cái)產(chǎn)品興起以及股市回升，吸引了部分資金轉(zhuǎn)向這些領(lǐng)域，再加上房地產(chǎn)未來增值不確定，因此房地產(chǎn)投資需求出現(xiàn)顯著回落。”張大偉表示，房企利潤率越來越低的趨勢(shì)已經(jīng)難以改變。

　　迎來去庫存關(guān)鍵期

　　隨著政策逐步寬松，樓市預(yù)期正明顯改善。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2015年樓市有望向好，房企業(yè)績壓力將有所緩解。

　　近期央行宣布降準(zhǔn)，分析人士認(rèn)為，這將對(duì)樓市產(chǎn)生一定帶動(dòng)作用。對(duì)此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，一系列“穩(wěn)增長”政策逐步發(fā)力，再加上此前公積金新政、降息等多方面利好，二季度將成為“去庫存”的關(guān)鍵時(shí)間段，樓市整體有望“量增價(jià)穩(wěn)”。

　　“流動(dòng)性寬松，銀行按揭貸款的利率折扣也將出現(xiàn)一定幅度的降低，減少購房人的貸款成本。對(duì)于開發(fā)企業(yè)來說，由于去年樓市調(diào)整而出現(xiàn)的資金鏈緊繃的情況也將有所緩解。但在樓市存量較大而需求整體疲軟的情況下，漲價(jià)銷售依然不是理性的策略。降準(zhǔn)將使得開發(fā)企業(yè)迎來去庫存和回籠資金的良機(jī)。”胡景暉表示。

　　根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，樓市新政出臺(tái)后至4月中旬，北京商品住宅成交排行前50位的項(xiàng)目當(dāng)中，除領(lǐng)秀慧谷之外，其他49個(gè)項(xiàng)目3月份均有連續(xù)成交。與3月相比，新政后成交均價(jià)出現(xiàn)下滑的項(xiàng)目有23個(gè)，均價(jià)上漲的項(xiàng)目有26個(gè)。其中，漲幅超過5%的有6個(gè)，而下跌幅度超過5%的則未出現(xiàn)。

　　“大量漲價(jià)的現(xiàn)象并未在北京出現(xiàn)。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，由于目前“一房一價(jià)”因素的影響，月度成交均價(jià)漲跌幅度在5%以內(nèi)即可認(rèn)定為走勢(shì)平穩(wěn)。由此可以看出，新政之后的半個(gè)月時(shí)間內(nèi)，大部分在售項(xiàng)目仍然以“平價(jià)走量”為主，價(jià)格走勢(shì)較為平穩(wěn)。

　　分析人士指出，盡管樓市新政出臺(tái)將促進(jìn)改善型需求釋放，但目前大部分開發(fā)商在去庫存的壓力下，加快周轉(zhuǎn)依然是多數(shù)開發(fā)商主要的銷售策略。